1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1140

Покупаем жилье: вычеты и материальная выгода

В феврале было опубликовано несколько писем Минфина РФ, посвященных порядку применения налоговых вычетов и определения материальной выгоды при приобретении жилья.

 

Вычет или возврат

Содержащийся в Письме Минфина РФ от 13.02.2007 № 03-04-06-01/35 ответ на вопрос налогоплательщика представляет собой интересную трактовку положений ст. 220 и 231 НК РФ.

Вопрос касался порядка предоставления вычета и возврата налоговым агентом сумм НДФЛ, излишне удержанных из дохода работника, израсходовавшего средства на строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них.

Представители Минфина РФ разъяснили, что:

·        суммы налога на доходы физических лиц, излишне удержанные налоговым агентом из дохода налогоплательщика, подлежат возврату налоговым агентом по представлении налогоплательщиком соответствующего заявления (ст. 231 НК РФ);

·        налоговый агент на основании письменного заявления налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет имущественный налоговый вычет, начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января года, в котором у него возникло право на указанный вычет.

Таким образом, в разъяснении смешаны понятия налогового вычета и возврата налога. Фактически Минфин РФ разъясняет, что возврат налога производится в том же порядке, что и налоговый вычет, — уменьшением налоговой базы соответствующего периода. Другими словами, возврат налога посредством начисления сумм, превышающих сумму налога, которая могла бы быть взыскана, не допускается.

Формально разъяснение не противоречит нормам гл. 23 НК РФ. Однако, по нашему мнению, позиция могла бы быть обоснована более простым способом: возврат налога может производиться только в отношении излишне удержанных сумм. Суммы налогового вычета за прошедшие месяцы налогового периода к таковым относиться не могут хотя бы потому, что на момент начисления налога право на уменьшение налоговой базы еще не возникло.

 

Приобретая долю

Особенностям осуществления налоговых вычетов при приобретении долей жилых домов, а также при приобретении жилых помещений в долевую или совместную собственность посвящены два письма Минфина РФ, вышедшие в феврале.

Письмом от 13.02.2007 № 03-04-05-01/36 разъяснено, что распределение имущественного налогового вычета между совладельцами производится, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества. То есть сумма расходов, которая может быть направлена на уменьшение налоговой базы по НДФЛ, не подлежит корректировке (с учетом размера долей), если участники сделки купли-продажи доли в жилом доме после совершения сделки становятся участниками долевой собственности. Участник, приобретший долю, имеет право на налоговый вычет в полном объеме (с учетом ограничений по предельному размеру налогового вычета).

 

Более сложная ситуация рассмотрена в Письме от 13.02.2007 № 03-04-05-01/31.

Речь идет о приобретении квартиры физическим лицом, имеющим несовершеннолетнего ребенка. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности квартира принадлежит физлицу и его ребенку на праве общей совместной собственности по 1/2 доли. При подаче документов на получение имущественного налогового вычета ИФНС отказала физическому лицу в предоставлении полной суммы вычета (исходя из общей стоимости квартиры), объяснив, что права на получение указанного вычета в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры ребенка, родитель не имеет.

Чуть ранее Письмом Минфина РФ от 13.10.2006 № 03-05-01-03/136 было разъяснено, что имущественный налоговый вычет может быть распределен целиком в пользу одного из супругов, этому супругу может быть предоставлен такой вычет в размере 1 млн руб. вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры или акта приема-передачи квартиры, а также на имя кого из супругов оформлены платежные документы на оплату квартиры.

В случае приобретения квартиры в совместную собственность родителя и ребенка Минфин РФ придерживается другой точки зрения (фактически поддерживает позицию ИФНС, которая отказала в предоставлении вычета в полном размере). При этом Минфин РФ ссылается на ст. 60 Семейного кодекса РФ, которой определено, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей.

По нашему мнению, выраженная позиция может быть признана правомерной только формально.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Из текста вопроса не ясно, какая собственность была оформлена: совместная или долевая. С учетом требований ГК РФ можно предположить, что речь все-таки идет о совместной собственности (определение долей в равном размере при этом предполагается автоматически, но собственность долевой не является). Таким образом, ребенок мог просто написать заявление, в котором указать, что размер налогового вычета распределяется в соотношении 100% : 0% в пользу родителя. Статья 220 НК РФ не уточняет, должны ли находиться совладельцы в родстве. При этом, правда, предполагается, что ребенок находится в дееспособном возрасте. Но в противном случае право собственности на него вряд ли могло быть оформлено.

 

Квартира в кредит

Письмом Минфина РФ от 12.02.2007 № 03-04-05-01/31 разъяснено, что при расчете имущественного налогового вычета может быть учтена сумма денежных средств, полученных по договору целевого займа и израсходованных на приобретение квартиры. При этом в обоснование своей позиции Минфин приводит ссылку на ст. 807 ГК РФ, в соответствии с которой денежные средства, полученные по договору займа, являются собственностью заемщика. Соответственно расходы, произведенные за счет полученного займа, являются собственными расходами налогоплательщика.

Кроме того, ст. 220 НК РФ не связывает возможность получения имущественного налогового вычета с возвратом денежных средств, полученных по договору займа.

Позиция Минфина РФ по данному вопросу является логичной и улучшает положение налогоплательщика. Проще говоря, Минфином РФ подтверждено, что договор займа и договор купли-продажи квартиры — два разных хозяйственных договора, и расчеты по одному из них производятся безотносительно к расчетам по другому (даже когда заем является связанным).

 

Материальная выгода

В Письме Минфина РФ от 08.02.2007 № 03-04-06-01/30 рассматривается вопрос возникновения материальной выгоды при приобретении физическим лицом у организации в 2006 году квартиры по договору купли-продажи по цене, установленной предварительным договором купли-продажи, заключенным этими лицами в 2002 году.

По нашему мнению, описанная ситуация либо является искусственной (с учетом периода между датами заключения предварительного и основного договоров), либо прописана недостаточно подробно (продолжительность периода между договорами может быть обусловлена, например, фактическими сроками строительства, что могло предполагать внесение физическим лицом сумм предварительной оплаты уже на стадии заключения предварительного договора).

В Письме Минфина РФ содержится только прямой ответ на поставленный вопрос: материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть ценой реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц, но только при условии, что физическое лицо и организация являются взаимозависимыми лицами. При этом в ответе содержится ссылка на ст. 20 НК РФ, которая, кстати, не регулирует отношения взаимозависимости между организациями и физическими лицами. То есть в общем случае материальная выгода в данной ситуации возникнуть не может. Правда, в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ лица могут быть признаны взаимозависимыми в судебном порядке.