1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2094

Когда квартира может быть офисом

Когда квартира может быть офисом

Золотая мечта предпринимателя – дешевый офис рядом с домом. Почему не совместить эти параметры и не сделать квартиру офисом? Насколько это правомерно и какой бизнес можно «прописать» в своей квартире?

 

Моя фирма – мой адрес

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения по­стоянно действующего исполнительного органа, при отсутствии такового – по месту нахождения иного органа или лица, имеющего право действовать от имени организации без доверенности[1]. Значит, регистрировать фирму в квартире одного из ее учредителей можно. Запрета нет. Тем не менее многие годы налоговые органы методично отказывали в регистрации «домашней» организации. Суды же, напротив, вставали на сторону предпринимателей. Какие аргументы используют стороны, показано в табл. 1.

Таблица 1

Позиция налоговых органов

Позиция судов

Организация не вправе использовать жилые помещения для осуществления своей деятельности

 

Нормы гражданского и жилищного законодательств не регулируют отношения по регистрации организаций, а указывают на назначение жилого помещения и предписывают право организации использовать жилые помещения только для проживания граждан. Место нахождения юридического лица, указываемое в учредительных документах, может не совпадать с фактическим размещением имущественного комплекса и производственных помещений юридического лица*

Согласно п. 3.3 Методических разъяснений по заполнению форм документов, используемых при госрегистрации**, следует отличать место нахождения постоянно действующего исполнительного органа, иного органа или лица, представляющего соответствующий орган, или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Следовательно, применяется «формальное» правило: если в п. 2.3 Заявления на регистрацию указан адрес одного из учредителей – в регистрации следует отказывать.

Законодательство не предусматривает такого основания отказа в регистрации организации, как совпадение адреса места нахождения ее исполнительного органа с адресом одного из учредителей***

            *          Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.08.2008 № А19-15892/07-Ф02-3742/08, Волго-Вятского округа от 17.03.2006 № А82-4788/2005-1.

            **        Утверждены приказом ФНС России от 01.11.2004 № САЭ-3-09/16@.

            ***      Постановления ФАС Московского округа от 04.08.2008 № КГ-А41/5629-08, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2008 № А19-614/08-Ф02-3948/08, ФАС Уральского округа от 04.02.2008 № Ф09-223/08-С4).

 

Аренда квартиры организацией

Об использовании жилых помещений в предпринимательских целях законодатель говорит немногословно (табл. 2). Суды сходятся во мнении, что аренда квартир юридическими лицами для размещения в них офисов или производственных линий запрещена[2]. И если бы только п. 3 ст. 288 ГК РФ, в котором сказано, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, можно было бы утверждать, что ограничение касается лишь собственника помещения, а не арендатора. Но есть п. 2 ст. 671 ГК РФ, в котором установлено, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таблица 2

Вид целевого использования

НПА

Размещение организаций

 

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ)

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только
для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Осуществление иной
деятельности

 

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (п. 2 ст. 17 ЖК РФ)

Промышленное производство

 

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ)

 

Что ждет организацию-арендатора, если она решится нарушить запрет?

Прежде всего проблемы с включением арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

Казалось бы, подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество и не ставит их признание в зависимость от статуса арендованного помещения. Но в жизни не все так просто. Существуют две противоположные точки зрения, представленные в табл. 3.

Таблица 3

Расходы не уменьшают налоговую базу

Расходы уменьшают налоговую базу

Доводы: жилое помещение не может использоваться для размещения в нем предприятий и учреждений до его перевода в статус нежилого. Иначе такой договор аренды является ничтожным, а расходы по ничтожной сделке не являются экономически обоснованными и документально подтвержденными.

Письма Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310, письма УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 № 20-12/089130, от 19.05.2006 № 28-11/43420

Доводы: возможность учесть расходы на аренду помещения не ставится налоговым законодательством в зависимость от отнесения помещений к нежилому фонду. Использование жилого помещения не по назначению является нарушением ЖК РФ и не влияет на налогообложение, поэтому расходы на аренду жилого помещения под офис могут учитываться в целях налогообложения прибыли.

Письмо Минфина России от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285.

Постановления ФАС Поволжского округа от 03.04.2008 № А57-6023/07, Московского округа от 12.01.2007, 19.01.2007 № КА-А41/13145-06, Поволжского округа от 12.02.2008 № А12-10256/07-С60, Северо-Западного округа от 22.02.2007 № А05-8537/2006-34

 

Таким образом, в этом вопросе, как и с регистрацией, наблюдается явное противостояние. С одной стороны, хорошо, что суды опять на стороне предпринимателей. С другой – суда не избежать.

Если систематизировать все за, то при отстаивании позиции рекомендуем следующие аргументы:

  • Налоговый кодекс РФ не ставит возможность учета расходов на аренду жилого помещения в зависимость от того, в каких целях оно должно использоваться согласно жилищному законодательству;
  • платежи за аренду помещения под офис являются экономически обоснованными расходами. При наличии документального подтверждения они учитываются в целях налогообложения прибыли независимо от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются[3];
  • факт использования жилого помещения не по назначению устанавливается по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, и не влияет на применение норм налогового законодательства;
  • к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (например, налоговые отношения), согласно части 3 ст. 2 ГК РФ гражданское, жилищное законодательство не применяется.

 

НАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ

Переговоры с арендодателем о переводе помещения в нежилое, подтвержденные письменными доказательствами, могут стать дополнительным аргументом в суде в пользу признания расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 № А05-4649/2006-19).

 

Далее. Налоговые органы могут оспорить сделку в суде. Основание для этого дает п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96, в котором указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. И это не оспорить – придется освободить занимаемое помещение (постановления ФАС Центрального округа от 06.03.2009 № А08-1726/08-22, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006­(27008-­А46-13), от 03.10.2006 № Ф04-6400/­-2006­(26951-А46-13), от 24.11.2005 № Ф04-8366/­2005­(17135-А70-9, ФАС Центрального округа от 15.05.2007 № А08-3046/06-12).

 

Индивидуальная и профессиональная деятельность

Осуществлять в жилом помещении профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность проживающими в нем на законных основаниях гражданами часть 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает.

Из анализа данной нормы следует, что использование жилого помещения в данном случае допускается, если:

  • предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (то есть зарегистрирован в нем);
  • предпринимательская деятельность не нарушает прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с ним, так и соседей;
  • жилое помещение отвечает установленным требованиям[4].

С предпринимателями все ясно. Но что такое профессиональная деятельность? Закон, увы, не поясняет.

Только Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» в части 6 ст. 21 разрешает использовать такое жилое помещение не только для проживания[5].

Исходя из этого под профессио­нальной деятельностью скорее всего понимаются так называемые самозанятые граждане – адвокаты, независимые бухгалтеры, аудиторы, частнопрактикующие врачи-психотерапевты, оценщики и арбитражные управляющие, люди творческих профессий и т.п.

А может ли индивидуальный предприниматель при этом привлекать наемных работников? Формулировка части 2 ст. 17 ЖК РФ не запрещает им допускать к работе в квартире наемных работников. Ведь даже при их наличии предпринимательскую деятельность все равно ведет сам предприниматель.

Нет законодательных ограничений и по видам индивидуальной и профессиональной деятельности. Это может быть, например, и оказание юридических услуг (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.08.2007 № Ф08-5065/2007) и репетиторство (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 № 17АП-1759/2008-АК), и проведение молебна, религиозных обрядов и церемоний (постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2007 № Ф09-6574/07-С3). Единственное ограничение – запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств (часть 3 ст. 17 ЖК РФ и часть 3 ст. 288 ГК РФ).

* * *

Итак, использовать жилые помещения в коммерческих целях можно только индивидуальным предпринимателям.

___________________

[1] Пункт 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

[2] Например, ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2005 № Ф03-А73/05-2/1631.

[3] Напомним, что ежемесячно составлять акт выполненных услуг по аренде не нужно: факт их получения подтверждается согласно письму Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742 договором аренды, актом приемки-передачи арендованного имущества и платежными документами на внесение арендных платежей.

[4] Основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 21.08.2007 № 59.

[5] Адвокатская деятельность не является предпринимательской (часть 2 ст. 1 Закона об адвокатуре).