Почему деньги, перечисляемые арендаторами нам за отопление и электроэнергию, включаются в доходы и облагаются налогом? Хотя на самом деле доходами для нас не являются, а полностью перечисляются в тепло- и энергоснабжающую организацию?
Проблема, затронутая в вашем вопросе актуальна прежде всего для налогоплательщиков, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы». Дело в том, что контролирующие органы настаивают на включении сумм возмещения коммунальных платежей, поступающих арендодателю от арендатора, в состав налогооблагаемых доходов (письма Минфина России от 15.07.2011 № 03-11-11/185, от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130 и от 10.02.2009 № 03-11-09/42).
Обосновывают они свою позицию следующим образом.
Порядок определения доходов при УСН установлен в ст. 346.15 НК РФ. В нем сказано, что упрощенцы определяют доходы в соответствии со ст. 249 и 250 НК РФ и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме. Поскольку суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие арендодателю от арендатора, связаны с расчетами за реализованные товары (электроэнергию, тепловую энергию, воду) они являются выручкой, а значит, доходом, подлежащим налогообложению.
Заметим, что эту позицию разделяют и некоторые арбитражные суды (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Но большинство судов все же придерживаются мнения, что налогооблагаемого дохода в такой ситуации не возникает (постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2, Волго-Вятского округа от 21.04.2008 № А39-362/2007 и Северо-Западного округа от 19.10.2006 № А56-24646/2005).
Мы также считаем, что в рассматриваемом случае никакого налогооблагаемого дохода у арендодателя не возникает. Но следование этой позиции почти наверняка приведет к судебным спорам с налоговиками, а у судов, как мы сказали выше, единого подхода к решению этого вопроса нет.
Чтобы не спорить с налоговиками и при этом не платить налог с сумм возмещения коммунальных платежей, поступающих арендодателю от арендатора, мы предлагаем вам переоформить ваши отношения с арендаторами.
Ведь что происходит на самом деле. Вы как арендодатель на основании заключенных между вашей организацией и энергоснабжающими организациями договоров приобретаете энергию для арендаторов. То есть осуществляете посреднические функции. Поэтому мы предлагаем вам оформить с арендаторами два договора: договор аренды и агентский договор на приобретение коммунальных услуг для арендатора. Отметим, что Минфин России не возражает против подобного подхода (письма Минфина России от 07.07.2011 № 03-11-11/171 и от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55).
Чтобы у налоговиков не возникало никаких претензий, в агентском договоре нужно установить вознаграждение агента. А на величину этого вознаграждения уменьшить стоимость арендной платы.
В результате вы будете включать в доходы только агентское вознаграждение и уменьшенную на его величину арендную плату, что в сумме будет аналогично величине арендной платы, взимаемой с арендаторов сейчас.