1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2404

Убедить налоговиков поможет суд

Индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества и с 1 января 2009 г. применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Договор аренды помещения заключен только в октябре 2009 г., налог по УСН за 2009 г. исчислен и уплачен. Инспекция начислила за январь — сентябрь 2009 г. налог на имущество физических лиц, мотивировав это тем, что помещение в течение девяти месяцев налогового периода фактически не использовалось в деятельности, облагаемой по УСН. Правомерны ли действия инспекции? А в 2011 г. арендатор скрылся и не заплатил арендную плату за пять месяцев. И за эти пять месяцев предпринимателю тоже нужно будет уплатить налог на имущество?

Сразу скажем, что позиция инспекции по первому вопросу небесспорна. Но доказывать свою правоту предпринимателю, очевидно, придется в суде. Поясним почему.

Подтвердите право документами

Порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон № 2003-1).

Согласно п. 1 ст. 1 Закона № 2003-1 плательщиками налога на имущество физических лиц являются собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения (ст. 2 Закона № 2003-1).

В статье 4 Закона № 2003-1 приведен перечень льгот по налогу. При этом лица, имеющие право на льготы, указанные в ст. 4 Закона № 2003-1, самостоятельно представляют необходимые для этого документы в налоговые органы. Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, в перечне льготников не упоминаются. Бизнесмены-упрощенцы освобождаются от уплаты налога на имущество (если это имущество используется в предпринимательской деятельности) на основании п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса. И хотя из этой нормы прямо не следует обязанность упрощенца доказывать факт использования имущества в целях осуществления такой деятельности, получить освобождение автоматически точно не получится: чиновники защищают интересы бюджета, как говорится, до последнего.

И Минфин России, и Федеральная налоговая служба неоднократно разъясняли, что использование недвижимости в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется УСН, налогоплательщик обязан подтвердить документально. А поскольку в главе 26.2 Налогового кодекса такого требования не содержится, чиновники увязывают право упрощенцев на освобождение от уплаты налога на имущество, продекларированное в п. 3 ст. 346.11 НК РФ, с нормами Закона № 2003-1. Чиновники считают, что по совокупности положений ст. 346.11 НК РФ и Закона № 2003-1 бизнесменов следует освобождать от уплаты налога на имущество впорядке, аналогичном предоставлению льгот по налогу. В качестве подтверждающих документов названы договоры с поставщиками (покупателями, арендаторами), платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п. Причем такие документы предприниматель должен самостоятельно представить в налоговый орган по месту нахождения объектов недвижимости вместе с заявлением, составленным в произвольной форме. В заявлении нужно указать, в отношении каких именно объектов недвижимости бизнесмен предполагает реализовать свое право на освобождение от уплаты налога на имущество. По объектам недвижимости, не указанным в заявлении и соответственно, по мнению чиновников, не используемым в предпринимательской деятельности, инспекция начислит налог в общеустановленном порядке — как физическому лицу. Такие разъяснения содержатся, например, в письмах Минфина России от 29.07.2011 № 03-11-11/199, от 04.05.2011 № 03-05-06-01/46 и от 01.02.2010 № 03-05-04-01/06, ФНС России от 04.08.2010 № ШС-17-3/847 и УФНС России по г. Москве от 25.11.2008 № 18-12/1/109648@. А ФНС России в письме от 24.07.2007 № 04-3-02/001613@ указала к тому же, что в рамках проведения мероприятий налогового контроля инспекциям необходимо проверять фактическое использование имущества в деятельности, облагаемой по УСН. На практике, рассмотрев заявление и приложенные к нему документы, инспекторы легко могут посчитать, что недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, даже если в отношении предпринимателя не проводились мероприятия выездного налогового контроля за спорный период.

Например, поводом для отказа в перерасчете налога может послужить тот факт, что помещение не сдавалась в аренду, а за отчетный (налоговый) период была представлена нулевая декларация по УСН.

Из вопроса можно заключить, что предприниматель подал в инспекцию заявление об освобождении от уплаты налога на иму­щество и документы, подтверждающие, что в октябре — декабре 2009 г. помещение было передано в аренду. Соответственно и доход от этой деятельности вы получали только в IV квартале 2009 г. Скорее всего инспекторы сослались на то, что при возникновении права на льготу в течение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право (п. 7 ст. 5 Закона № 2003-1), а у вас это право, по их мнению, возникло только тогда, когда помещение было сдано в аренду. Поэтому вас освободили от уплаты налога только за октябрь — декабрь 2009 г. В таких случаях налоговиков нисколько не смущает, что в п. 7 ст. 5 речь идет именно о льготах, установленных ст. 4 Закона № 2003-1, правомерность применения положений которого в данной ситуации весьма спорна.

Однако самостоятельно убедить инспекторов в том, что они не правы, вряд ли удастся. Их действия вы можете обжаловать в вышестоящий налоговый орган или оспорить в судебном порядке.

Истина в суде

Судебная практика по таким спорам складывается в пользу налогоплательщиков. По мнению арбитров, именно налоговый орган должен доказать, что имущество использовалось в целях, отличных от предпринимательской деятельности. Законодательством не установлена обязанность предпринимателя, применяющего «упрощенку», представлять налоговикам документы, подтверждающие использование имущества в предпринимательских целях, а также не установлен и перечень таких документов (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу № А32-1886/2009-19/98 и Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу № А19-18332/08).

Вооружиться доводами в свою пользу налогоплательщику, как ни странно, помогут разъяснения Минфина России, в частности, письма от 18.01.2010 № 03-11-11/1 и от 01.02.2010 № 03-05-04-01/06. В этих письмах финансисты допускают, что имущество, которое собственник намерен сдавать в аренду, может временно не приносить дохода владельцу, например, при проведении ремонтных и строительных работ или в период поиска потенциальных арендаторов. Предпринимательской исходя из ст. 2 ГК РФ признается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. И отсутствие у предпринимателя заключенных договоров аренды и доходов в виде арендных платежей еще не говорит о том, что такая деятельность не ведется, а имущество используется для личных нужд. Из этого можно заключить, что и представление нулевой отчетности по УСН не является основанием для начисления налога на имущество в отношении объектов недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности. В последнем письме финансисты даже приводят подтверждающую их выводы судебную практику в пользу коммерсантов: постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 № А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 № А64-6950/08 и от 15.08.2007 № А36-2300/2006 и Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 № А33-6383/09.

Например, в постановлении от 16.12.2009 № А70-4191/2009 ФАС Западно-Сибирского округа отклонил довод налогового органа о правомерном начислении налога за январь — ноябрь 2008 г. Инспекторы мотивировали начисление тем, что бизнесмен сдал квартиру в аренду лишь в декабре, а значит, с этого месяца и начал использовать ее в предпринимательской деятельности. Но арбитры указали, что налоговики не представили доказательств использования квартиры в личных целях гражданина. Коммерсант проживал по другим адресам, следовательно, не пользовался спорной недвижимостью для личных нужд. Суд отметил, что под предпринимательской деятельностью нельзя понимать только непосредственную сдачу имущества в аренду, так как данное обстоятельство не вытекает из самого понятия такой деятельности, установленного ст. 2 ГК РФ, и положений ст. 346.11 Налогового кодекса. Заключению договора аренды может предшествовать ремонт помещения, поиск арендаторов и др.

А в деле, рассмотренном судьями ФАС Уральского округа, бизнесмен даже не озаботился представлением заявления об освобождении от уплаты налога. Налоговики выставили предпринимателю требование об уплате налога на имущество и, не дождавшись платежа, обратились в суд с иском о взыскании задолженности. Но арбитры всех инстанций встали на сторону налогоплательщика, указав, что инспекция сама направила предпринимателю уведомление о возможности применения УСН, а доказательств того, что принадлежащее ему двухэтажное здание котельной используется в целях, отличных от предпринимательской деятельности, не имеется (постановление от 04.07.2011 № Ф09-3749/11 по делу № А47-8362/2010).

Что делать незадачливому арендодателю?

В отношении второго вопроса полагаем, что налоговики сочтут достаточным основанием для освобождения от уплаты налога на имущество наличие арендных отношений, подтвержденное соответствующим договором и актом приема-передачи помещения.

Вместе с тем необходимо отметить, что в такой ситуации арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора. В соответствии с гражданским законодательством по требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды, заключенный на определенный срок, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ). При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если арендатор не погасит задолженность, арендодатель должен направить ему предложение о расторжении договора. И только получив отказ или не получив ответ в срок, указанный в предложении (или по истечении 30 дней, если срок для ответа не устанавливался), можно обратиться в суд с иском о расторжении договора. Об этом говорится в п. 2 ст. 452 ГК РФ. На это указал и Президиум ВАС РФ в п. 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Стороны обязаны принять меры по урегулированию спора об изменении или расторжении договора, предусмотренные указанными нормами. Обратившись в суд, арендодатель должен будет представить доказательства, подтверждающие, что он пытался разрешить спор в досудебном порядке. Только при соблюдении этого правила согласно п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу. А в пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 судьи отметили, что в самом договоре могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (п. 3 ст. ст. 450 ГК РФ). Отказ арендодателя от исполнения договора может быть связан в том числе с нарушением арендатором того или иного условия договора. В этом случае арендодатель может просто направить арендатору уведомление об образовавшейся задолженности, и если оплата не поступит в установленный срок, расторгнуть договор в одностороннем порядке, не прибегая к помощи судебной власти.

Деловая переписка с арендатором и/или решение суда (либо копия искового заявления о расторжении договора, если дело находится в судопроизводстве) будут являться дополнительными документами, подтверждающими использование имущества в предпринимательской деятельности. Их также можно приложить к заявлению об освобождении от уплаты налога на имущество.