Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- другие документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В статье 26 Закона № 122-ФЗ предусмотрены особенности госрегистрации аренды недвижимого имущества. В пункте 3 этой статьи сказано, что при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещения к договору аренды недвижимого помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Закон № 122-ФЗ не обязывает заявителя предъявлять в этом случае правоустанавливающий документ на земельный участок. Его кадастровый паспорт представляется в региструющий орган, если в аренду сдается земельный участок или его часть (п. 2 ст. 26 Закона № 122-ФЗ). Обязательное представление этого документа предусмотрено и для госрегистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества (ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).
Отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок не может служить основанием для отказа в госрегистрации договора аренды здания. Это следует из ст. 20 Закона № 122-ФЗ, в которой перечислены основания для отказа в госрегистрации прав. Подтверждение тому есть и в судебной практике (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2004 № А21-489/04-С1).
Обратим также внимание на условие, необходимое для регистрации договора аренды здания. Госрегистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135. Таким образом, для регистрации договора аренды здания требуется, чтобы право собственности на него как на объект аренды было зарегистрировано в ЕГРП.