Необходимость проведения торгов не лишает арендатора преимущественного права на перезаключение договора аренды сельхозугодий

| консультации | печать
Возможно ли заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок без проведения торгов? Как применяется преимущественное право арендатора в случае, если:
•    он не участвовал в торгах по заключению договора аренды;
•    во время проведения торгов последний «шаг» сделал другой участник?

Арендатор имеет преимущест­венное право на заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и в том случае, если он не участвовал в торгах. При этом договор должен быть заключен на тех условиях, которые предложит победитель торгов, либо по инициативе арендодателя, либо на основании судебного решения о переводе прав победителя торгов на прежнего арендатора.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ). Пунктом 1 ст. 10 Закона № ­101-ФЗ установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственнос­ти, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Это общее правило распространяется на все ситуации заключения договора аренды земель сельхозназначения. Торги не проводятся только в том случае, если имеется лишь одно заявление о передаче сельскохозяйственных земельных участков в аренду и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления (п. 2 ст. 10 Закона № ­101-ФЗ). Таким образом, в случае подачи двух и более заявлений проведение торгов является обязательным.

Вместе с тем как гражданское, так и земельное законодательство предусматривает преимущественное право арендатора при заключении договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено Законом № 101-ФЗ или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом следует иметь в виду, что само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду, если договор аренды земельного участка прекратил свое действие (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.10.2012 по делу № А32-23866/2011, от 13.12.2010 по делу № А63-1403/2010).

Порядок реализации преимущественного права арендатора при заключении договора на новый срок разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 3 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем сказано, что, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Это право арендатора не ставится в зависимость от того, являлся он участником торгов или нет.

Вместе с тем арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов вправе сам предложить арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. И если арендатор отказывается от заключения договора на этих условиях либо не примет этого предложения в названный в нем срок, суд откажет такому арендатору в защите его преимущественного права (постановления ФАС Поволжского округа от 31.10.2013 по делу № А55-465/2013, Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу № А19-17353/2012, Дальневосточного округа от 30.09.2013 № Ф03-4519/2013 по делу № А04-9263/2012).

День
Неделя
Месяц