Реконструкция объекта капитального строительства — процесс непростой не только в техническом, но и в юридическом плане. Для того чтобы перестроить офисные помещения, оборудовать пристройку к складу, соорудить гараж и т.п., владельцу объекта мало заключить договоры с одним или несколькими исполнителями. Ему придется собрать длинный перечень документов и пройти ряд согласований в госорганах.
Подпункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ называет реконструкцией изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади и др.), а также изменение качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкция начинается с планирования. Для этого в соответствии со ст. 47 и 48 ГрК РФ проводятся инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование. Их результатом должна стать подготовка проектной документации, в которую входят чертежи, спецификации, смета, пояснительные записки и т.п.
Инженерные изыскания для подготовки проектной документации не нужно проводить в случае капитального ремонта объекта или в случае возведения объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и т.п.).
Доверьтесь профессионалам
В принципе владелец здания, подлежащего реконструкции (далее — застройщик), может самостоятельно составить проектную документацию. Но на практике даже крупные строительные фирмы пользуются для этого услугами специализированных проектных организаций. А изыскания для реконструкции зданий и сооружений I и II уровней (нефтяные резервуары большой вместимости, магистральные трубопроводы, производственные здания с пролетами 100 м и более и др.), отказы которых могут привести к опасным последствиям, вправе проводить только организация, имеющая соответствующую лицензию (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 №-128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).
● Поэтому для реконструкции объекта застройщик должен заключить с проектной организацией договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (ст.-758—762 Гражданского кодекса РФ). В таком случае застройщик просто утверждает документацию, разработанную специалистами этой организации.
● Возможен и другой вариант развития событий: застройщик заключает договор поручения со специализированной компанией — заказчиком, по которому последний обязуется полностью сопровождать ход реконструкции от разработки проектной документации до приемки объекта. В этом случае договоры подряда на выполнение отдельных видов работ с другими фирмами (в том числе с проектной организацией) будет заключать компания-заказчик, но не сам застройщик.
В дальнейшем мы будем рассматривать ситуацию, когда застройщик самостоятельно заключает все договоры с исполнителями.
Цель — разрешение на строительство
Разработанная проектная документация, с одной стороны, должна отвечать условиям, установленным заказчиком в специальном документе, — задании на проектирование, а с другой — соответствовать всем действующим СНиПам и ГОСТам. Причем задание на проектирование, где будут указаны новые параметры здания, может составить и сама проектная организация по поручению застройщика. В таком случае оно становится обязательным после-утверждения застройщиком.
Проектная документация должна быть согласована с государственными органами экспертизы (в столице, например, это Мосгосэкспертиза). Никто не гарантирует, что согласование пройдет гладко. А значит, могут возникнуть и претензии к документации. Поэтому в договоре с проектной организацией нелишним будет положение о том, на кого возлагаются расходы, если возникнет необходимость переработать, к примеру, технико-экономическое обоснование строительства, если эксперты предъявят к нему замечания.
Кроме того, поскольку проектная организация обязана обеспечить юридическую чистоту документации (отсутствие претензий со стороны государственных органов, авторов проекта и др.), имеет смысл включить в договор санкции за нарушение данного требования.
Согласованная с органом экспертизы документация предоставляется застройщику или заказчику по истечении установленного договором срока в полном объеме. В договоре с проектной организацией целесообразно закрепить промежуток времени, необходимый застройщику для проверки представленной ему документации на соответствие заданию на проектирование.
Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ проектная документация наряду с положительным заключением экспертизы, правоустанавливающими документами и градостроительным планом земельного участка подается в орган архитектуры и градостроительства для получения разрешения на строительство. Если помимо застройщика есть и другие обладатели прав на здание, кроме названных документов понадобится и их письменное согласие на реконструкцию.
Договор с подрядчиком — не догма
Итак, разрешение получено. Следующий этап — заключение договора подряда со строительной организацией. Он может быть подписан не только после прямых переговоров между застройщиком и строительной фирмой, но и по результатам тендера, проводимого для выявления той компании, которая готова предложить наиболее выгодные условия строительства (см. Положение о подрядных торгах в РФ, утв. Распоряжением Госкомимущества РФ №-660-р, Госстроя РФ №-18-7 от 13.04.93).
Кроме самого договора, примерные условия которого мы приводим в данной статье, стороны подписывают еще ряд документов, где прописываются права и обязанности сторон, а также смету, содержащую предполагаемый перечень расходов, календарный план строительства, где оговариваются сроки сдачи-приемки отдельных этапов строительства.
Но смета и план — это теория, а на практике работы не всегда идут так, как было задумано. В ходе реконструкции подрядчик может столкнуться с необходимостью проведения дополнительных работ (не учтенных в документации) и увеличения сметной стоимости строительства. Об этом он обязан сообщить заказчику. Если последний не даст ответа на данное сообщение в течение десяти дней (если договором подряда не предусмотрен для этого иной срок), подрядчик приостанавливает соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика (п. 3 ст. 743 ГК-РФ).
Заказчик в некоторых случаях вправе самостоятельно вносить изменения в документацию. Такое возможно, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов общей стоимости строительства, указанной в смете (п. 1 ст. 744 ГК РФ). Даже не зависящие от подрядчика обстоятельства (например, повышение цен на стройматериалы в результате изменения размеров таможенных пошлин) не дают ему право в одностороннем порядке изменить смету более чем на 10%.
Если реконструкция будет идти не так гладко, как хотелось бы, то договор наверняка обрастет дополнительными соглашениями. К примеру, заказчик, который контролирует ход работ, обнаружил какие-либо недостатки. В таком случае в специальном соглашении стоит перечислить недочеты, подлежащие исправлению, а также оговорить отводимый на это срок (он не должен увеличивать общую продолжительность реконструкции).
Наконец, закрепление новых обязанностей застройщика и подрядчика может стать необходимым, если в ходе реконструкции обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора. За примером далеко ходить не нужно — недавние морозы стали серьезной помехой для строителей. В этом случае ст. 750 ГК РФ обязывает каждую из сторон принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий (обеспечение резервных энергетических мощностей и др.).
В интересах заказчика в письменном виде отразить,-какие именно меры он предпринял для этого. Это позволит исключить со стороны подрядчика претензии по поводу отказа от сотрудничества.
И наконец построили!
Важно прописать в договоре и условия приемки работ. Застройщик может принять реконструируемый объект после того, как подрядчик завершит все работы, или принимать результаты работ поэтапно, по мере окончания реконструкции того или иного помещения в здании. В последнем случае договор строительного подряда должен предусматривать, может ли застройщик использовать переданную ему часть объекта, а также кто будет отвечать за ее охрану.
Соблюдение оговоренных сроков сдачи-приемки результатов работ отвечает интересам не только подрядчика, но и застройщика. Ведь в случае гибели (или повреждения) не переданного вовремя помещения материальный ущерб ляжет на застройщика.
При нарушении им срока сдачи-приемки подрядчик вправе составить односторонний акт (застройщик может оспорить его в суде, только если сам подрядчик не соблюдал условия договора). Поэтому для застройщика, обнаружившего в работе подрядчика недостатки, которые требуют устранения, способом защиты своих прав будет не просто отказ от подписания акта сдачи-приемки, а составление акта выявленных недостатков с указанием срока для их исправления.
Подписанный акт сдачи-приемки служит одним из оснований для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое застройщик должен получить в том же органе архитектуры, который выдал разрешение на строительство.
Образец
Примерные обязательства подрядчика и заказчика по договору строительного подряда
Подрядчик обязуется:
1. Выполнить своими силами и средствами все работы в объеме и сроки, предусмотренные в настоящем договоре и Приложениях к нему, и сдать работы Заказчику.
2. Выполнять работы в соответствии с проектной документацией.
3. Осуществить приемку, разгрузку и складирование в месте выполнения работ приобретенных строительных материалов, изделий, конструкций.
4. Нести ответственность перед Заказчиком за несохранность предоставленных Заказчиком материалов.
5. Нести ответственность перед Заказчиком за ненадлежащее выполнение работ по настоящему договору его субподрядчиками в случае их привлечения.
6. Обеспечить в месте выполнения работ необходимые мероприятия по технике безопасности.
7. Не изменять в одностороннем порядке график производства работ в сторону продления сроков их выполнения.
8. Нести риск случайного уничтожения или повреждения результата работ до момента сдачи его Заказчику.
Заказчик обязуется:
1. Передать в согласованный срок Подрядчику по акту, подписанному обеими сторонами, здание, в котором будут проводиться работы.
2. Представить Подрядчику проектную документацию в течение 3 рабочих дней после подписания настоящего договора.
3. Организовать через своего представителя строительный контроль на весь период выполнения работ.
4. При обнаружении отступления от условий настоящего договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатков немедленно в письменной форме уведомить об этом Подрядчика.
5. Производить оплату выполненных Подрядчиком работ по результатам приемки каждого завершенного этапа работ в порядке, предусмотренном настоящим договором.