1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 4781

Собственник земельного участка вправе выбрать один из установленных для этого участка видов разрешенного использования без дополнительных согласований

У нас в собственности есть земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «эксплуатация производственных помещений». В городе правила землепользования и застройки не приняты. Сейчас у нас появилась необходимость поменять разрешенное использование участка на «строительство». Но возникает вопрос: вроде бы ст. 263 ГК РФ позволяет собственнику возводить на участке здания по своему усмотрению, а с другой стороны, знакомые говорят, что для изменения вида разрешенного использования участка требуется проведение публичных слушаний, а не изменяя разрешенное использование, строить нельзя. Надо ли проводить публичные слушания? Каков порядок изменения вида разрешенного использования участков, находящихся в частной собственности, при отсутствии градостроительного регламента и правил землепользования и застройки?

Действительно, ст. 263 ГК РФ позволяет собственнику возводить на своем земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Правда, в той же норме сказано, что все эти права собственник может осуществлять при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Градостроительные нормы и правила предполагают так называемое градостроительное зонирование, при котором земельные участки относятся к тем или иным видам территориальных зон: жилым, общественно-деловым, производственным, зонам инженерной и транспортной инфраструктур, зонам сельскохозяйственного использования и пр. (ст. 35 ГрК РФ). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Почему вид разрешенного использования имеет значение? Потому что если на земельном участке планируется капитальное строительство, то необходим его градостроительный план (ст. 44 ГрК РФ). И наряду с другими характеристиками в градостроительном плане указывается информация о разрешенном использовании земельного участка. Потом уже при строительстве запланированного объекта недвижимости на основании градостроительного плана выдается сначала разрешение на строительство (при условии соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана участка), а затем — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). Соответственно, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Получить это разрешение можно только в том случае, если участок используется в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования.

Иными словами, построить на участке объект недвижимости, не изменив соответствующим образом вид разрешенного использования земельного участка, не получится — у собственника такого объекта возникнут проблемы с регистрацией прав на него. Но что делать, если вид разрешенного использования не позволяет собственнику использовать земельный участок удобным ему образом?

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки, которые утверждаются органом муниципального образования (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). Соответственно, если правила землепользования и застройки в городе не приняты, то и виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны муниципального образования не определены. Как быть в такой ситуации?

Ответ дает п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Вплоть до утверждения правил землепользования и застройки применительно к муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 1 января 2015 г. правила землепользования и застройки не утверждены, до 1 июля 2016 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, с учетом результатов публичных слушаний.

Но здесь есть важный нюанс: согласно ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования бывают основные и вспомогательные. А часть 4 этой же нормы устанавливает, что правообладатели земельных участков самостоятельно выбирают основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства без дополнительных разрешений и согласования. На практике это означает, что органы местной власти могут установить несколько допустимых видов разрешенного использования для какого-то одного земельного участка. А собственники участка вправе выбрать из этих установленных видов разрешенного использования тот вид, который подходит им.

Соответственно, вполне может быть, что у одного и того же участка установлены одновременно такие виды разрешенного использования, как «строительство» и «эксплуатация производственных помещений». В этом случае собственник участка может просто обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка (п. 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), приложив к нему копию документа, подтверждающего установленное муниципальным органом разрешенное использование земельного участка (подп. 9 п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Возможность выбрать один из установленных муниципальными органами видов разрешенного использования без дополнительных процедур подтверждает и судебная практика (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2010 № Ф09-9617/10-С6 по делу № А47-735/2010).