Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ). Таким образом, в течение срока аренды у арендатора имеются все основания для начисления амортизации в отношении созданных с согласия арендодателя неотделимых улучшений и признания указанных сумм амортизации в качестве расходов при исчислении налога на прибыль.
По истечении срока действия договора аренды (т.е. договора, в период действия которого арендатором были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества) начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений арендатором должно быть прекращено.
Прекращение договора аренды здания или сооружения сопровождается обязательным возвратом арендованного здания или сооружения с оформлением передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Нормы гражданского законодательства предусматривают, что в случае невозврата арендованного имущества (по передаточному акту) арендодателю при отсутствии с его стороны возражений арендные отношения сторон продолжаются, т.е. договор аренды фактически продолжает действовать, даже если стороны не оформили письменное соглашение о его продлении. В этом случае начисление амортизации также продолжается до прекращения срока действия или расторжения договора аренды.
Заключение сторонами нового договора аренды с оформлением соответствующих актов по возврату арендодателю и передаче арендатору арендованного имущества, даже при отсутствии каких-либо изменений в условиях аренды, означает прекращение действия прежнего договора и начало новых гражданско-правовых отношений. Это, в свою очередь, влечет для арендатора необходимость прекратить начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений в арендованное имущество, созданных в течение действия предыдущего договора аренды.
Аналогичного мнения придерживается Минфин России: заключение нового договора аренды лишает арендатора возможности продолжать начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений, созданных в период договора аренды, срок которого истек (Письма от 02.03.2007 N 03-03-06/1/143, от 20.06.2006 N 03-03-04/2/166).