1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1210

Реализуем жилье

С начала 2005 года не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. В данной статье с учетом мнения налоговых органов рассмотрены несколько вариантов налогообложения таких операций.

Разъяснения ФНС о порядке применения Закона от 20.08.2004 № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 109-ФЗ) изложены в Письме ФНС России от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17®.

С принятием этого Закона в ранее заключенные договоры необходимо было внести изменения. Итак, вариантов может быть несколько.

1. В договор купли-продажи квартиры до перехода права собственности на имущество изменения сторонами не внесены. Цена реализации в договоре указана с НДС.

2. До перехода права собственности на имущество стороны внесли в договор изменения, в результате которых цена реализации уменьшается на сумму НДС.

3. Стороны до перехода права собственности на имущество внесли в договор изменения, в результате которых новая цена реализации квартиры без НДС соответствует ранее установленной цене с НДС.

4. При заключении в 2004 г. договора купли-продажи стороны установили, что цена реализации указана без НДС.

5. Продавец отказался от освобождения от налогообложения по НДС операций по реализации квартир.

Допустим, что в вариантах 1—4 продавец воспользовался правом освобождения от обложения НДС операций, перечисленных в п. 3 ст. 149 НК РФ. При этом необходимо учитывать, что на основании п. 3 ст. 167 НК РФ льгота должна применяться только в случае, когда передача права собственности на жилой дом, жилое помещение, квартиру или долю в них произошла после 01.01.2005.

ВАРИАНТ 1

Если до 01.01.2005 продавцу поступил аванс, то с его суммы необходимо было исчислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ) по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Если стороны не внесли изменения в договор купли-продажи квартиры и цена реализации имущества указана с НДС, то согласно указанному Письму ФНС организация обязана перечислить в бюджет НДС не только с аванса, но и с реализации. Такой вывод налоговое ведомство делает на основании п. 5 ст. 173 НК РФ.

ПРИМЕР 1

В июне 2004 г. ООО «Актив» (продавец) заключило с ООО «Пассив» (покупатель) договор купли-продажи квартиры, договорная цена которой составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС 540 000 руб. В июле ООО «Пассив» внесло 100-процентную предоплату за квартиру на расчетный счет ООО «Актив». ООО «Актив» с нее исчислило и уплатило в бюджет НДС.

Стороны не вносили изменения в договор. Передача квартиры и государственная регистрация права собственности производятся в феврале 2005 г.

В учете ООО «Актив» указанные операции отражаются:

Июль 2004 г. Д-т сч. 51 К-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» — 3 540 000 руб. — отражен поступивший аванс Д-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» К-т сч. 68 субсчет «НДС» — 540 000 руб. (3 540 000 х 18 : 118) — начислен НДС с аванса

Д-т сч. 68 субсчет «НДС» К-т сч. 51 — 540 000 руб. — перечислен НДС в бюджет.

Февраль 2005 г.

После регистрации права собственности на квартиру уплаченный НДС с авансов из бюджета не возмещается. Д-т сч. 62 К-т сч. 90 «Продажи» — 3 540 000 руб. — отражена выручка от реализации

Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» — 3 540 000 руб. — зачтен аванс, полученный в 2004 г.

Д-т сч. 90 субсчет «НДС» К-т сч. 68 субсчет «НДС» — 540 000 руб. — исчислен НДС при реализации квартиры.

При этом покупателю выдается счет-фактура с выделением суммы НДС.

Д-т сч. 68 субсчет «НДС» К-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» — принят к вычету НДС с аванса.

Таким образом, сумма договора для покупателя оказалась завышенной на сумму НДС в размере 18% и продавец при этом понес дополнительные налоговые выплаты.

ВАРИАНТ 2

Сумма НДС, начисленная и уплаченная при получении аванса, подлежит возврату из бюджета и впоследствии возвращается покупателю на основании дополнительного соглашения к договору.

При реализации квартиры в 2005 г. в счетах-фактурах сумма НДС не выделяется на основании п. 5 ст. 168 НК РФ. При этом на расчетных документах, первичных учетных документах и счетах-фактурах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».

ПРИМЕР 2

В июне 2004 г. ООО «Актив» (продавец) заключило с ООО «Пассив» (покупатель) договор купли-продажи квартиры на 3 540 000 руб., в том числе НДС 540 000 руб.

10.08.2004 ООО «Пассив» внесло 100-процентную предоплату за квартиру на расчетный счет продавца, с которой ООО «Актив» исчислило и уплатило в бюджет НДС.

Передача квартиры и государственная регистрация права собственности покупателя на нее производятся в феврале 2005 г.

29.12.2004 стороны заключают дополнительное соглашение об уменьшении договорной цены на сумму НДС — 540 000 руб., которая возвращена покупателю.

Бухгалтером 000 «Актив» делаются проводки:

Август 2004 г. Д-т сч. 51 К-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» — 3 540 000 руб. — отражен поступивший аванс Д-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» К-т сч. 68 субсчет «НДС» — 540 000 руб. (3 540 000 х 18 : 118) — начислен НДС с аванса.

Декабрь 2004 г.

После заключения допсоглашения к договору: Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 51 — 540 000 руб. — денежные средства возвращены покупателю.

Февраль 2005 г.

После регистрации права собственности на квартиру: Д-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» К-т сч. 90 — 3 000 000 руб. — отражена выручка от реализации.

Покупателю выдается счет-фактура с указанием «Без НДС».

Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» — 3 000 000 руб. — зачтен аванс, полученный в 2004 г.

Д-т сч. 68 субсчет «Расчеты по НДС» К-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» — 540 000 руб. — принят к вычету НДС, начисленный с аванса.

ВАРИАНТ 3

В этом случае сумма НДС, исчисленная и уплаченная при получении аванса, к вычету не принимается.

ПРИМЕР 3

Воспользуемся условиями примера 2, но предположим, что в дополнительном соглашении к договору стороны указали, что цена квартиры составляет 3 540 000 руб. без НДС.

Поскольку принимать к вычету НДС, начисленный с аванса, неправомерно, то в феврале 2005 г. бухгалтер ООО «Актив» делает следующие учетные записи: Д-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» К-т сч. 90 субсчет «Выручка» — 3 540 000 руб. — отражена реализация.

В счете-фактуре делается пометка «Без НДС». Д-т сч. 91 субсчет «Прочие расходы, не принимаемые для целей налогообложения» К-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» — 540 000 руб. — списан НДС, исчисленный с аванса

Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» — 3 540 000 руб. — зачтен аванс, полученный в 2004 г.

НДС, исчисленный с аванса, не уменьшает налоговую базу для исчисления налога на прибыль, возникает постоянное налоговое обязательство (ПНО): Д-т сч. 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» К-т сч. 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — 129 600 руб. (540 000 руб. х 24%) — начислено НПО с НДС, не подлежащего вычету.

ВАРИАНТ 4

Если договор заключен после опубликования Закона № 109-ФЗ, то продавец имел полное право не исчислять НДС с аванса (подп. 8 п. 1 ст. 149 и п. 2 ст. 162 НК РФ).

ПРИМЕР 4

В ноябре 2004 г. ООО «Актив» (продавец) заключило с ООО «Пассив» (покупатель) договор купли-продажи квартиры стоимостью 3 540 000 руб. без НДС.

10.12.2004 ООО «Пассив» внесло 100-процентную предоплату за квартиру на расчетный счет ООО «Актив».

Передача квартиры и государственная регистрация права собственности покупателя на нее производятся в феврале 2005 г.

ООО «Актив» эти операции отражает проводками:

Декабрь 2004 г.

Д-т сч. 51 К-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» — 3 540 000 руб. — отражен поступивший аванс.

Февраль 2005 г.

После регистрации права собственности на квартиру: Д-т сч. 62 К-т сч. 90 — 3 540 000 руб. — отражена выручка от реализации.

Покупателю выдается счет-фактура с указанием «Без НДС».

Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» — 3 540 000 руб. — зачтен аванс, полученный в 2004 г.

ВАРИАНТ 5

В соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ продавец имеет право отказаться от освобождения операций по реализации жилья согласно договорам купли-продажи от обложения НДС.

Для того чтобы воспользоваться таким правом, продавцу необходимо представить заявление в налоговый орган в срок не позднее 1-го числа того налогового периода, с которого он намерен отказаться от освобождения.

В этом случае сумма НДС, исчисленная с предоплаты, подлежит вычету после реализации квартиры в общеустановленном порядке в размере фактически уплаченной суммы налога.

ПРИМЕР 5

Воспользуемся условиями примера 1. ООО «Актив» 31.12.2004 подало в ИФНС заявление о том, что на основании п. 5 ст. 149 НК РФ фирма отказывается от освобождения по НДС.

Указанные операции отражены записями:

Июль 2004 г.

Д-т сч. 51 К-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» — 3 540 000 руб. — отражен поступивший аванс Д-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» К-т сч. 68 субсчет «НДС» — 540 000 руб. (3 540 000 х 18 : 118) — начислен НДС с аванса

Д-т сч. 68 субсчет «НДС» К-т сч. 51 — 540 000 руб. — перечислена сумма НДС в бюджет.

Февраль 2005 г.

После регистрации права собственности на квартиру: Д-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» К-т сч. 90 — 3 540 000 руб. — отражена выручка от реализации Д-т сч. 62 субсчет «Авансы полученные» К-т сч. 62 субсчет «Расчеты с покупателями» — 3 540 000 руб. — зачтен аванс, полученный в 2004 г.

Д-т сч. 90 субсчет «НДС» К-т сч. 68 субсчет «НДС» — 540 000 руб. — исчислен НДС при реализации квартиры.

Покупателю выдается счет-фактура с выделением суммы НДС.

Д-т сч. 68 субсчет «НДС» К-т сч. 76 субсчет «НДС, исчисленный с авансов» — принят к вычету НДС с аванса.