1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3903

Главный документ — акт о передаче квартиры

Можно ли получить имущественный налоговый вычет на покупку квартиры, приобретенной на основании инвестиционного договора о долевом участии в строительстве? Право собственности на квартиру до сих пор не зарегистрировано, на руках имеется только акт приема-передачи от 12.09.2005. В «ЭЖ», 2005, № 5 писали, что в такой ситуации вычет может быть предоставлен. Однако в Инспекции ФНС России по г. Новоуральску и в Управлении ФНС России по Свердловской области в предоставлении вычета отказали. Правомерен ли отказ? Если не правомерен, то на какой размер вычета можно претендовать?

Почему не дали вычет

В данной ситуации инспекторы, руководствуясь и ведомственными разъяснениями, и письмами Минфина России, не должны были отказать в предоставлении имущественного вычета, если он заявлялся за 2005 г. и последующие периоды (см., например, письма Минфина России от 24.08.2011 № 03-04-05/7-589 и ФНС России от 20.07.2011 № ММВ-19-3/100). Поскольку инспекция в предоставлении вычета отказала, а вышестоящий налоговый орган, как следует из вопроса, посчитал такие действия правомерными, можно предположить, что имеются нюансы, послужившие основанием для отказа, но оставшиеся «за кадром» (в частности, отсутствие или недостоверность каких-либо документов, необходимых для предоставления вычета).

Исходя из вопроса можно констатировать следующее.

Затраты на приобретение квартиры в строящемся доме могут включаться в фактические расходы на покупку жилья согласно абз. 9 подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Такие расходы учитываются после завершения строительства жилого дома и оформления соответствующих правоустанавливающих документов на квартиру. В нашем случае строительство дома завершено и документ, подтверждающий передачу квартиры, у налогоплательщика на руках. Свидетельства же о государственной регистрации права собственности для получения имущественного вычета в рассматриваемой ситуации не требуется. Остановимся на этом подробнее.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, если израсходовал денежные средства на приобретение в собственность жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При приобретении квартиры в строящемся доме для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик помимо соответствующего заявления представляет договор о долевом строительстве, акт о передаче квартиры и платежные документы, свидетельствующие об уплате денежных средств. Заявить вычет можно уже за тот год, в котором квартира была передана по акту, не дожидаясь оформления права собственности. В данном случае документами, необходимыми для подтверждения права на имущественный вычет, являются договор о приобретении прав на квартиру и акт о передаче квартиры (абз. 22 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Следовательно, с момента передачи квартиры у налогоплательщика и возникает право на вычет. Это неоднократно разъясняли и контролирующие органы (см., например, письма Минфина России от 02.11.2011 № 03-04-05/9-833, от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, от 24.05.2011 № 03-04-05/7-378, ФНС России от 20.07.2011 № ММВ-19-3/100 и др.), и суды (определения Верховного суда РФ от 19.01.2011 № 29-В10-11 и 53-В10-13). Конституционный суд РФ в Определении от 24.02.2011 № 171-О-О также указал, что право налогоплательщика на имущественный вычет при приобретении прав на квартиру (долю) в строящемся доме возникает с момента подписания акта приема-передачи.

Если право на вычет возникло давно

Обратите внимание: ограничений срока, в течение которого может быть подана налоговая декларация с заявлением имущественного вычета, Налоговый кодекс не предусматривает (письма ФНС России от 23.06.2010 № ШС-20-3/885 и УФНС России по г. Москве от 29.12.2005 № 28-10/97282). Вопрос в том, за какой период можно вернуть налог на доходы физических лиц, если право на вычет появилось, как в нашем случае, в 2005 г.? Если вычет будет заявлен в декларации за 2010 г., проблем возникнуть не должно. Предположим, налогоплательщик в последние годы не работал и никаких доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, не получал. Может ли он в 2011 г. заявить вычет по доходам того же 2005 г.?

На наш взгляд, может. Однако в территориальной инспекции в предоставлении вычета могут отказать, отметив, что с учетом положений ст. 78 НК РФ налоговая база корректируется не более чем за три года, предшествующих тому, в котором гражданин обратился за вычетом.

Напомним, что заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня ее уплаты (п. 7 ст. 78 НК РФ). То есть сообразно такому подходу в 2011 г. можно заявить вычет только за 2008—2010 гг. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России.

Например, в письме от 20.10.2011 № 03-04-05/5-760 чиновники, рассматривая вопрос о получении имущественного вычета, отметили, что п. 7 ст. 78 НК РФ обращение за возвратом суммы излишне уплаченного в соответствующем году налога ограничено трехлетним сроком.

Другое дело, правомерна ли здесь ссылка на ст. 78 Налогового кодекса? Ведь в ней речь идет о возврате излишне уплаченного налога. Но в далеком 2005 г. никто гражданину имущественного вычета не предоставлял и не платить НДФЛ по этому основанию он не мог. А если налог на доходы физических лиц применительно к правоотношениям того периода удерживался и уплачивался правильно, то и речи о его излишней уплате быть не может.

Тот факт, что вопрос этот неоднозначен, признают и сами контролеры.

В письме ФНС России от 23.06.2010 № ШС-20-3/885 сказано, что возможен и другой вариант: налоговая база корректируется за любой период, начиная с того, в котором возникло право на имущественный вычет. Этот подход согласуется с положениями абз. 2 п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 20.10.2005 № 387-О. По нашему мнению, именно такой подход правомерен: ведь льгота должна стимулировать граждан к улучшению жилищных условий, а Налоговый кодекс позволяет переносить неиспользованный остаток вычета на бесконечное количество лет, начиная с налогового периода, в котором возникло право на вычет (абз. 28 подп. 2 п. 1 ст. 220). В любом случае лучше с получением вычета не затягивать, чтобы не давать налоговикам лишних поводов для отказа.

О размере вычета

Вычет на приобретение жилья можно получить в том размере, который действовал на момент возникновения у налогоплательщика соответствующего права, независимо от того, за какой период представляется декларация по НДФЛ.

В настоящее время вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. без учета процентов по целевым кредитам (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в действующей редакции). Тем не менее такой размер вычета установлен только с 1 января 2009 г., когда вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс Федеральным законом от 26.11.2008 № 224-ФЗ. Действие положений подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции указанного закона распространено на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. Соответственно в случае приобретения квартиры в строящемся доме на вычет в размере 2 000 000 руб. могут претендовать только граждане, которым жилье было передано по акту в 2008 г. и последующих налоговых периодах.

В данном случае право на вычет появилось у гражданина в 2005 г. (со дня подписания акта о передаче квартиры). Размер имущественного вычета на приобретение жилья в этом периоде составлял 1 000 000 руб. (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 110-ФЗ). Поэтому налогоплательщик при подаче декларации может рассчитывать на вычет в сумме расходов на приобретение квартиры, но не более 1 000 000 руб. С этим согласен и Верховный суд РФ (см. Определение от 04.08.2010 № 48-В10-6).

В заключение советуем уточнить причину отказа налоговиков в предоставлении имущественного вычета. Только тогда можно будет сделать окончательный вывод о правомерности действий чиновников и дать какие-либо рекомендации.