1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Приобретение квартиры: нет расходов — нет вычета

В чем сущность имущественного вычета? Насколько смог разобраться, государство возвращает мне ранее уплаченный мной НДФЛ в размере 13%. Предположим, я купил квартиру за 3 млн руб., подал на возмещение налога. По всем документам мне должны возместить с налоговой базы в 2 млн руб. сумму 260 000 руб. (13%). Или вся загвоздка в том, что возмещается имущественный вычет только с подтвержденных расходов, то есть если налоговая докажет, что ваших средств было не 3 млн руб., а только 10 000 руб., то и возместят только 1300 руб.?

По своей сути имущественный налоговый вычет представляет собой налоговую льготу по НДФЛ в отношении получаемых физическим лицом доходов, облагаемых по налоговой ставке 13%. Например, при приобретении квартиры ее покупатель получает право на освобождение от НДФЛ доходов (облагаемых по ставке 13%) в размере произведенных затрат на ее приобретение, но не более 2 млн руб. (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Причем это право возникает у покупателя квартиры только в отношении доходов, полученных в налоговом периоде (календарном году), в котором была приобретена квартира, и последующих (будущих) доходов. На доходы, полученные в предыдущие годы (налоговые периоды), имущественный вычет не распространяется.

То есть если вы понесли расходы на приобретение квартиры в 2009 г., а право собственности на квартиру получено в 2010 г., вычет можно получить только по доходам за 2010 г. и последующие годы.

В этой связи в невыгодной ситуации оказываются покупатели квартир, которые после ее покупки не имеют доходов, облагаемых по ставке 13% (например, стали пенсионерами). Несмотря на то что они понесли расходы на приобретение квартиры и имели в предыдущие периоды доходы, облагаемые по ставке 13%, они не могут получить имущественный вычет до тех пор, пока снова не начнут получать доходы, облагаемые по ставке 13% (например, станут работающими пенсионерами).

Порядок предоставления имущественного вычета по НДФЛ регулируется ст. 220 НК РФ. В ней говорится, что имущественный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода на основании письменного заявления и платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик должен представить договор о приобретении, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы о праве собственности на это жилье.

Допускается получение имущественного вычета и до окончания налогового периода непосредственно у работодателя при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 № ММ-7-3/714@.

Таким образом, механизм получения имущественного вычета реализуется либо через возврат налога, уплаченного начиная с периода возникновения права на вычет, либо через уменьшение налоговой базы по НДФЛ непосредственно у работодателя.

Что касается размера вычета, то он, как мы уже отметили выше, определяется понесенными расходами с учетом установленного лимита. Поэтому если затраты на приобретение квартиры составили, например, 3 млн руб., то государство при соблюдении определенных условий вернет вам удержанный налог (или в лице работодателя не будет удерживать налог) в сумме 260 000 руб. (2 000 000 руб. х 13%). Если же затраты на приобретение квартиры составили, например, 1,5 млн руб., то вы вправе претендовать на возврат налога только в сумме 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).

Важно отметить, что имущественный вычет не предоставляется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, за счет материнского капитала, за счет бюджетных средств, а также если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ. Это прямо следует из ст. 220 НК РФ и подтверждается Минфином России (письма от 05.10.2010 № 03-04-05/9-593 и от 23.04.2010 № 03-04-05/7-223).

Таким образом, получить имущественный вычет в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%, может только налогоплательщик, который является собственником приобретенной квартиры и который непосредственно осуществил расходы на ее покупку (является плательщиком по платежным документам). Если плательщиком по документам указано иное лицо, собственник квартиры не имеет права на имущественный вычет.

Следовательно, налоговой инспекции не все равно, кто указан в качестве плательщика в платежных документах. Ведь имущественный вычет предоставляется в размере понесенных расходов. А если нет расходов — нет и вычета.

К сведению

Общий размер имущественного налогового вычета при приобретении имущества не может превышать 2 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов:

  • по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
  • по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Комментарии:
  • skiff, 23.03.2011, 12:05
    Уважаемый Олег Мокроусов!
    Спасибо за ответ на мой вопрос, даже не ожидал, что вопрос и ответ будет напечатан в газете "ЭЖ".
    Но все же мой основной вопрос был в том, что данный закон ущемляет права добросовестных налогоплательщиков (13% налога), противоречит здравому смыслу семейных взаимоотношений.
    И всё-таки давайте разделять налоги, уплаченные с денежных средств, фактически потраченных на покупку жилья (т.е. те, которые были заработаны до покупки), и те, с которых идёт возмещение налога (имущественный вычет), это деньги, заработанные после факта покупки жилья. В данном законе такого разделения нет, поэтому есть много неувязок и в общем-то абсурдных вещей.
    Олег, хотелось бы разобраться и при возможности довести данный закон НК РФ до логического конца.
    Готов к дискуссиям и предложениям.
    С уважением, Александр!
    Жду ОТВЕТА.
  • Редакция "ЭЖ", 23.03.2011, 15:32

    Здравствуйте, Александр!

    Вы пишете, что «данный закон ущемляет права добросовестных налогоплательщиков (13% налога), противоречит здравому смыслу семейных взаимоотношений».

    Действительно, чтобы получить право на вычет, нужно сначала заработать деньги на покупку квартиры (уплатив с них налог 13%), а затем ещё заработать денег, чтобы получить вычет. Но таков механизм предоставления данной льготы, который прописал законодатель. И это его право, так как именно он устанавливает сам налог и порядок его взымания (в том числе и льготы по налогу). В принципе законодатель мог вообще не предоставлять подобную льготу.

    Поэтому как ущемления прав добросовестных налогоплательщиков, так и противоречия смыслу семейных взаимоотношений здесь нет.
  • skiff, 24.03.2011, 16:48
    Уважаемая Редакция "ЭЖ"!
    Заслуги законодателя никто не уменьшает, но все же мои стремления направлены на усовершенствование данного закона об имущественном вычете.
    Заострю Ваше внимание на том, что налоговая в большинстве случаев не проверяет были ли потраченные деньги на недвижимость заработаны со ставкой 13% или нет.
    В большинстве случаев даже не понятно (по документам) откуда у покупателя взялись данные средства (накопил сам, получил наследство, подарок и прочие законные возможности обогащения).
    Во-первых, те необходимые документы (договор купли продажи, акт о передаче квартиры, свидетельство о праве собственности, а вот расписка в получении денежных средств в большинстве случаев не обязательна) для получения имущественного вычета не имеют возможности удостоверить факт принадлежности денежных средств лицу получаемому вычет.
    Во-вторых, при уплате ипотечного кредита, через банкомат, также не предоставляется возможным определить чьи это деньги.
    И при наличии этих двух ситуаций, налоговая всегда предоставляет имущественный вычет. Не абсурд ли!!!
      Рядовая ситуация когда члены семьи (жены, дети. родители иногда даже друзья) передают денежные средства в банк в счет уплаты кредита, тем самым в платежном документе плательщиком уже значится не лицо, которое получает или намерено получить имущественный вычет (хотя деньги по факту его, а вот по документам нет; ну у него просто физически нет времени заплатить деньги в банк самому, ОН ДЕНЬГИ ЗАРАБАТЫВАЕТ).
    Рядовая ситуация 2: когда граждане узнают о возможности получения имущественного вычета поздно, когда уже множество документов оформлено не под этот вычет. Это ФАКТ.
    Конечно понятно хочешь получить вычет оформляй все правильно и порядок. Но поверьте, в жизни даже когда знаешь, как надо оформить, в нужный момент можно забыть про это, т.к. этот вычет всегда уходит на второй план в приоритете дел. Это ФАКТ.
    Но самое главное не совсем понятно, зачем доказывать принадлежность денег лицу получаемому вычет (в большинстве случаев это не доказуемо см. выше по тексту), т.к. по факту априори вычет получает только лицо получающее доходы по ставке 13%, так если он заработал эти деньги, что подтверждается справкой 3-НДФЛ, что еще нужно. Разве не все так просто. И добросовестных граждан пострадает меньше и семья крепче.
    А те кто хотел обмануть, он обманет в любом случае сейчас даже проще, оформил все правильно и налоговая не подкопается. Тоже ФАКТ.
    Вот что хотел донести.
    Давайте делать наши законы лучше и прозрачней.
    С Уважением, Александр!
    Жду ответа.