1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 4942

Момент постановки на учет объекта недвижимости

Основные средства

Право собственности на объекты недвижимости организация получает на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Но использовать это имущество некоторые компании начинают значительно раньше…

 

Сейчас действуют три ключевых нормативных документа, которые регулируют вопрос принятия на учет объектов недвижимости.

1 В частности, в ПБУ 6/01 «Учет основных средств» указано, что актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01:

·        объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

·        объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

·        организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

·        объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Заметим, что в данном пункте ПБУ 6/01 нет указаний об обязательном оформлении права собственности на объект основных средств. Кроме того, нет указаний о наличии документов, подтверждающих регистрацию права собственности. А нет указаний — нет и требований. Следовательно, организация может принять на учет в качестве основного средства данный объект при наличии документа, подтверждающего готовность объекта недвижимости к эксплуатации, не дожидаясь документального подтверждения права собственности.

Согласно п. 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.

2 Однако существует и иной подход к порядку зачисления в состав основных средств объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит обязательной государственной регистрации.

Дело в том, что в ПБУ 6/01 нет оговорки, подобной той, что сделана в Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н).

В Положении рассматривается вопрос о том, что относится к незавершенным капитальным вложениям, т.е. к тем активам, которые еще нельзя включать в состав основных средств, которые отражены в учете на счете 08.

Согласно п. 41 Положения к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования и т.д. А это значит, что, пока организация не получит документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, она не сможет принять объект недвижимости на счет 01.

3 И третьим документом, в котором отражен порядок принятия на учет объектов недвижимости, являются Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), где в п. 52 сказано, что допускается принимать к учету объекты недвижимости в качестве основных средств при выполнении следующих норм:

·        по объектам должны быть закончены капитальные вложения;

·        оформлены первичные документы по приемке-передаче;

·        документы переданы на государственную регистрацию права собственности;

·        объекты должны фактически эксплуатироваться.

По нашему мнению, под словом «допускается» следует понимать, что организация имеет право принимать объекты к учету по счету 01 на дату подачи документов на регистрацию, а может и не принимать и продолжать учитывать объект на счете 08 до получения прав собственности. Соответственно организации дано право выбора.

Таким образом, рассмотренные выше нормативные документы дают нам различные варианты учета объектов недвижимости.

 

ВНИМАНИЕ!

 

При принятии решения о моменте постановки на учет объекта недвижимости немаловажным будет следующий момент: данные документы являются нормативными актами одного уровня, т.к. все они утверждены Приказами Минфина РФ и зарегистрированы в установленном порядке Минюстом России. Если в документах одного уровня обнаруживаются противоречия, то применяется либо тот документ, который издан позже, либо более поздняя редакция документа. То есть будет применяться принцип, который действует еще со времен римского права: «lex post erior derogat prior» — «последующий акт вытесняет предшествующий».

В данном случае это будет ПБУ 6/01.

Кроме того, при принятии решения следует обратиться к ст. 258 НК РФ, где говорится о том, что объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав амортизированного имущества с момента документального подтверждения подачи документов на регистрацию прав собственности. Следовательно, в налоговом учете организации датой включения объекта недвижимости в состав амортизационной группы будет дата подачи документов на госрегистрацию. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно отражать объект недвижимости на счете 01 на дату подачи документов на госрегистрацию, что позволит организации избежать возникновения различий в оценке первоначальной стоимости здания в бухгалтерском и налоговом учете и организации не придется следовать нормам ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль».

 

СПРАВКА

 

При постановке на учет объекта недвижимости не следует забывать о налоге на имущество.

По мнению Минфина РФ, государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер. В связи с этим, если учитываемые на счете 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество подлежит обложению налогом на имущество (Письмо Минфина РФ от 27.07.2006 № 03-06-01-02/28). Иначе это будет рассматриваться как уклонение от налогообложения.