1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2897

Продаем общую квартиру

В каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности (доли выделены в натуре), — 1 млн всего (пропорционально долям) или по 1 млн каждому собственнику?

В данной ситуации каждый совладелец квартиры при ее реализации вправе претендовать на имущественный вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Правило абз. 3 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле, в рассматриваемом случае неприменимо.

Дело в том, что такое распределение имеет место, только когда квартира продается как единый объект права общей долевой собственности, а доли каждого совладельца не выделены в натуре. Если же квартира продается по одному договору, предусматривающему реализацию собственниками своих долей в квартире, выделенных в натуре, имущественный вычет не распределяется, ведь каждый продаваемый объект может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта индивидуального права собственности. На это указал, в частности, Конституционный суд РФ в постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Контролирующие органы поддерживают эту позицию (письма ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 № 20-14/011120@ и др.).

Следует учитывать, что в случае выдела доли в натуре записи об объектах, образованных в результате подобных действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом отношения общей долевой собственности прекращаются.

Главным подтверждением того, что доля имущества выделена в натуре, является запись в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, сделанная в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором приводится описание объекта недвижимости. Именно этими сведениями будет руководствоваться налоговый орган при решении вопроса о предоставлении имущественного налогового вычета (письма ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@ и от 16.01.2008 № ВЕ-9-04/2).

Кроме того, подтверждением выделения доли в натуре, по мнению ФНС России, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (письма ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@ и от 20.03.2009 № 3-5-04/277@).

Заметим, что имущественный вычет предоставляется именно в отношении имущества, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (письмо Минфина России от 07.03.2008 № 03-04-05-01/60).

Следует иметь в виду, что имущественный вычет не предоставляется при продаже имущества, в том числе недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Доходы от его продажи освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. Значит, и декларировать эти доходы не нужно (п. 17.1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 228, абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ, письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656, от 11.08.2010 № 03-04-05/7-445, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 № 20-14/4/073794 и от 05.07.2010 № 20-14/4/069824@).

Срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него (п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).