1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2470

Особенности аренды федерального имущества

При заключении договоров аренды федерального имущества арендодатель не вправе возлагать на арендаторов обязанность проводить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды и страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 11923/09).

При заключении договоров аренды федерального имущества в качестве арендодателя выступают территориальные органы федерального агентства по управлению государственным имуществом. Являясь исполнительными органами власти, они издают положения о порядке сдачи в аренду госимущества, находящегося в федеральной собственности, нормами которых арендодатели и арендаторы такого имущества руководствуются при заключении договоров аренды.

Например, территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области издало Положение о порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося в федеральной собственности (далее — Положение), утвержденное распоряжением от 27.10.2006 № 1154-р. Нормы документа обязывали арендаторов при аренде госимущества за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, а также предписывали страховать арендованное имущество на согласованных с управлением условиях у конкретных страховщиков.

Антимонопольный орган, исследуя договоры аренды и страхования, пришел к выводу, что управление ограничивает права иных лиц, кроме выбранных им страховых компаний, в осуществлении деятельности по оценке и страхованию при заключении договоров аренды федерального имущества.

Кроме того, проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет средств арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы. Ведь расходы на такую оценку негативно отражаются на их финансовом состоянии и приводят к уменьшению их конкурентоспособности по сравнению с хозяйствующими субъектами, работающими на том же товарном рынке, но арендующими имущество у других собственников и не осуществляющими расходов на проведение оценки объекта аренды.

Антимонопольный орган признал такие действия управления нарушением ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Управлению предписали исключить из Положения нормы, обязывающие арендаторов проводить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, и не ограничивать для арендаторов перечень страховщиков, которые могут застраховать сдаваемое в аренду имущество.

Управление с предписанием не согласилось и обратилось с заявлением в суд о признании его недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что оспариваемое предписание принято антимонопольным органом в пределах предоставленных законодательством полномочий. Суды указали, что управление, устанавливая для арендаторов федерального имущества закрытый перечень организаций, в которых следует осуществлять страхование, а также оценку объектов аренды и рыночной стоимости годовой арендной платы, ограничивает конкуренцию на рынке страховых и оценочных услуг. Кроме того, федеральным законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта федеральной собственности, сдаваемого в аренду.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты и удовлетворяя заявление управления, сослался на то, что антимонопольный орган превысил пределы своих полномочий, поскольку рассмотрел вопрос о соответствии действующему законодательству Положения, являющегося нормативным правовым актом.

Рассматривая это дело в порядке надзора, ВАС РФ отметил, что термин «акт» используется в ст. 23 Закона о защите конкуренции в качестве общего понятия, включающего как нормативные правовые, так и ненормативные акты органов федеральной исполнительной власти и их должностных лиц. Поэтому антимонопольный орган вправе выдать предписание об отмене или изменении нормативного правового акта либо обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании акта недействующим или недействительным полностью или частично. В связи с этим вывод суда кассационной инстанции о превышении антимонопольным органом полномочий не обоснован.

Из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, обязательна. Договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами. Поэтому именно арендодатель федерального имущества обязан провести оценку рыночной стоимости объекта аренды и возложение данной обязанности на арендатора нельзя признать правомерным.

Президиум ВАС РФ также согласился с выводом антимонопольного органа, что управление не имеет права ограничивать перечень страховщиков, которые могут застраховать сдаваемое в аренду имущество.

Таким образом, если арендодатель принуждает вас при заключении договора аренды провести за свой счет оценку рыночной стоимости объекта аренды или застраховать арендованное имущество у конкретного страховщика, данные требования незаконны и вы можете обратиться за защитой своих прав в суд, ориентируясь на правовой прецедент, созданный Президиумом ВАС РФ.