Среди законов, находящихся на подписи у Президента России, есть документ, который с нетерпением ждут организации и индивидуальные предприниматели, владеющие зданиями и сооружениями без земли. Это Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее — Закон).
В результате приватизации государственного и муниципального имущества сегодня в стране существует множество хозяйствующих субъектов, являющихся собственниками строений, но не участков, на которых они расположены.
Пункт 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» вроде бы дает собственникам зданий право выкупа государственных и муниципальных участков под ними. Вот только цена, которую для этого нужно заплатить, большинству из них не по карману.
Сейчас цену выкупа участков определяют субъекты РФ. Причем, как показывает практика, регионы, стремясь получить от продажи земли максимальные прибыли, устанавливают максимальную выкупную цену, разрешенную законодательством о приватизации. В итоге количество выкупленных частниками земельных участков год от года снижается. Эту ситуацию и должны исправить внесенные Законом поправки.
Столицы — отдельно, регионы — отдельно
Закон предусматривает, что выкупная цена земли, как и сейчас, будет утверждаться региональными властями. Однако ее предельный размер должен быть снижен.
Новая редакция п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — Закон № 137-ФЗ) предусматривает, что в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек (это Москва и Санкт-Петербург) представительные органы смогут устанавливать цену на земельные участки в пределах 20% их кадастровой стоимости, а в других местностях государство и муниципальные образования смогут требовать с покупателей не более 2,5% кадастровой стоимости. До этого момента будет применяться наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Выкупить участки по льготной цене собственники зданий могут только до 1 января
Скорее всего частникам, которые будут приватизировать земли после этой даты, придется платить за них полную кадастровую стоимость (это максимально возможная цена при приватизации земли, предусмотренная новой редакцией ст. 36 ЗК РФ).
Что касается выкупа земли, расположенной под зданием, которое занимают несколько собственников, то этот вопрос должен решаться на основании ст. 36 ЗК РФ: они вправе приобрести ее в общую долевую собственность с учетом своих долей в праве собственности на здание.
Вопросы без ответа
Но, как водится, после хорошей новости идет плохая. Категории собственников, имеющих право выкупить землю по льготной цене, указаны в п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ. Но этот пункт сформулирован таким образом, что нельзя понять, на какие именно категории собственников зданий он распространяется.
В нем сказано, что он устанавливает порядок продажи государственных и муниципальных земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, в том числе возведенных на месте разрушенных, снесенных либо реконструированных зданий, если указанные здания были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Эта формулировка вызывает вопрос: относится ли она к тем собственникам зданий, находившихся когда-то в муниципальной собственности, которые сами их не приватизировали, а купили у других хозяйствующих субъектов?
Вопрос отнюдь не праздный, ведь строения часто меняют хозяев. И чиновники могут истолковать данный пункт таким образом, что право выкупа земли по льготной цене есть только у того собственника здания, который его приватизировал. А остальным придется выкупать землю по цене, закрепленной в п. 2 ст. 2 Закона № 137-ФЗ (см. Справку).
За разъяснением данной проблемы редакция обратится к законодателям и руководителям МЭРТ. Следите за выпусками «ЭЖ».
Строительство —дорогое удовольствие
Закон вводит в городах федерального значения еще одну особенность регулирования земельных отношений. По замыслу его разработчиков, она должна предотвратить спекуляцию землей (то есть перепродажу выкупленной у государства по дешевке земли третьим лицам).
В крупнейших городах органы власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, который собственник здания выкупил у государства.
Для того чтобы снять этот запрет, новоиспеченный собственник земельного участка должен заплатить сумму, установленную городскими властями. Ее размер не может превышать 80% кадастровой стоимости земли. Таким образом, если в Москве или Петербурге собственник здания, выкупивший у города землю под ним, решит, к примеру, сделать небольшую пристройку, ему, возможно, придется оплатить ее полную кадастровую стоимость (20% за выкуп плюс 80% за разрешение на строительство).
Запрет на реконструкцию не распространяется только на объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, а также на объекты, реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Сроки передвинули
Поправки, предусмотренные Законом, затронут все организации, имеющие статус землепользователей, даже если на их землях нет зданий, приобретенных у государства в результате приватизации.
В настоящее время согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ все юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, государственных и муниципальных органов, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды. Арендная плата устанавливается Правительством РФ.
В принципе такое переоформление должно быть произведено до 1 января
А право постоянного (бессрочного) пользования участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), нужно переоформить до 1 января
Кроме того, теперь ставки арендной платы будут устанавливаться не решением Правительства, а Законом № 137-ФЗ.
Штраф для опоздавших
Чтобы стимулировать землепользователей не затягивать процесс заключения договоров купли-продажи и аренды, Закон вносит в КоАП РФ ответственность за нарушение предусмотренных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 7.34 КоАП РФ). Опоздавшим организациям грозит штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.
Кроме того, в примечании к данной статье сказано, что такую же ответственность несут и индивидуальные предприниматели (что довольно странно, так как обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования установлена только для юридических лиц).
Отметим также, что ст. 7.34 КоАП РФ вводится в действие с 1 января
Ставка аренды государственных и муниципальных земель по новому Закону
Размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
· 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
· 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
· 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Справка
До 1 января
· в населенных пунктах с населением свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок;
· от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;
· до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — от 3 до 10 ставок.
До установления субъектами РФ выкупной цены применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога.