1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 154

Договор строительного подряда: на какие положения нужно обратить внимание заказчику при его заключении?

Мы собираемся заключить договор строительного подряда (мы заказчики). Контрагент направил нам проект договора на согласование. У нас возникли вопросы по нескольким условиям. Контрагент предлагает определить начало работ моментом перечисления заказчиком аванса. Как таковая дата окончания работ не обозначена. Указана лишь дата окончания действия договора. Можно ли в таком случае говорить, что срок согласован? А в отношении предмета договора указано лишь, что исполнитель обязан достроить конкретное строение на земельном участке заказчика. Нет ли риска, что в случае возникновения спора суд признает такой договор незаключенным? Также  исполнитель предлагает прописать, что гарантийный срок по работам ограничивается гарантийным сроком, установленным изготовителем кровли и фасадных стеновых панелей.

Мы собираемся заключить договор строительного подряда (мы заказчики). Контрагент направил нам проект договора на согласование. У нас возникли вопросы по нескольким условиям. Контрагент предлагает определить начало работ моментом перечисления заказчиком аванса. Как таковая дата окончания работ не обозначена. Указана лишь дата окончания действия договора. Можно ли в таком случае говорить, что срок согласован? А в отношении предмета договора указано лишь, что исполнитель обязан достроить конкретное строение на земельном участке заказчика. Нет ли риска, что в случае возникновения спора суд признает такой договор незаключенным? Также исполнитель предлагает прописать, что гарантийный срок по работам ограничивается гарантийным сроком, установленным изготовителем кровли и фасадных стеновых панелей.

Не рекомендуем вам согласовывать данный договор в предложенном варианте. Существует значительный риск того, что он будет признан незаключенным. К тому же указанное условие о гарантийном сроке невыгодно вам как заказчику. Обо всем по порядку.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Если в договоре строительного подряда отсутствует указание на объем работ, конкретные виды работ, способы их ведения, высока вероятность того, что суд признает такой договор незаключенным. Одного указания на то, что исполнитель обязуется достроить некий объект незавершенного строительства, может оказаться недостаточно (см. постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.12.2017 № Ф04-4226/2017 по делу № А02-1663/2016).

Согласно п. 2 ст. 702 ГК РФ к договору строительного подряда применяются общие положения о договоре порядка, если иное не установлено правилами ГК РФ об этом виде договора.

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Указанные в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях и порядке, предусмотренных договором.

Таким образом, срок является существенным условием договора подряда. При этом должен быть указан как начальный срок, так и конечный.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 6 информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. Следовательно, судебная практика исходит из того, что в подобных случаях неопределенности в отношении срока производства работ нет.

Договор, содержащий подобное условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным. В случае если заказчик не совершит соответствующие действия (не перечислит аванс) в предусмотренный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, подрядчик будет вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Таким образом, вы можете определить начало выполнения работ так, как предложил исполнитель, — моментом перечисления аванса. Следует, однако, отметить, что некоторые юристы до сих пор с некоторой опаской подходят к подобным условиям. Считается, что в таком случае существует, пусть и незначительный, риск признания такого договора незаключенным. Заметим, что данный риск (если он есть) исчезает после начала фактического исполнения договора сторонами.

Дата окончания договора определяет предельную продолжительность существования договорных обязательств во времени от момента их возникновения до момента прекращения. Она не указывает на конечный срок выполнения работ. Равно как дата заключения (подписания) договора не определяет начальный срок выполнения работ. Таким образом, в предложенном проекте договора не согласован конечный срок выполнения работ. А следовательно, говорить о согласовании срока в принципе не приходится.

Теперь что касается гарантийного срока. Согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок, установленный изготовителем материалов — кровли крыши, фасадных стеновых панелей, как правило, исчисляется с момента передачи таких объектов покупателем. Такой срок истечет быстрее, чем гарантийный срок, предусмотренный п. 1 ст. 755 ГК РФ. Вам как заказчику невыгодно отходить от общего правила ГК РФ. Существует, конечно, вероятность того, что суд признает такое условие недействительным, поскольку п. 1 ст. 755 ГК РФ говорит лишь о возможности увеличения установленного законом срока, а не уменьшения. Тем не менее рекомендуем вам уже на этапе согласования текста договора исключить подобное невыгодное условие.