1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1346

Аренда крупного размера

Может ли договор аренды недвижимого имущества быть признан крупной сделкой? Если да, то в каких случаях?

Под крупной сделкой в законодательстве понимается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В законе прямо названы четыре гражданско-правовые сделки, которые могут быть крупными: заем, кредит, залог и поручительство.

Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2007 № Ф04-6708/2007
(38634-А03-30)).

При этом Пленум ВАС РФ в постановлении от 18.11.2003 № 19 отметил, что данный перечень не является исчерпывающим и при соответствующей сумме сделки к крупным сделкам могут относиться: договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли), а также другие сделки, если в результате их заключения возникает возможность отчуждения имущества общества (абз. 2 п. 30).

Закон не разъясняет, что понимается под отчуждением или возможностью отчуждения имущества.

Обычно под отчуждением предполагается переход права собственности. Поэтому если договор аренды предусматривает право выкупа арендатором арендуемого имущества, то такая сделка в установленных случаях может признаваться крупной (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 № 49/8 и Поволжского округа от 15.05.2009 № А06-4165/2008).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Таким образом, если договором аренды не предусмотрено право выкупа арендованного имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ), то право собственности по такому договору не передается: может быть передано лишь право владения и пользования, но не право распоряжения имуществом.

Поэтому те судьи, которые понимают под отчуждением переход права собственности, исключают возможность признания договора аренды без права выкупа крупной сделкой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2007 № А56-1764/2007 и Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 № Ф08-664/2006).

Впрочем, ВАС РФ высказывает более компромиссную позицию: с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества он признал крупной сделкой для арендодателя договор аренды без права выкупа, поскольку в результате его исполнения фактически была прекращена производственная деятельность общества (п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС Центрального округа от 01.08.2007 № А09-1053/07-2, от 16.09.2008 № А14-13452-2007/406/29 и Московского округа от 02.08.2005 № КГ-А40/6734-05-П-2.

Также существует точка зрения, что поскольку деньги являются имуществом (ст. 128 ГК РФ), то соответственно арендодатель приобретает, а арендатор отчуждает имущество в виде денежных средств (постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2010 № Ф03-1082/2010 и Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3797-09-П).

Если при этом размер арендной платы составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов арендодателя или арендатора, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то договор аренды имущества без права выкупа может являться для общества крупной сделкой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2008 № А33-13422/07-Ф02-3962/08).

При этом неизбежно возникает проблема: за какой период следует сопоставлять размер арендной платы с балансовой стоимостью активов общества? Разъяснений по этому вопросу нет. Иногда предлагается сопоставлять с балансовой стоимостью активов общую сумму арендной платы за весь срок действия договора или за год (на последнюю отчетную дату), если срок аренды в договоре не определен.

Учитывая изложенное, во избежание рисков оспаривания сделки рекомендуем закрепить в уставе общества положение о том, что установленный порядок одобрения крупных сделок распространяется на договоры аренды.