1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

По-рыночному: страх и жадность

Строительный рынок продолжает оставаться наиболее коррумпированным сектором отечественной экономики

Невиданными доселе темпами растут сегодня цены на жилье по всей стране. Многие граждане склонны винить в этом «грехе» именно систему жилищного кредитования. Однако стремительный рост стоимости квадратных метров в России обусловлен совершенно другими факторами.

Ипотека нам поможет?!

Cегодня Россия переживает бум ипотечного кредитования.

По данным Центрального банка, за первое полугодие 2006 года ипотечная задолженность по выданным населению банковским кредитам составила 104,5 млрд руб. Прирост задолженности составил около 52 млрд руб., что является почти 100%-ным приростом к началу текущего года. Для сравнения: за аналогичный период 2005 года рост ипотечной задолженности увеличился только на 47%.

Данные Федеральной регистрационной службы РФ также свидетельствуют о росте числа сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования. И если в прошлом году только 3% всех сделок на рынке заключалось с использованием ипотеки, то в первом полугодии 2006 года таких сделок было уже около 6%.

В настоящее время базовые ставки по ипотечным кредитам составляют порядка 11% годовых в валюте и 14% — в рублях. Для сравнения: в 2004 году ставки по ипотечным продуктам были выше в среднем на 3%. Более того, банки и дальше снижали бы ставки по ипотеке, если бы не довольно высокий уровень инфляции в стране.

Бурный рост ипотечного кредитования в России сопровождался беспрецедентным взлетом цен на недвижимость, который с сентября 2005-го по сентябрь 2006 года в Москве и Санкт-Петербурге превысил 80%. В других относительно «благополучных» регионах России, таких как Уфа, Волгоград, Нижний Новгород, Екатеринбург, рост стоимости квартир приблизился к 60%.

В результате ипотечные схемы приобретения жилья стали менее доступными для граждан, так как вместе с ценой за квадратный метр довольно значительно вырос первоначальный взнос, который по разным ипотечным продуктам составляет в среднем около 20%. Существенно выросла и стоимость обслуживания по кредиту. Так, если в 2005 году средний ежемесячный взнос на покупку однокомнатной квартиры в Москве составлял порядка 700 долл., то в текущем году он превысил 1000 долл.

Ипотека значительно расширила спрос населения. Определенная часть граждан имела накопления, достаточные для внесения первоначального взноса на покупку жилья, и кредитное плечо банка пришлось как нельзя кстати. Однако в совокупном денежном объеме количество ипотечных сделок до сих пор крайне невелико.

«Существует ошибочное мнение насчет того, что ипотека провоцирует резкий рост цен на жилье», — говорит генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его словам, если на сегодняшний день всего 6% сделок на отечественном рынке недвижимости приходится на ипотечное кредитование, то в денежном выражении российская ипотека «забирает» и того меньше — около 4% рынка недвижимости. «Есть регионы, где ипотека развивается стремительными темпами, например Алтайский край, где доля сделок на рынке жилья с участием ипотечных кредитов превышает 25%. И это никоим образом не влияет на стоимость квартир в данных регионах, длительное время они остаются более чем стабильными», — считает А. Семеняка. И наоборот, в северных, нефтегазодобывающих регионах, где степень проникновения ипотеки намного ниже среднероссийского уровня, темпы роста цен на недвижимость вполне сопоставимы с московскими.

Показательный пример о влиянии ипотеки на стоимость жилья привел недавно первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев, ответственный за реализацию проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Он сослался на положительный опыт Кемеровской области, где ипотечное кредитование получило довольно широкое распространение. «В первом полугодии текущего года в области выдано больше ипотечных кредитов, чем в Петербурге, при этом это реально доступные кредиты для людей со средним заработком», — сказал Д. Медведев.

За восемь месяцев 2006 года в Кемеровской области введено в строй почти в три раза больше жилья, чем за аналогичный период 2005 года, а максимальный рост цен на жилье составил всего 4%, что ниже текущего уровня инфляции.

Что же двигает рынок жилья?

Одной из главных причин удорожания квартир можно считать серьезную диспропорцию в экономическом развитии страны. Лидеры рынка — Москва и в меньшей степени Санкт-Петербург — давно рассматриваются населением как островки благополучия. Именно в последнее время резко увеличился приток в столицы граждан, желающих не только подработать, но и остаться жить в этих городах.

Серьезное влияние на рост стоимости жилья оказал небезызвестный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Призванный защищать интересы дольщиков, на деле он способствовал серьезному сокращению строительства.

Предложение вновь возводимого жилья в результате было сокращено более чем на 30%. Фактически Закон лишил возможности приобретать жилье на инвестиционной стадии строительства ту категорию покупателей, которая рассчитывала стать пользователями жилья. И, наоборот, привлек внимание спекулятивных инвесторов, которые заинтересованы в получении дохода как от увеличения стоимости квадратного метра по окончании строительства, так и за счет роста цен на рынке недвижимости.

Ранее глава Минрегионразвития Владимир Яковлев выступал с инициативой ввести налоги для людей, покупающих вторую или третью квартиру. Эффективность подобной меры крайне сомнительна. Дело в том, что «инвестиционное жилье», как правило, регистрируется на членов семьи и третьих лиц. Налоговые органы до сих пор не контролируют львиную долю операций по сдаче жилплощади внаем, и то, что они смогут «достать многоквартирников», представляется сомнительным. Кроме того, от реализации подобного Закона на рынке уж точно не появится больше квартир.

Воруют...

Серьезные проблемы по возведению нового жилья имеются сегодня у строительных компаний. Только на получение разрешительной документации уходит около двух лет, а сама эта документация порой состоит из нескольких томов различных согласований. О введении процедуры «одного окна» строители уже даже и не мечтают. Власти как в центре, так и на местах очень любят «опекать» строительный сектор. Конечно же не бескорыстно. Тем строительным компаниям, которым удалось избежать этой «опеки», устраивают бесконечные проверки и «маски-шоу». Ни для кого не секрет, что строительство в России всегда было самой взяткоемкой отраслью, а жадность отечественных чиновников, как известно, не знает границ.

Это вынужден признать даже куратор нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Д. Медведев, заявивший недавно, что «в цене квадратного метра жилья заложена плата за бесконечные бюрократические согласования, другие административные издержки застройщиков, а также коррупционные сборы». По его словам, простые люди вынуждены из своего кармана рассчитываться за отсутствие реальной конкуренции и монополизм на строительном рынке. Именно из-за бюрократической волокиты строительство жилья во многих регионах оказалось фактически заморожено. Хватит ли у Правительства сил бороться с «жилищной коррупцией», для того чтобы создать по-настоящему свободный и прозрачный отечественный рынок недвижимости, — увидим в ближайшее время.

Рынком во все времена правили страх и жадность. Именно благодаря этим факторам и происходит раздувание мыльных пузырей на фондовом рынке, возводятся и рушатся финансовые пирамиды, стремительно растут и так же стремительно падают цены. А в результате мы получаем многочисленные обвалы, дефолты, «черные понедельники» и «обострения выше обычного нужды и бедствий народа».