1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1292

Признание договора аренды незаключенным не является основанием для признания за арендатором права собственности в силу приобретательной давности

У нашей компании в собственности находятся земельный участок и несколько расположенных на нем строений, которые мы сдаем в аренду под магазины. Эти строения уже несколько лет у нас арендует одна компания. Договоры аренды подписаны давно, когда мы только начали сотрудничать, а теперь они просто автоматически продлеваются, пока ни одна из сторон не решила их расторгнуть. Недавно, просматривая документы, мы обнаружили, что в договорах аренды есть ошибки в кадастровых номерах и литерах строений. Поскольку объектов несколько, видимо, кто-то при составлении договора просто их перепутал. Получается, что предмет не согласован, значит, договоры могут признать незаключенными. Соответственно возникает вопрос: если несколько лет арендатор открыто владеет нашим имуществом, а договора между нами нет, может ли он заявить требования о признании за ним права собственности на наши строения в силу приобретательной давности?

Действительно, как сказано в п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Правда, необходимо также отметить, что с 1 июня 2015 г. действует п. 3 ст. 432 ГК РФ, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. А до вступления в силу указанной нормы Президиум ВАС РФ в постановлении от 05.02.2013 № 12444/12 по делу № А32-24023/2011 указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенности в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор — заключенным.

Иными словами, в ситуации, когда арендатор в течение многих лет пользуется имуществом и платит за него, даже если по условиям договора нельзя точно определить его предмет, доказать, что такой договор не заключен, арендатору будет весьма непросто (см., например, постановление АС Уральского округа от 05.04.2016 № Ф09-1888/16 по делу № А76-1712/2015).

И все же однозначно исключить вариант развития событий, когда путаница с кадастровыми номерами и литерами может привести к тому, что суд в случае рассмотрения такого спора признает договоры аренды незаключенными, нельзя. А что если арендатор владел и пользовался недвижимым имуществом по договору, признанному незаключенным, более 15 лет?

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Подробно признаки добросовестного открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным раскрыты в совместном постановлении Пленумов Верховного суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22). В частности, в п. 15 постановления № 10/22 сказано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, а владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.). Но как быть в ситуации, когда договор между сторонами был, а впоследствии его признали незаключенным?

В одном деле суд, рассматривая в 2004 г. спор о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключенного в 1994 г., пришел к выводу, что этот договор является незаключенным в связи с отсутствием данных об определенных помещениях, подлежащих сдаче в аренду (составе имущества), с отсутствием акта приема-передачи и данных о стоимости передаваемого имущества. А в 2013 г. арендатор, владеющий помещениям по признанному незаключенным договору, обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эти помещения, которые он, по его мнению, приобрел в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Рассматривая требования арендатора, суд со ссылкой на п. 15 постановления № 10/22 указал, что для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ лицо должно предоставть доказательства того, что оно не знало и не могло знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Однако обстоятельства дела свидетельствовали об обратном. Как указал суд, принимая во внимание правовую природу договора аренды (ст. 606, 608 ГК РФ), независимо от признания договора аренды заключенным или незаключенным наличие и исполнение этого договора свидетельствуют, что арендатор был осведомлен о том, что имущество ему не принадлежит. А значит, условия для приобретения права собственност по ст. 234 ГК РФ, перечисленные в п. 15 постановления № 10/22, в ситуации, когда договор аренды был, но впоследствии его признали незаключенным, не выполняются. Суды трех инстанций в иске отказали (постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2014 № Ф09-2918/14 по делу № А50-10549/2013).

Иными словами, заключая договор аренды, арендатор изначально планирует получить имущество не в собственность, а во владение и пользование. Соответственно, он осведомлен о том, что оснований для возникновения права собственности у него не было изначально и претендовать на приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ он не в праве.

И все же в рассматриваемом случае арендодателю стоит внести в договор корректные сведения о сдаваемых в аренду помещениях, чтобы устранить любые возможные споры относительно принадлежащего ему имущества.