Передача заемщиком имущества в качестве отступного является реализацией. Поэтому передающая сторона обязана исчислить НДС с реализации, а получающая — вправе принять этот налог к вычету (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2013 по делу № А32-33165/2012, Поволжского округа от 31.07.2012 по делу № А65-33842/2011, от 13.06.2012 по делу № А65-18274/2011).
Из положений подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ следует, что право на вычет НДС возникает, когда:
— объект приобретен для осуществления операций, облагаемых НДС;
— есть правильно оформленный счет-фактура поставщика с выделенной в нем суммой налога;
— приобретенный объект принят к учету, о чем имеются соответствующие первичные документы.
Для принятия к вычету НДС не нужно дожидаться фактического начала использования приобретенных товаров (работ, услуг) в облагаемой НДС деятельности. Это подтверждается обширной арбитражной практикой по данному вопросу (постановления Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 № 485/07, ФАС Уральского округа от 22.11.2012 № Ф09-11393/12 по делу № А07-4183/2012, Московского округа от 07.12.2011 по делу № А40-54399/10-114-301 и др.). Достаточно того, что их предполагается использовать в такой деятельности.
Таким образом, даже если банк на момент принятия недвижимости к учету еще точно не знает, в каких операциях он будет ее применять, он вправе принять к вычету НДС, указанный в счете-фактуре по этой недвижимости, после постановки ее на учет.
Если в дальнейшем банк примет решение использовать недвижимость в не облагаемых НДС операциях, он восстановит ранее принятый к вычету НДС по ней. При этом восстановление осуществляется в том налоговом периоде, в котором недвижимость стала использоваться в не облагаемых НДС операциях, а восстановленная сумма налога учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).
Если же банк решит использовать недвижимость как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС операциях, он тоже должен будет восстановить ранее принятый к вычету НДС по ней в вышеуказанном порядке, а затем на основании п. 4 ст. 170 НК РФ примет его к вычету в той пропорции, в которой она используется в облагаемых НДС операциях.
Налоговый кодекс разрешает заявить вычет «входного» НДС в налоговых периодах в пределах трех лет после принятия на учет приобретенных на территории РФ товаров (работ, услуг) (п. 1.1 ст. 172 НК РФ). То есть начало трехлетнего срока для вычета привязано исключительно к моменту, когда недвижимость была поставлена на учет (письмо Минфина России от 06.08.2015 № 03-07-11/45515) и не зависит от начала ее использования в облагаемых НДС операциях.