1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1332

Предварительный договор аренды: разберитесь в сути

Предварительный договор аренды недвижимости не требует регистрации. Будущий арендодатель на момент его заключения не обязан обладать правомочиями на будущий объект аренды. А перечисляемые им денежные средства не свидетельствуют о возмездности договора. Такой вывод содержится в постановлении ФАС Московского округа от 04.08.2009 № КГ-А40/6995-09.

Организация в период строительства торгового центра заключила с застройщиком предварительный договор о том, что получит в аренду торговые площади через два года по окончании строительства и после регистрации застройщиком за собой права собственности на возведенное здание.

Будущий арендатор перечислил застройщику денежные средства в качестве обеспечительного депозита, предусмотренного договором, но затем решил вернуть их через суд. В иске организация просила признать предварительный договор недействительным, а также взыскать с застройщика неосновательное обогащение, которым посчитала перечисленные ранее деньги.

По мнению организации, предварительный договор недействителен по следующим причинам:

— он не зарегистрирован, хотя аренда предполагалась на срок более года;

— по закону сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества, должна быть наделена полномочиями распоряжаться указанным имуществом, а застройщик не обладает правом собственности на торговый центр;

— предварительный договор — безвозмездный, но арендатор перечислил по нему денежные средства.

Суд решил, что будущий арендатор неправильно понимает суть предварительного договора, и отклонил все доводы.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из спорного договора следует, что арендные отношения должны были возникнуть между сторонами уже после завершения строительства торгового центра и госрегистрации права собственности ответчика на здание. Таким образом, при подписании оспариваемого договора, застройщик не распорядился недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор аренды и только при условии госрегистрации объекта недвижимости.

Предварительный договор не является сделкой с недвижимым имуществом, и его госрегистрация законодательством не предусмотрена.

Довод арендатора, что сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества, должна обладать полномочиями по распоряжению им, основан на нормах ст. 219 и 608 ГК РФ, регулирующих аренд­ные отношения и касающихся вопросов распоряжения имуществом. Но предварительный договор — не договор аренды, временное владение и пользование имуществом в качестве предмета в нем не отражено. Следовательно, будущий арендатор не обязан обладать правомочиями на объект будущей аренды.

Что касается безвозмездности предварительного договора, денежные средства перечислены будущим арендатором в качестве обеспечительного депозита, что, в свою очередь, в силу ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, а не расчетов по договору.

По заявленным основаниям предварительный договор нельзя признать недействительным.

Денежные средства, о взыскании которых заявил несостоявшийся арендатор, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением не считаются, поскольку перечислены в рамках предварительного договора и являются обеспечительным депозитом — обеспечительной мерой, предусмотренной сторонами. Поскольку предварительный договор недействительным не признан, отсутствуют и основания для возврата денежных средств.