1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 943

Перестроим - будем жить!

Реконструкция объекта капитального строительства — процесс непростой не только в техническом, но и в юридическом плане. Для того чтобы перестроить офисные помещения, оборудовать пристройку к складу, соорудить гараж и т.п., владельцу объекта мало заключить договоры с одним или несколькими исполнителями. Ему придется собрать длинный перечень документов и пройти ряд согласований в госорганах.

Подпункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ называет реконструкцией изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади и др.), а также изменение качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция начинается с планирования. Для этого в соответствии со ст. 47 и 48 ГрК РФ проводятся инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование. Их результатом должна стать подготовка проектной документации, в которую входят чертежи, спецификации, смета, пояснительные записки и т.п.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации не нужно проводить в случае капитального ремонта объекта или в случае возведения объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и т.п.).

Доверьтесь профессионалам

В принципе владелец здания, подлежащего реконструкции (далее — застройщик), может самостоятельно составить проектную документацию. Но на практике даже крупные строительные фирмы пользуются для этого услугами специализированных проектных организаций. А изыскания для реконструкции зданий и сооружений I и II уровней (нефтяные резервуары большой вместимости, магистральные трубопроводы, производственные здания с пролетами 100 м и более и др.), отказы которых могут привести к опасным последствиям, вправе проводить только организация, имеющая соответствующую лицензию (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 №-128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

● Поэтому для реконструкции объекта застройщик должен заключить с проектной организацией договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (ст.-758—762 Гражданского кодекса РФ). В таком случае застройщик просто утверждает документацию, разработанную специалистами этой организации.

● Возможен и другой вариант развития событий: застройщик заключает договор поручения со специализированной компанией — заказчиком, по которому последний обязуется полностью сопровождать ход реконструкции от разработки проектной документации до приемки объекта. В этом случае договоры подряда на выполнение отдельных видов работ с другими фирмами (в том числе с проектной организацией) будет заключать компания-заказчик, но не сам застройщик.

В дальнейшем мы будем рассматривать ситуацию, когда застройщик самостоятельно заключает все договоры с исполнителями.

Цель — разрешение на строительство

Разработанная проектная документация, с одной стороны, должна отвечать условиям, установленным заказчиком в специальном документе, — задании на проектирование, а с другой — соответствовать всем действующим СНиПам и ГОСТам. Причем задание на проектирование, где будут указаны новые параметры здания, может составить и сама проектная организация по поручению застройщика. В таком случае оно становится обязательным после-утверждения застройщиком.

Проектная документация должна быть согласована с государственными органами экспертизы (в столице, например, это Мосгосэкспертиза). Никто не гарантирует, что согласование пройдет гладко. А значит, могут возникнуть и претензии к документации. Поэтому в договоре с проектной организацией нелишним будет положение о том, на кого возлагаются расходы, если возникнет необходимость переработать, к примеру, технико-экономическое обоснование строительства, если эксперты предъявят к нему замечания.

Кроме того, поскольку проектная организация обязана обеспечить юридическую чистоту документации (отсутствие претензий со стороны государственных органов, авторов проекта и др.), имеет смысл включить в договор санкции за нарушение данного требования.

Согласованная с органом экспертизы документация предоставляется застройщику или заказчику по истечении установленного договором срока в полном объеме. В договоре с проектной организацией целесообразно закрепить промежуток времени, необходимый застройщику для проверки представленной ему документации на соответствие заданию на проектирование.

Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ проектная документация наряду с положительным заключением экспертизы, правоустанавливающими документами и градостроительным планом земельного участка подается в орган архитектуры и градостроительства для получения разрешения на строительство. Если помимо застройщика есть и другие обладатели прав на здание, кроме названных документов понадобится и их письменное согласие на реконструкцию.

Договор с подрядчиком — не догма

Итак, разрешение получено. Следующий этап — заключение договора подряда со строительной организацией. Он может быть подписан не только после прямых переговоров между застройщиком и строительной фирмой, но и по результатам тендера, проводимого для выявления той компании, которая готова предложить наиболее выгодные условия строительства (см. Положение о подрядных торгах в РФ, утв. Распоряжением Госкомимущества РФ №-660-р, Госстроя РФ №-18-7 от 13.04.93).

Кроме самого договора, примерные условия которого мы приводим в данной статье, стороны подписывают еще ряд документов, где прописываются права и обязанности сторон, а также смету, содержащую предполагаемый перечень расходов, календарный план строительства, где оговариваются сроки сдачи-приемки отдельных этапов строительства.

Но смета и план — это теория, а на практике работы не всегда идут так, как было задумано. В ходе реконструкции подрядчик может столкнуться с необходимостью проведения дополнительных работ (не учтенных в документации) и увеличения сметной стоимости строительства. Об этом он обязан сообщить заказчику. Если последний не даст ответа на данное сообщение в течение десяти дней (если договором подряда не предусмотрен для этого иной срок), подрядчик приостанавливает соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика (п. 3 ст. 743 ГК-РФ).

Заказчик в некоторых случаях вправе самостоятельно вносить изменения в документацию. Такое возможно, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов общей стоимости строительства, указанной в смете (п. 1 ст. 744 ГК РФ). Даже не зависящие от подрядчика обстоятельства (например, повышение цен на стройматериалы в результате изменения размеров таможенных пошлин) не дают ему право в одностороннем порядке изменить смету более чем на 10%.

Если реконструкция будет идти не так гладко, как хотелось бы, то договор наверняка обрастет дополнительными соглашениями. К примеру, заказчик, который контролирует ход работ, обнаружил какие-либо недостатки. В таком случае в специальном соглашении стоит перечислить недочеты, подлежащие исправлению, а также оговорить отводимый на это срок (он не должен увеличивать общую продолжительность реконструкции).

Наконец, закрепление новых обязанностей застройщика и подрядчика может стать необходимым, если в ходе реконструкции обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора. За примером далеко ходить не нужно — недавние морозы стали серьезной помехой для строителей. В этом случае ст. 750 ГК РФ обязывает каждую из сторон принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий (обеспечение резервных энергетических мощностей и др.).

В интересах заказчика в письменном виде отразить,-какие именно меры он предпринял для этого. Это позволит исключить со стороны подрядчика претензии по поводу отказа от сотрудничества.

И наконец построили!

Важно прописать в договоре и условия приемки работ. Застройщик может принять реконструируемый объект после того, как подрядчик завершит все работы, или принимать результаты работ поэтапно, по мере окончания реконструкции того или иного помещения в здании. В последнем случае договор строительного подряда должен предусматривать, может ли застройщик использовать переданную ему часть объекта, а также кто будет отвечать за ее охрану.

Соблюдение оговоренных сроков сдачи-приемки результатов работ отвечает интересам не только подрядчика, но и застройщика. Ведь в случае гибели (или повреждения) не переданного вовремя помещения материальный ущерб ляжет на застройщика.

При нарушении им срока сдачи-приемки подрядчик вправе составить односторонний акт (застройщик может оспорить его в суде, только если сам подрядчик не соблюдал условия договора). Поэтому для застройщика, обнаружившего в работе подрядчика недостатки, которые требуют устранения, способом защиты своих прав будет не просто отказ от подписания акта сдачи-приемки, а составление акта выявленных недостатков с указанием срока для их исправления.

Подписанный акт сдачи-приемки служит одним из оснований для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое застройщик должен получить в том же органе архитектуры, который выдал разрешение на строительство.

Об­разец

Пример­ные обязательства под­ряд­чика и заказ­чика по договору строи­тельного под­ряда

Подряд­чик обязуется:

1. Вы­пол­нить сво­и­ми силами и средствами все работы в объ­е­ме и сро­ки, пре­д­у­смо­т­рен­ные в насто­ящем договоре и Приложениях к нему, и сдать работы За­каз­чику.

2. Вы­пол­нять работы в соответ­ствии с про­ект­ной докумен­тацией.

3. Осуществить при­емку, раз­грузку и складирование в мес­те выпол­нения работ при­обретен­ных строи­тельных материа­лов, изделий, кон­струк­ций.

4. Не­с­ти ответ­ствен­ность перед За­каз­чиком за несохранность пре­дос­тав­лен­ных За­каз­чиком материа­лов.

5. Не­с­ти ответ­ствен­ность перед За­каз­чиком за ненад­лежащее выпол­нение работ по насто­ящему договору его суб­под­ряд­чиками в слу­чае их при­вле­чения.

6. Обес­печить в мес­те выпол­нения работ необходимые меропри­ятия по тех­нике без­о­пас­ности.

7. Не изменять в односто­рон­нем поряд­ке гра­фик про­извод­ства работ в сто­рону про­дле­ния сро­ков их выпол­нения.

8. Не­с­ти риск слу­чай­ного уничтожения или повре­ж­дения результата работ до момен­та сда­чи его За­каз­чику.

За­каз­чик обязуется:

1. Пе­редать в сог­ласован­ный срок Подряд­чику по акту, под­писан­ному обе­и­ми сто­ронами, зда­ние, в котором будут про­водиться работы.

2. Пред­ста­вить Подряд­чику про­ект­ную докумен­тацию в течение 3 рабочих дней пос­ле под­писания насто­ящего договора.

3. Ор­ганизовать через сво­его предста­вителя строи­тельный кон­т­роль на весь период выпол­нения работ.

4. При обнаружении отсту­п­ления от условий насто­ящего договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недос­тат­ков немед­лен­но в письмен­ной фор­ме уве­домить об этом Подряд­чика.

5. Производить оплату выпол­нен­ных Подряд­чиком работ по результатам при­емки каж­дого завер­шен­ного этапа работ в поряд­ке, пре­д­у­смо­т­рен­ном насто­ящим договором.