1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3469

Возмездность договора дарения может стать основанием для замены одаряемого

Наша компания является собственником 1/2 земельного участка и жилого дома, расположенного на этом участке. Второй собственник (гражданин) без нашего ведома и согласия решил продать свою долю. О том, что документы для регистрации перехода права собственности уже поданы в регистрационную службу, мы узнали только тогда, когда к сособственнику приехал покупатель. Мы написали заявление в регистрационную службу о приостановлении регистрации сделки купли-продажи и подали иск в суд о понуждении к заключению договора купли-продажи с нашей компанией. Все условия договора, который наш сособственник заключил с покупателем, нас вполне устраивают. Но когда гражданин-продавец узнал, что мы имеем преимущественное право покупки, то составил задним числом соглашение о расторжении договора купли-продажи и заявил в суде, что продавать долю передумал. Суд отказал нам в иске. Теперь второй собственник намерен свою долю не продать, а подарить тому же покупателю. Можем ли мы сделать что-то для того, чтобы приобрести вторую часть дома и участка?

Собственники имущества, которое находится в их общей долевой собственности, действительно имеют преимущественное право приобретения такого имущества перед иными лицами при его продаже сособственником (п. 2 ст. 244 ГК РФ и ст. 250 ГК РФ). Однако в законе речь идет только о преимущественном праве покупки или праве получения имущества в рамках договора мены. При заключении таких договоров без ведома сособственника последний вправе требовать перевода прав покупателя на себя (п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Заключение одним из собственников договора дарения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности не требует получения согласия других сособственников и не дает им каких-либо преференций перед одаряемым (п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ).

До заключения договора дарения можно попытаться провести с сособственником переговоры, возможно, заключить договор купли-продажи с компанией он не откажется. Если же договор дарения все-таки будет заключен, то компания может обратиться в суд с иском. В нем следует указать два требования:

  • о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора дарения), обосновывая это заключением сторонами притворной сделки — дарения вместо купли-продажи (ст. 167 и п. 2 ст. 170 ГК РФ). При этом компании необходимо будет запастись серьезными доказательствами такой позиции, которые должны подтверждать возмездность предоставления в рамках дарения (например, расписки о получении денег в счет передаваемого имущества). В аналогичных ситуациях истцы порой заявляют требования о признании ничтожной сделки недействительной, но это некорректно, поскольку такая сделка в силу закона недействительна с момента ее совершения (ст. 12 и п. 2 ст. 170 ГК РФ);
  • о переводе прав покупателя по фактически заключенному договору купли-продажи на истца.

Кстати, Гражданский кодекс РФ устанавливает запрет дарения между коммерческими компаниями (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Однако в данной ситуации этот запрет не помешает переводу прав на истца, поскольку после признания договора дарения притворной сделкой он квалифицируется как купля-продажа и речь идет уже о переводе прав покупателя, а не одаряемого. Тем более что в законе запрещено дарение лишь по договору, обеими сторонами которого выступают коммерческие организации. В данной же ситуации дарение возможно, так как даритель — физическое, а не юридическое лицо.

Основное внимание стоит уделить доказательственной базе по вопросу возмездности передачи доли в праве собственности на дом и земельный участок (см., например, спор, касающийся ничтожности договора дарения акций: постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2009 по делу № А53-22566/2007). В практике встречаются дела, в которых суд указывал на возможность перевода прав кредитора на истца по любой возмездной сделке, а не только мене и купле-продаже (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102).

Правда, договоры дарения суды не всегда признают притворными даже при наличии доказательств их возмездности. Так, например, в одном из споров суд не усмотрел ничтожной сделки в дарении, хотя истец представил копии расписок от одаряемого о передаче денег дарителю в счет полученного имущества, а сам одаряемый в суде этот факт только подтвердил (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2010 по делу № А32-10547/2009). Есть и судебные акты с выводами в пользу компании, правда, принятые довольно давно (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2004 № Ф08-5124/04).

к сведению

Стоит заметить, что регистрационный орган в любом случае был не вправе осуществлять регистрацию перехода права на долю в праве собственности без доказательств уведомления сособственника, то есть компании, о такой продаже и о ее возможности реализовать свое пре­имущественное право на покупку (ст. 24 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).