Сейчас в Госдуме готовится к первому чтению проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в РФ” и другие законодательные акты РФ». Предполагается, что данный проект, устанавливающий понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости и регулирующий ее проведение, положит начало реформированию системы налогообложения имущества. О роли кадастровой оценки в экономическом развитии страны, основных положениях законопроекта и социальных последствиях его принятия мы поговорили с одним из его разработчиков президентом Российской коллегии оценщиков Александром ГАЛУШКОЙ.
– Сегодня Налоговый кодекс РФ предусматривает три имущественных налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество юридических лиц и налог на землю. Причем налогооблагаемой базой по каждому из них выступают различные стоимости: по налогу на имущество физических лиц – инвентаризационная стоимость, по налогу на имущество юридических лиц – балансовая стоимость, по земельному налогу – кадастровая стоимость. И если последняя определяется исходя из реалий рынка, то первые две представляют собой «вещь в себе», искусственную стоимость для налогообложения. Не будет ли государственная кадастровая оценка недвижимости такой же виртуальной, как они?
– Действительно, в данный момент для целей налогообложения имущества применяется нереалистичная оценка активов, что дестимулирует их эффективное использование и порождает социальную несправедливость. Порой за имущество, которое стоит на рынке больше и которое лучше, платят меньше, чем за то, что хуже и дешевле. Это не создает каких-либо стимулов для эффективного использования недвижимости. Такая ситуация существенным образом тормозит экономическое развитие. Поэтому Президент РФ в бюджетных посланиях Федеральному Собранию 2003–2008 гг. последовательно ставит задачу реформирования всей системы имущественных налогов. И основной вопрос этой реформы – переход на реальную кадастровую стоимость имущества для целей налогообложения.
Кадастровая оценка в соответствии с вносимыми законопроектом поправками определяется как составная часть оценочной деятельности, что помещает ее в правовое и смысловое поле реальной экономической оценки. К тому же законопроект четко определил частников кадастровой оценки, их роли и ответственность.
– Сейчас идет дискуссия о стратегии налоговой политики в России. Основная проблема в том, что следует облагать налогами в первую очередь – доходы или богатство (активы). Как вы думаете, сместится ли в результате принятия законопроекта акцент с налогообложения доходов на налогообложение активов?
– Надеюсь, что да. Выскажу свое суждение. Для целей экономического развития РФ, особенно в условиях кризиса, было бы важно сменить доминанту налоговой системы. Это выведет доходы предприятий из тени, а также будет стимулировать эффективное использование той недвижимости, которая облагается налогом. Ведь если доходы можно скрыть, то недвижимость не спрячешь. Но перед тем как ставить задачу о таком коренном реформировании налоговой системы, она сама должна быть приведена в состояние, где решающую роль, безусловно, играет кадастровая оценка недвижимости.
Отмечу также, что одной из самых существенных проблем экономического развития России является фундаментальная недокапитализированность ресурсов, которыми располагает наша страна. И одна из причин – отсутствие реальной достоверной экономической оценки тех активов, которые у нас есть. Знание о том, сколько стоит богатство, которым мы располагаем, принципиально меняет отношение к нему. Примером тому служит кадастровая оценка земель. После ее проведения не только налог на землю стал исчисляться от кадастровой стоимости, но и к ней сегодня уже привязаны выкупная цена, арендная плата земельных участков и ряд других экономических характеристик в сфере землепользования. После того как была проведена кадастровая оценка земель, отношения в данной сфере наполнились экономическим смыслом: снизились риски участников земельных отношений, изменилось качество государственной политики в этой области.
– Александр Сергеевич, а как быть с тем, что некоторые региональные и муниципальные органы власти завышают кадастровую стоимость земли? Не возникнут ли подобные ситуации после принятия законопроекта в части государственной кадастровой оценки недвижимости?
– На сегодняшний день это общепризнанный факт, и имеются примеры того, как местные власти завышают результаты оценки многократно. Нам известны случаи искусственного завышения кадастровой оценки земель до 50 раз.
Причина в том, что налог на землю – местный, поэтому на местном и региональном уровне по отношению к кадастровой оценке доминирует исключительно фискальная мотивация. Получателя налога не интересует формирование единого экономического пространства, справедливое распределение налогового бремени, реформирование и включение стимулирующей функции имущественного налогообложения.
Когда региональная власть участвует в процедуре определения кадастровой стоимости и может на нее влиять либо как заказчик работ, либо как орган, утверждающий результаты работ, и когда этот участник отношений имеет подобную мотивацию, многочисленные факты искусственного завышения кадастровой оценки земли – естественное следствие.
На мой взгляд, есть понятный и цивилизованный подход к решению данного вопроса: администрировать кадастровую оценку должен тот уровень власти, который не заинтересован в получении налога. Международный опыт, который выкристаллизовывался десятилетиями, показывает, что в подавляющем большинстве стран система кадастровой оценки администрируется на национальном уровне, а местный уровень получает налог, и таким образом устраняется конфликт интересов.
– Сегодня в государственной кадастровой оценке земель назрела проблема: будучи проведенной ранее на «перегретом» рынке недвижимости, она используется сейчас на «упавшем» рынке и ухудшение финансового состояния налогоплательщиков не учитывается. Причем изменить ее нельзя, так как согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель оценка проводится не чаще одного раза в три года. Насколько нам известно, в первоначальной редакции законопроекта о государственной кадастровой оценке ее проведение предполагало такой же срок. Нынешняя ситуация на рынке земли внесла коррективы?
– Безусловно, с лета 2007 г., когда законопроект был впервые внесен в Госдуму, он претерпел некоторые изменения. Причем, учитывая, что он был внесен председателем комитета Госдумы по собственности Виктором Плескачевским, который всегда стремится максимально публично принимать законопроекты, были учтены все конструктивные замечания и предложения. Нельзя не отметить, что ТПП РФ сыграла в этом процессе конструктивную и активную роль: ее комитет по оценке и налогообложению недвижимости смог обобщить предложения такой весомой части налогоплательщиков, как предпринимательское сообщество. Среди этих предложений было и изменение по срокам оценки.
В новой редакции проведение кадастровой оценки предусмотрено не чаще одного раза в год. Такой период позволит изменять кадастровую стоимость в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости.
– Законопроект также вводит новый – досудебный – порядок урегулирования споров о результатах кадастровой оценки. Это действительно важное положение, учитывая, что сейчас достаточно много нареканий к кадастровой стоимости. А что в практическом смысле означает это урегулирование? Как налогоплательщик сможет реализовать свое право и оспорить результат оценки?
– Налогоплательщик может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если были ошибки в сведениях об объекте недвижимости, которые использовались для установления стоимости, например, была неверно указана площадь квартиры или при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, которое происходит по заказу налогоплательщика в индивидуальном порядке.
Чтобы налогоплательщик смог реализовать свое право, закон устанавливает норму об обязательности публикации результатов кадастровой оценки в СМИ и Интернете. Тогда они становятся публичны и общедоступны для всех и каждый может узнать, сколько стоит его недвижимость. Если кто-то с оценкой не согласен по одному из двух вышеуказанных оснований, он обращается в специальный орган – комиссию по досудебному урегулированию споров о результатах кадастровой оценки. При этом законопроект устанавливает разумный срок – полгода, в течение которого можно этим правом воспользоваться.
– Но будет ли комиссия беспристрастной?
– Законопроект урегулировал ее деятельность таким образом, чтобы исключить какую-либо произвольность в принятии решений и коррупционную составляющую. Он указывает четкие однозначные исчерпывающие основания, по которым может быть пересмотрена кадастровая стоимость. Если они есть, она автоматически должна быть пересмотрена независимо от мнения членов комиссии.
– Александр Сергеевич, как вы считаете, не будут ли чрезмерны социальные последствия проведения кадастровой оценки недвижимости? Ведь платежка об уплате имущественных налогов, а впоследствии – налога на недвижимость войдет в каждый дом.
– Чтобы этого не произошло, нужна разумная, продуманная мера социальной защиты необеспеченных слоев населения. При этом важно понимать, что налог на недвижимость относится к классу налогов на богатство, а значит, он должен быть налогом для богатых.
На практике это означает, что однокомнатная квартира площадью 30 кв. м – это не богатство, а необходимая минимальная площадь для проживания одного человека. Если говорить о проживании семьи, то разумно выделять 30 кв. м на одного человека плюс 15–20 кв. м на каждого другого члена семьи. Следовательно, для семьи из трех человек 70 кв. м площади не должны облагаться налогом, так как это не богатство, а базовая социальная потребность для проживания. Конечно, если это не 70, а 170 кв. м, тогда имеется элемент избыточности и налог на недвижимость должен взиматься с разницы между 170 и 70 кв. м, то есть со 100 кв. м – той величины площади, которая превышает пороговое значение, необходимое для удовлетворения базовой социальной потребности. Кроме того, для малообеспеченных категорий граждан нужны и социальные льготы по уплате налога. Это будет возможно только после проведения кадастровой оценки недвижимости. Когда будет четкое понимание, где, что и сколько стоит, разумнее принимать главу НК РФ о налоге на недвижимость, так как будут ясны последствия. Станет понятно, для каких категорий налогоплательщиков какой уровень нагрузки при каких ставках возникает. Возможно, будет и дифференцирование налоговой ставки. Но ключ к решению этих вопросов – в результатах кадастровой оценки.