1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3486

Необходимость проведения торгов не лишает арендатора преимущественного права на перезаключение договора аренды сельхозугодий

Возможно ли заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок без проведения торгов? Как применяется преимущественное право арендатора в случае, если:
•    он не участвовал в торгах по заключению договора аренды;
•    во время проведения торгов последний «шаг» сделал другой участник?

Арендатор имеет преимущест­венное право на заключение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и в том случае, если он не участвовал в торгах. При этом договор должен быть заключен на тех условиях, которые предложит победитель торгов, либо по инициативе арендодателя, либо на основании судебного решения о переводе прав победителя торгов на прежнего арендатора.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ). Пунктом 1 ст. 10 Закона № ­101-ФЗ установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственнос­ти, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Это общее правило распространяется на все ситуации заключения договора аренды земель сельхозназначения. Торги не проводятся только в том случае, если имеется лишь одно заявление о передаче сельскохозяйственных земельных участков в аренду и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления (п. 2 ст. 10 Закона № ­101-ФЗ). Таким образом, в случае подачи двух и более заявлений проведение торгов является обязательным.

Вместе с тем как гражданское, так и земельное законодательство предусматривает преимущественное право арендатора при заключении договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено Законом № 101-ФЗ или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом следует иметь в виду, что само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду, если договор аренды земельного участка прекратил свое действие (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.10.2012 по делу № А32-23866/2011, от 13.12.2010 по делу № А63-1403/2010).

Порядок реализации преимущественного права арендатора при заключении договора на новый срок разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 3 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем сказано, что, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Это право арендатора не ставится в зависимость от того, являлся он участником торгов или нет.

Вместе с тем арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов вправе сам предложить арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов. И если арендатор отказывается от заключения договора на этих условиях либо не примет этого предложения в названный в нем срок, суд откажет такому арендатору в защите его преимущественного права (постановления ФАС Поволжского округа от 31.10.2013 по делу № А55-465/2013, Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу № А19-17353/2012, Дальневосточного округа от 30.09.2013 № Ф03-4519/2013 по делу № А04-9263/2012).