1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 618

Судьба неотделимых улучшений: сначала договор аренды, а потом покупка

В прошлом году мы арендовали здание. Для эксплуатации была проведена с согласия арендодателя реконструкция объекта (результаты работ признаны неотделимыми улучшениями). По условиям договора арендодатель не возмещает нам стоимость неотделимых улучшений. Поэтому по ним мы начисляли в налоговом учете амортизацию. Сейчас заключили с арендодателем договор купли-продажи этого здания. Как нам быть с суммой недоначисленной амортизации для целей налогообложения прибыли?

Ольга Березкина, г. Владивосток

Мы считаем, что вы можете учесть для целей налогообложения прибыли суммы недоначисленной амортизации по произведенным в арендованное здание неотделимым улучшениям в ситуации, когда до окончания срока договора аренды объект переходит в собственность арендатора на основании договора купли-продажи имущества. При этом сумма ­недоначисленной амортизации будет включаться в первоначальную стоимость приобретенного здания. Главное, выполнить одно условие: не оформ­лять передачу неотделимых улучшений арендо­дателю.

Следование такой позиции вряд ли приведет к спорам с налоговиками. Дело в том, что сейчас контролирующие органы придерживаются точки зрения в пользу налогоплательщиков. Так, в письме Минфина России от 06.06.2012 № 03-03-10/61 финансисты пришли к выводу, что недоамортизированная часть неотделимых улучшений может быть учтена в расходах при расчете налога на прибыль. Приведем рассуждения финансового ведомства.

Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Если по условиям догово­ра аренды стоимость таких вложений не возмещается арендодателем, то они амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом сумма амортизации рассчитывается с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Основание — п. 1 ст. 258 НК РФ.

По общему правилу первоначальной стоимостью основных средств является сумма расходов на их приобретение (сооружение, изготовление), доставку и доведение до состояния, пригодного для эксплуатации (п. 1 ст. 257 НК РФ). Первоначальная стоимость изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям (п. 2 ст. 257 НК РФ).

По мнению чиновников, капитальные вложения в неотделимые улучшения объектов основных средств могут рассматриваться в контексте п. 2 ст. 257 НК РФ. Таким образом, после перехода права собственности на имущество в результате его покупки арендатор вправе увеличить первоначальную стоимость данного основного средства на недоамортизированную часть неотделимых улучшений и начислять амортизацию исходя из вновь сформированной стоимости объекта.

Чуть позже точно такую же позицию высказали налоговые органы (письмо ФНС России от 18.06.2012 № ЕД-4-3/9951).

Отметим, что ранее специалисты Минфина России на основании этих же норм Налогового кодекса делали прямо противоположный вывод: учет в расходах для целей налогообложения час­ти стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений, которая не самортизировалась арендатором в связи с приобретением им нежилого помещения, положениями главы 25 НК РФ не предусмотрен. Такая точка зрения изложена в письме ­Минфина России от 13.02.2012 № 03-03-06/2/20.

На наш взгляд, позиция, которую чиновники занимают сейчас, абсолютно справедлива. Ведь в ситуации, когда договор аренды плавно перетекает в договор купли-продажи, арендатор фактичес­ки не возвращает арендодателю имущество, а по-прежнему продолжает использовать его в своей деятельности. Суды отмечают, что если в период действия договора аренды объект аренды был приобретен арендатором в собственность, то помещение из его правообладания не вышло. Значит, фактической передачи арендодателю произведенных арендатором капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не происходит. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Уральского округа от 01.07.2010 № Ф09-4941/10-С2 (Определением ВАС РФ от 09.12.2010 № ВАС-14603/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмот­ра в порядке надзора).

Главное в рассматриваемой ситуации — не составлять акт передачи арендодателю имущества вместе с неотделимыми улучшениями. В этом случае объект будет реализовываться бывшему арендатору по стоимости без учета неотделимых улучшений. Капитальные же вложения в ранее арендованное имущество будут продолжать числиться на балансе компании и впоследствии сформируют первоначальную стоимость объекта.