1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Арендатор не пользуется имуществом: при каких условиях арендодатель может взыскать с него арендные платежи?

Наша компания заключила договор аренды помещения с индивидуальным предпринимателем сроком на три года. ИП внес арендную плату за первый месяц, однако въезжать в помещение не спешил. От подписания акта приема-передачи помещения всячески уклонялся. Спустя некоторое время ИП потребовал устранить некоторые недостатки помещения. В свое время этот арендатор предложил за помещение более высокую плату, чем другой претендент, в связи с чем мы решили пойти на его условия и приступили к ремонтным работам. Однако впоследствии он преподнес нам неприятный сюрприз — не дождавшись окончания работ, направил нам претензию о возврате суммы неосновательного обогащения в размере внесенной за первый месяц арендной платы. В случае нашего отказа вернуть деньги он обещает обратиться с соответствующим иском в суд. Кроме того, он утверждает, что договор не был заключен — передача недвижимого имущества не состоялась, в связи с чем арендные правоотношения не возникли и договор в силу ст. 432, 433 ГК РФ является незаключенным.
По нашему мнению, это не мы, а арендатор должен платить за неисполнение договора. Можем ли мы потребовать расторжения договора аренды и взыскания с несостоявшегося арендатора убытков, вызванных тем, что в течение нескольких месяцев имущество фактически простаивало, мы не получили с него прибыль, учитывая то обстоятельство, что были и другие желающие арендовать помещение?

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если арендодатель в письменной форме согласовал с арендатором все существенные условия договора аренды, то утверждения арендатора о незаключенности договора необоснованны, тем более что сам он начал исполнять договор (внес арендную плату за первый месяц), чем подтвердил факт заключения договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в п. 2 ст. 433 ГК РФ, не имеет правового значения для определения момента заключения договора. Факт передачи объекта аренды — нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер: невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо встречного предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п. 1 ст. 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Если он ее внес, то может требовать возврата в качестве неосновательного обогащения.

Принципиально иная ситуация складывается, когда арендатор не использует имущество по собственной воле. В таком случае он не освобождается от внесения арендной платы. Данный вывод последовательно поддерживается судебной практикой (см. п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Определение ВС РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011).

Таким образом, при рассмотрении данного правового конфликта между арендатором и арендодателем суд будет выяснять, по каким причинам арендатор не использовал имущество. Не зная всех обстоятельств дела, решение суда сложно спрогнозировать. Если будет установлено, что арендодатель передал имущество в ненадлежащем состоянии и арендатор не мог использовать его по назначению без устранения недостатков, суд, вероятнее, всего обяжет арендодателя вернуть арендатору уплаченную сумму.

Если же будет установлено, что арендатор безосновательно уклонялся от подписания акта приема-передачи, то суд, вероятно, займет сторону арендодателя, а арендатору будет отказано в иске. Арендодатель сможет взыскать арендные платежи за весь период с момента заключения договора. При этом по требованию арендодателя договор может быть расторгнут.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Необоснованный отказ от исполнения арендатором обязанности по принятию имущества сам по себе может служить основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения.