1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2304

Преимущественное право на аренду земли

Через четыре месяца заканчивается срок договора аренды земельного участка. Мы рассчитывали на продление договора. Но собственник прислал уведомление, что договор прекращается в связи с истечением срока и нужно освободить землю. Вправе ли арендодатель нас выгнать по окончании срока договора? Есть ли законные способы заставить его продлить отношения?

Ваш договор аренды прекращается по истечении срока, на который он заключен (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). И арендодатель имеет право потребовать, чтобы вы освободили земельный участок (ст. 301 ГК РФ). Заставить арендодателя продлить арендные отношения вы не можете.

В то же время у вас есть преимущественное право на заключение договора аренды земли (п. 3 ст. 22 ЗК РФ и ч. 1 ст. 621 ГК РФ). Для этого нужно уведомить о своем намерении арендодателя в срок, предусмотренный действующим договором аренды (если он не установлен — в разумный срок до прекращения договора).

И если арендодатель снова решит сдать этот участок в аренду, вы сможете потребовать, чтобы он заключил договор именно с вами, а не с кем-то еще. Если же арендодатель откажет в продлении арендных отношений, но в течение года с момента окончания срока договора оформит договор аренды с другим лицом, вы сможете потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (абз. 3 п. 1 ст. 621 ЗК РФ), а также возмещения убытков. Но если новый договор ни с кем не будет заключен (арендодатель не изъявит такого желания), вы не сможете воспользоваться преимущественным правом.

Кроме того, необходимо надлежащим образом исполнять обязанности по текущему договору (иначе преимущественное право в силу абз. 1 ч. 1 ст. 621 ЗК РФ не возникнет) и освободить арендуемый участок по истечении срока договора (иное будет считаться нарушением договора аренды и станет препятствием для реализации преимущественного права).

Важный момент: требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору можно, только если арендодатель передаст спорное имущество третьему лицу в аренду (п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 по делу № А56-8541/2011, Поволжского округа от 10.08.2009 по делу № А57-7779/2008 и др.). Если участок будет передан третьему лицу, например, в безвозмездное пользование в связи с осуществлением совместной деятельности, преимущественное право у вас не возникнет.