1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Жилье изымается. А что взамен?

Мэрия забирает участок, на котором стоит наш дом, под нужды города. Взамен предлагается денежная компенсация. Имею ли я право, как собственник, потребовать не деньги, а предоставление другого равноценного жилья? Как отстоять свои интересы?

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется ст. 32 Жилищногокодекса РФ.

Согласно п. 1 названной статьи жилье может быть изъято у собственника путем выкупа. В то же время п. 8 этой же статьи предусматривает, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен другое жилое помещение.

Из анализа приведенных положений следует, что возмещение за изымаемое жилье осуществляется, как правило, путем выкупа. Предоставление другого жилого помещения возможно только в случае, если на это согласны обе стороны: как собственник, так и государственный или муниципальный орган. Требовать возмещения только в натуре при отсутствии на то согласия соответствующего органа собственник не может.

По мнению автора, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ порядок возмещения вряд ли соответствует положениям ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающим, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 6 и 7 ст. 32ЖК РФ выкупная цена жилого помещения определяется соглашением сторон и при ее определении в эту цену включается его рыночная стоимость, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Казалось бы, все хорошо: собственник должен получить справедливое возмещение, которое позволит ему без проблем приобрести аналогичное жилье.

Однако жилое помещение как товар имеет свою специфику. Специалисты выделяют наряду с рыночной так называемую спекулятивную цену жилья, по которой и стремятся реализовать его продавцы. Именно с этой ценой и приходится сталкиваться потенциальным покупателям, особенно если речь идет о вторичном рынке. Следует также учитывать постоянный рост ценна жилье. Поэтому проблемы у переселяемых вполне могут возникнуть.

С учетом сказанного получение собственником за жилье денежных средств (а не аналогичного жилого помещения) не отвечает критериям предварительного и равноценного возмещения.

Чтобы свести риск к минимуму, собственник должен стремиться заключить такое соглашение, которое позволяло бы ему расстаться со своим жильем только тогда, когда другое жилое помещение будет найдено и с его владельцем будет заключен договор купли-продажи.

Если же поиски не приведут к положительным результатам, то собственник должен иметь возможность получить дополнительную сумму для реализации своего права на возмещение, закрепленное не только Жилищным кодексом, но и Конституцией.

Обратите внимание!

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов (п. 6 ст. 5 ЖК РФ). Среди таких правовых актов следует отметить Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» (действует в редакции от 22 декабря 2004 г.).

Согласно ст. 3 названного Закона возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме. Поскольку данная норма расширяет жилищные права граждан по сравнению со ст. 32 Жилищного кодекса РФ и полностью соответствует конституционному принципу возмещения, в данном случае нельзя ставить вопрос о несоответствии в этой части московского законодательства федеральному.

Московский Закон также предусматривает, что при предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения размером, превышающим освобождаемое, доплата с собственника не взимается. При этом количество комнат в предоставляемом жилье не должно превышать количество комнат в освобождаемом.

Собственники жилого помещения также имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения.

Жителям других регионов, столкнувшимся с обсуждаемой проблемой, следует прежде всего выяснить, не содержит ли местное законодательство аналогичных положений.