1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 5182

Внесение изменений в договор аренды

Если договор аренды допускает изменение его условий по соглашению сторон, то при недостижении согласия стороны могут в судебном порядке требовать изменения его условий, только если это прямо предусмотрено договором (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10).

При заключении договора аренды стороны часто предусматривают в нем условие о возможности изменения величины арендной платы по соглашению сторон в связи с наступлением тех или иных обстоятельств. Если согласие сторон не достигается, инициатор внесения изменений в договор обычно обращается с иском в суд. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных договором.

На сегодняшний день существует два противоположных подхода к решению вопроса о внесении изменений в договор по решению суда.

Первый заключается в том, что само по себе включение в договор аренды условия, предусматривающего изменение арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств на себя по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Это, в свою очередь, подразумевает отсутствие у сторон права требовать в судебном порядке изменения договора.

Приверженцы другого подхода считают: если стороны в договоре согласовали условие о том, что размер арендной платы может быть изменен по их соглашению в связи с наступлением определенного события (например, с ростом уровня инфляции), то они тем самым приняли на себя взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы под влиянием данного условия (например, в зависимости от уровня инфляции).

Поэтому при уклонении одной из сторон от заключения допсоглашения другая вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В целях выработки единого подхода при разрешении подобных споров одно из таких дел было передано в Президиум ВАС РФ.

Арендодатель обратился в суд с иском о принуждении арендатора к изменению договора аренды в части увеличения ставки арендной платы в связи с инфляцией.

Договором аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства РФ или иным уполномоченным органом, не превышая его. При этом арендодатель путем направления арендатору письменного уведомления вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке при неподписании им в течение десяти дней соответствующего допсоглашения, изменяющего в пределах уровня инфляции размер арендной платы. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней со дня направления арендодателем уведомления о расторжении.

Арендодатель, сославшись на инфляцию, предложил арендатору изменить договор и подписать дополнительное соглашение об увеличении ставки арендной платы. Но тот не согласился.

Указав на условие в договоре аренды о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившееся в резком изменении экономической ситуации, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, арендодатель обратился в суд с требованием об изменении договора.

Суды всех инстанций признали доводы истца обоснованными, посчитав, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке как на основании ст. 451 ГК РФ вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, так и на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по причине наличия в договоре условия о возможности изменения цены при росте уровня инфляции и отказа ответчика от подписания соответствующего дополнительного соглашения, несмотря на имевший место рост потребительских цен.

Однако ВАС РФ указал, что изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ, допускается только в исключительных случаях. Для этого необходимо наличие одновременно четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, и установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 ст. 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

В рассматриваемом деле расторжение договора общественным интересам не противоречит, и из материалов дела не следует, что при его расторжении у сторон возникнет ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для его исполнения на измененных условиях. Поэтому договор не подлежал изменению в порядке ст. 451 ГК РФ.

Арендодатель не имел права требовать внесения изменений в договор в судебном порядке на основании подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку исходя из его условий изменение ставки арендной платы допускается только по обоюдному согласию сторон. Закрепив в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае неподписания арендатором дополнительного соглашения об изменении арендной платы, стороны тем самым предполагали возможность недостижения ими соглашения по поводу увеличения цены сделки и установили дополнительные гарантии защиты прав арендодателя от негативных последствий, предоставив ему возможность подыскать нового арендатора, готового к использованию помещений за более высокую плату, чем та, которую был согласен вносить ответчик.

Итак, чтобы иметь возможность изменить договор в судебном порядке при недостижении согласия сторон, нужно в его тексте предусмотреть соответствующее условие.