Первая саморегулируемая организация, зарегистрированная в Удмуртии, сформирована в сфере ЖКХ. Почему эта отрасль оказалась впереди всех других в развитии саморегулирования, «ЭЖ» рассказал заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный.
— Евгений Исаакович, управляющие компании не обязаны собираться в саморегулируемые организации по закону: саморегулирование в ЖКХ формируется на добровольной основе. Что же подталкивает этот процесс?
— Дело в том, что отрасль полна проблем, затрагивающих интересы всех без исключения граждан.
Зарегистрировать УК может любой, создав юридическое лицо с уставным капиталом 10 тыс. руб. Многоквартирный дом среднего размера приносит за счет коммунальных платежей несколько миллионов рублей в месяц. Как должны расходоваться деньги жильцов? На красивый ремонт лестничных клеток или замену лифта? На клумбу перед домом или ремонт крыши? И сколько должны стоить эти работы? Сколько средств попадает в карман владельцев УК? Никто не контролирует. И нет никаких правил.
Необходимость проводить планово-предупредительные ремонты и профилактику не всегда очевидна для жильцов. Большинство УК на этих работах, мягко говоря, не настаивает. В результате с начала года произошло около 20 аварий и взрывов бытового газа в домах.
Остается открытым вопрос об ущербе, нанесенном третьим лицам. Если на человека или машину упала сосулька, из каких средств УК должна выплачивать компенсацию? Из тех, которые собраны с жильцов?
Если в сфере ЖКХ срочно не установить порядок, то жилье будет продолжать приходить в негодность и появятся обманутые собственники жилья — жертвы мошеннических УК. Масштаб этого явления может быть грандиозным: население российских городов составляет больше 100 млн человек. А ведь кроме жилья есть еще и общественные здания, офисные центры, гостиницы, то есть управление имуществом (не только жильем, но и коммерческими общественными домами). Это огромный рынок, который обязательно должен регулироваться либо через лицензирование государством, либо путем саморегулирования.
— Почему вы считаете, что выбор должен быть сделан в пользу саморегулирования?
— В 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс. Государство сказало: граждане собственники, бремя своей собственности надо нести самим. Государство не будет заниматься управлением и содержанием вашего жилья. В результате все, что было недоремонтировано с советских времен — 30-40-летние дома, у которых изношены крыши и все подводящие трубопроводы и канализации, аварийные и ветхие здания, из которых просто надо переселять людей, — легло на плечи жильцов.
Чтобы компенсировать многолетнее недофинансирование, два года назад государство создало фонд реформирования ЖКХ и выделило 250 млрд руб. на капремонт и отселение людей из ветхого и аварийного жилья.
В соответствии с Законом № 185-ФЗ, чтобы получить деньги из фонда, собственники квартир в домах должны собраться в ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.
Это поспособствовало развитию и ТСЖ, и частных УК. Но в результате децентрализованная система коммунального хозяйства оказалась вне какоголибо регулирования.
Нужно создать систему, которая позволит защитить жильцов от недобросовестных УК и УК от недобросовестных жильцов, не желающих платить или выставляющих такие требования, что никто не возьмется такой дом обслуживать. Защитить интересы добросовестных УК, которые выполняют свои обязательства, от недобросовестных, демпингующих за счет снижения качества услуг, убрав подобных с рынка. Необходимы стандарты оказания услуг в сфере ЖКХ. А также механизм компенсации ущерба, причиненного деятельностью или бездействием УК.
Государство дало понять, что это дело собственников. Значит, выбор в пользу саморегулирования сделан. СРО будут разрабатывать технические нормы и правила, создавать квалификационные и аттестационные комиссии, третейские суды, дисциплинарные комиссии. Это будет более жесткая система, чем лицензирование.
— Насколько местные власти заинтересованы в саморегулировании сферы ЖКХ? Не получится, что в результате они потеряют возможность управлять коммунальным хозяйством?
— Наоборот, управляемость сферой ЖКХ повысится. В городе с 500—600 тыс. жителей создается 100—120 УК. Главе администрации города будет довольно трудно решать вопросы с каждой из них по отдельности. Но и собирать всех затруднительно. А вот работать с тремя-четырьмя СРО просто.
— Должно ли членство УК в СРО со временем стать обязательным?
— Пока в ЖКХ саморегулирование развивается на основании Федерального закона № 315-ФЗ, вступление в СРО добровольное. Добросовестные управляющие компании заинтересованы во вступлении в СРО. Мошенникам это не надо: они боятся контроля.
— Не приведет ли развитие саморегулирования к созданию картелей и монополии и еще большему повышению цен на услуги ЖКХ?
— Монополия в этой сфере невозможна, так как тарифы на услуги устанавливают не УК, а Федеральная энергетическая комиссия, территориальные и региональные комиссии утверждают тарифы местным монополиям, а органы местного самоуправления устанавливают тарифы на вывоз мусора и обслуживание, за счет которых и живут УК. Иначе говоря, сами УК не устанавливают тарифы на свои услуги. У них есть возможность обратиться к жильцам на общем собрании, убедить их, что дом требует ремонта, и предложить собрать деньги на дополнительное обслуживание. А уже дело жильцов — соглашаться или нет.
— Какого размера компенсационные фонды будут формироваться у СРО в сфере ЖКХ? Будет ли этой суммы достаточно, чтобы компенсировать возможный ущерб?
— Предельный размер компенсационного фонда для ЖКХ не установлен. Какой взнос в него собирать: 50, 100 или 300 тыс. руб. — решение, к которому должны прийти члены СРО. Возможно, размер компенсационного фонда может стать конкурентным преимуществом саморегулируемой организации управляющих компаний.
Фонд не обязательно должен быть наполнен сразу. Ведь необходимость в нем наступает только тогда, когда иск к СРО удовлетворен судом или достигнуто досудебное соглашение о компенсации. Поэтому постоянно отвлекать средства нет необходимости. Но если в нужный момент денег не хватит, придется дособирать. Компенсационный фонд создается не для того, чтобы полностью компенсировать нанесенный ущерб, а для того, чтобы сформировать механизм субсидиарной ответственности членов СРО друг за друга. Источниками для выплат по возможным искам должны быть и личные средства управляющих компаний, и страхование ими своей ответственности, и только если этих источников не хватает — компенсационный фонд СРО.