1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1498

Нужны ли документы на участок для регистрации договора аренды здания?

Два юридических лица заключили договор аренды здания сроком на семь лет. При государственной регистрации договора регистрирующий орган потребовал правоустанавливающие документы на земельный участок под арендуемым зданием. Представить такой документ арендодатель не может. Здание, построенное в 1950—1960-х гг., он приватизировал в 1993 г. Государственный акт на право бессрочного пользования землей был выдан на имя градообразующего на тот момент предприятия. В настоящее время арендодатель переоформляет право бессрочного пользования землей, на которой расположено здание, в собственность. Вправе ли регистрационная палата требовать при регистрации договора аренды здания правоустанавливающие документы на земельный участок под арендуемым зданием?

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

  • акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
  • акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • вступившие в законную силу судебные акты;
  • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
  • другие документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.


В статье 26 Закона № 122-ФЗ предусмотрены особенности госрегистрации аренды недвижимого имущества. В пункте 3 этой статьи сказано, что при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещения к договору аренды недвижимого помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Закон № 122-ФЗ не обязывает заявителя предъявлять в этом случае правоустанавливающий документ на земельный участок. Его кадастровый паспорт представляется в региструющий орган, если в аренду сдается земельный участок или его часть (п. 2 ст. 26 Закона № 122-ФЗ). Обязательное представление этого документа предусмотрено и для госрегистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества (ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).

Отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок не может служить основанием для отказа в госрегистрации договора аренды здания. Это следует из ст. 20 Закона № 122-ФЗ, в которой перечислены основания для отказа в госрегистрации прав. Подтверждение тому есть и в судебной практике (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2004 № А21-489/04-С1).

Обратим также внимание на условие, необходимое для регистрации договора аренды здания. Госрегистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135. Таким образом, для регистрации договора аренды здания требуется, чтобы право собственности на него как на объект аренды было зарегистрировано в ЕГРП.