1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3182

Практика применения законодательства о праве собственности

Отказ в иске о признании права собственности на квартиру, переданную покупателю по предварительному договору купли-продажи до момента регистрации права собственности продавца на результат инвестиционной деятельности, признан неправомерным.

К. (покупатель) обратилась в суд с иском к обществу (продавцу) о признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленного требования она указала, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор, предметом которого являлась купля-продажа квартиры. Согласно данному договору основной договор должен быть заключен не позднее чем через 30 рабочих дней, в порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре после даты его подписания. Свои обязательства по договору в части оплаты установленной сторонами стоимости квартиры она исполнила в полном объеме путем внесения денежных средств на расчетный счет общества. Однако договор купли-продажи квартиры не заключен, несмотря на ее неоднократные обращения к ответчику. Поскольку условия договора ею выполнены, истец полагала, что приобрела право на спорную квартиру на основании заключенного с ответчиком предварительного договора.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по жалобе К. отменила состоявшиеся судебные постановления в кассационном порядке, передав дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Судом установлено, что согласно распоряжению правительства Москвы между правительством Москвы и заводом заключен инвестиционный контракт (договор), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства (реконструкции) на нескольких строительных площадках.

В соответствии с этим контрактом в результате его реализации инвестор (завод) приобретал в собственность 100 % общей жилой площади и 100 % машиномест гаража-стоянки, а также сервисных служб гаража-стоянки.

Впоследствии в результате уступки прав по данному инвестиционному контракту согласно заключенным договорам соинвестирования право собственности на общую жилую площадь и машиноместа получили два юридических лица (соинвестора), в том числе 9,86 % – ответчик.

Разрешая дело и отказывая в иске, суд сослался на отсутствие оснований для признания за К. права собственности на квартиру и указал, что основанием для заключения истцом с обществом предварительного договора явились инвестиционный контракт, заключенный правительством Москвы с заводом, договоры соинвестирования и дополнительные соглашения к ним. Соинвесторы осуществили строительство дома, в котором расположена квартира. Однако акт о реализации инвестиционного контракта подписан не был, в связи с чем инвестиционный контракт не реализован. Поскольку право собственности ответчика на результат инвестиционной деятельности не зарегистрировано, у него не имелось права на продажу квартиры истцу.

Между тем в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Объект строительства – жилой комплекс – был построен и введен в эксплуатацию. Кадастровый паспорт спорной квартиры, расположенной в указанном доме, изготовлен.

Все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, К. были выполнены.

Согласно дополнительному соглашению к договору соинвестирования спорная квартира по результатам строительства и инвестиционной деятельности подлежала передаче ответчику, который принял на себя обязательство передать ее истцу. Финансовые обязательства общества по договору соинвестирования выполнены, что подтверждено соответствующим актом.

Обществом К. выдан временный ордер на право доступа в жилое помещение, ею с ТСЖ заключен договор управления.

Спорная квартира передана К. по акту приема-передачи.

Право К. на получение в собственность указанной квартиры никем не оспаривалось, иными лицами права на нее не заявлялись, иск признан ответчиком.

Указывая на невозможность принятия признания иска обществом, суд счел, что оно противоречит закону, поскольку ответчик не приобрел право на продажу квартиры. При этом суд не установил, кто данное право имеет, являясь собственником имущества. Право общества продать К. квартиру никем не оспаривалось.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При рассмотрении дела К. ссылалась на то обстоятельство, что ею была уплачена стоимость квартиры и сам объект недвижимости был передан ей по акту приема-передачи. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Право ответчика отчуждать по договору купли-продажи квартиры никем в судебном заседании не оспаривалось, однако суд в решении указал, что оно отсутствовало, фактически сделав вывод о недействительности договора, заключенного между К. и обществом, хотя такие требования никем не заявлялись.

Таким образом, суд, разрешая спор, вышел за пределы полномочий, предоставленных ему ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Что касается ссылки суда в обоснование решения об отказе в иске на то, что до настоящего времени не подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта, то данное обстоятельство не может само по себе свидетельствовать об отсутствии у К. права на указанный объект недвижимости.

В соответствии с положениями гл. II Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I (в редакции от 19 июля 2011 г.) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ она вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.