Получение имущественного вычета при приобретении прав на квартиру Налоговый кодекс РФ не предусматривает, но понесенные в связи с этим затраты можно включить в фактические расходы на покупку квартиры согласно абз. 9 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. То есть такие расходы могут быть учтены после завершения строительства и оформления соответствующих правоустанавливающих документов на квартиру.
На наш взгляд, в данной ситуации учесть такие расходы можно. Но проблем с налоговиками вряд ли удастся избежать.
По общему правилу
Налогоплательщик вправе получить вычет, если израсходовал денежные средства на приобретение в собственность жилья. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. без учета процентов по целевым кредитам (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если квартира приобреталась в строящемся доме, для подтверждения права на вычет представляется договор о приобретении квартиры (договор о долевом строительстве), акт о передаче квартиры или свидетельство о праве собственности и платежные документы, свидетельствующие об уплате денежных средств. Заявить вычет можно уже за тот год, в котором квартира была передана по акту, не дожидаясь оформления права собственности на нее (например, письма Минфина России от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647@).
Если право на квартиру в строящемся доме приобретено по договору уступки прав требования, то такой договор также нужно представить в налоговый орган (письмо Минфина России от 02.06.2009 № 03-04-05-01/402).
Казалось бы, все просто. Но вот какие препятствия вам предстоит преодолеть, доказывая налоговикам свое право на вычет.
Нет ли здесь преступного сговора?
В первую очередь инспекторов наверняка смутит тот факт, что право требования на квартиру вам уступил супруг. Дело в том, что согласно абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет не предоставляется в случае, когда сделка купли-продажи жилья или доли (долей) в нем совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ. Из подп. 3 п. 1 этой статьи следует, в частности, что взаимозависимыми признаются лица, состоящие в брачных отношениях.
На момент приобретения права требования на квартиру по договору уступки права вы с бывшим мужем состояли в браке, а следовательно, признавались взаимозависимыми лицами. На этом основании инспекция может отказать вам в предоставлении имущественного вычета. Но вам есть чем аргументировать свою позицию.
Правовая норма абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ запрещает получение имущественного вычета по сделкам купли-продажи жилья между супругами. Предпосылка ясна: законодатель защитил бюджет от фиктивных сделок, направленных исключительно на возврат НДФЛ. Однако вы приобрели у супруга не жилье, а всего лишь право требовать его у застройщика, когда строительство жилого дома будет завершено.
Уступка права требования квартиры в строящемся доме представляет собой замену стороны (дольщика) в обязательстве (договоре о долевом строительстве). Соответственно квартиру вы покупаете у застройщика и, хотя первоначально расходы понес ваш супруг, по договору уступки права требования вы ему компенсировали эти расходы. Кстати, поскольку уступка права требования не меняет предмет обязательства, имущественный вычет может быть предоставлен на сумму, фактически вами уплаченную за уступку права требования, но в пределах суммы, указанной в договоре о долевом строительстве. Однако подтвердить вам придется и ваши личные расходы, произведенные на основании договора уступки права требования, а не только расходы супруга по первоначальному договору долевого строительства. И здесь может возникнуть второе препятствие.
А произвели ли вы расходы?
Для целей получения имущественного вычета налогоплательщик должен подтвердить расходы платежными документами, оформленными в установленном порядке и свидетельствующими о факте уплаты денежных средств. Содержащийся в ст. 220 Налогового кодекса РФ перечень платежных документов является открытым.
В рассматриваемой ситуации расходы по договору уступки права требования на квартиру в строящемся доме могут быть подтверждены записью об обязательствах сторон в самом договоре и актом о взаиморасчетах, составленном после уплаты денежных средств продавцу. Если расчет произведен путем перечисления денег с одного счета на другой, проблем нет. Если же вы рассчитывались с супругом наличными, вам следовало взять с него расписку о получении суммы, указанной в договоре уступки права требования. Такая расписка не требует нотариального заверения (ст. 161 ГК РФ). При этом в ней обязательно должны быть указаны ФИО продавца, его адресные и паспортные данные и сделана запись о сумме переданных продавцу денежных средств, проставлены подпись продавца и дата (письма УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 № 20-14/4/000752@ и от 26.11.2009 № 20-14/4/124154@).
Отказ инспекции в предоставлении имущественного налогового вычета можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган или в суд.