1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1581

ФНС хочет брать земельный налог с арендаторов

Налоговые органы при контроле уплаты земельного налога столкнулись со следующей ситуацией.

Согласно Закону г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» организация, обладающая правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, имеет льготу по уплате земельного налога. Однако льгота не предоставляется, если участок сдан в аренду.

Зачастую договор аренды при этом не оформляется должным образом. Например, договор аренды со сроком действия более одного года между арендатором и арендодателем должен быть зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 №-122-ФЗ «О государственной регистрации-прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и-только в этом случае он-имеет правовые последствия.

Получается, договора аренды нет, следовательно, льгота по земельному налогу должнаи дальше предоставляться. Но фактически земельным участком пользуется другое лицо, не имеющее права на льготы.

Эту запутанную ситуацию попыталась разрешить ФНС.

В своем Письме от 11.01.2006 № 21-4-04/2 налоговики напомнили, что ст.-388 НК РФ установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица, если земельные участки находятся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданы им по договору аренды.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Из этих положений налоговики сделали вывод, что организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог. Для большей убедительности ФНС сослалась на Постановление Президиума ВАС РФ от 14.10.2003 №-7644/03, в котором было решено, что земельный налог должны платить фактические землепользователи.

Действительно, Президиум ВАС РФ такое решение принимал. Но речь в нем шла об ОАО, которое получило в качестве взноса в уставный капитал имущественный комплекс, а право собственности или владения земельным участком, занятым недвижимостью, не оформило. Вот судьи и решили, что, поскольку все права на землю перешли к ОАО как владельцу стоящей на ней недвижимости, но с оформлением документов на землю оно не торопилось, именно общество как фактический пользователь земли должно платить земельный налог.

В нашем случае у обладателей земельных участков с оформлением документов на землю все в порядке. Кроме того, если в аренду-сдается не все здание, а-лишь его часть (в виде отдельных помещений), то обязанность по оформлению договора аренды земельного участка у арендатора вообще не возникает. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.02.2005 №11301/04.

Судьи установили, что возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором оно расположено, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Президиум ВАС РФ решил, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона.

Теперь перейдем к случаям, когда заключение договора аренды земельного участка обязательно, но этого не было сделано.

Таких случаев в арбитражных судах рассмотрено немало. Судьи единодушно считают, что нарушение гражданского законодательства в этом случае никак не связано с уплатой земельного налога. Договор аренды земельного участка является незаключенным, поэтому не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.

Если нахождение арендатора на земельном участке подтверждается материалами дела и не оспаривается, то суды считают, что речь идет о неосновательном сбережении пользователем земельного участка денежной-суммы, составляющей арендную плату за землю.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Именно такие решения приняты в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2005 №-А17-312/14-2004, от 14.04.2005 №-А42-1724/04-6, ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2005 №-А56-15527/04, ФАС Поволжского округа от 07.04.2005 №-А12-10588/04-С7, ФАС Центрального округа от 25.08.2005 № А48-714/05-5 и др.

Как свидетельствует арбитражная практика, при нарушении порядка оформления договора аренды земельного участка суды взыскивают деньги в пользу обладателя земельного участка, а не в бюджет в виде земельного налога. С земельным налогом судьям в этом случае все понятно. Его должен платить обладатель документов на землю, а не занимающий ее на птичьих правах.