1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 884

«Побочные эффекты» законов о недвижимости

В этом году вступили в силу сразу несколько законодательных актов, касающихся правового статуса земли и другого недвижимого имущества. В принципе эти документы должны были облегчить жизнь представителям частного бизнеса: упростить переход земли под предприятиями в частную собственность, четко обозначить статус зарезервированных земель, упростить ввод построенных объектов в эксплуатацию. Но в ходе применения этих документов обнаружились некоторые вопросы, о которых их разработчики, видимо, не задумывались.

Ряд проблем, связанных с последними изменениями жилищного законодательства, проанализировали специалисты компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

 

Дамоклов меч для владельцев земли

С 29.05.2007 государство и муниципальные образования применяют новую процедуру резервирования частных земель на срок до 7 лет для государственных или муниципальных нужд. Данная процедура предшествует изъятию земель в пользу государства или муниципалитета.

Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» поставил собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков в незавидное положение. Ведь все то время, на которое резервируются их участки, они пребывают в неизвестности.

С одной стороны, они не могут ничего строить на своей земле, ведь теперь в случае проведения строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор принимают на себя риск связанных с этим затрат и убытков. Проще говоря, если зарезервированный участок будет изъят для государственных или муниципальных нужд, то компенсировать затраты на произведенные улучшения бывшему владельцу никто не будет.

Хотя, с другой стороны, не исключено, что через 7 лет, когда истечет срок резервирования, государство или муниципальное образование решит, что эта земля ему ни к чему, и не станет инициировать процедуру изъятия. Тогда получится, что за тот срок, пока владелец  участка не мог вести на нем нормальную хозяйственную деятельность, он терпел убытки в виде упущенной выгоды.

Причем открытым остается вопрос о том, может ли владелец зарезервированной земли, которая так и не была у него изъята, требовать от власть предержащих возмещения этих убытков.

Казалось бы, право на возмещение убытков в Земельном кодексе РФ прописано. В ст. 62 Кодекса говорится о том, что «убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством».

Но если подходить к этому вопросу формально, то у владельца участка весьма призрачные шансы получить какую-то компенсацию за то, что он в течение нескольких лет не мог в полном объеме пользоваться своей землей. Ведь ст. 62 ЗК РФ говорит об убытках, причиненных нарушением прав (то есть в результате незаконных действий третьих лиц), а резервирование – вполне законная процедура ограничения (а не нарушения!) прав владельцев земель.

 

Без пожарных обойтись не удается

Довольно неожиданный результат принес и действующий с 01.01.2007 Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 232), одной из задач которого было упрощение ввода в эксплуатацию построенных объектов.

Раньше к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен был приложить заключение органа государственного пожарного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Закон № 232-ФЗ эту обязанность отменил. Но застройщики все равно не рискуют обходиться без привлечения бойцов противопожарной службы. Ведь иначе любая проверка пожарной безопасности грозит административным приостановлением деятельности на построенном объекте на срок до 90 суток. Поэтому застройщики, как это и было раньше, еще до ввода зданий в эксплуатацию обращаются к пожарным с просьбами проконсультировать их на предмет соответствия объектов противопожарным нормам.

 

Как идентифицировать строение?

В отличие от названных выше законов Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Закон № 212-ФЗ) в силу еще не вступил, но вопросов уже вызвал немало (о Законе № 212-ФЗ мы уже рассказывали в «ЭЖ» №29, 2007 г., стр. 26).

Этот Закон позволяет компаниям-собственникам приватизированных зданий, а также зданий, которые были возведены на месте снесенных приватизированных объектов недвижимости, выкупить землю под ними по льготной цене – 20% от кадастровой стоимости участка (для Москвы и Санкт-Петербурга) или 2% кадастровой стоимости – для других регионов.

Закон № 212-ФЗ вступит в силу только 30.10.2007, но у собственников зданий, находившихся когда-то в государственной или муниципальной собственности, уже возникла проблема, которая может осложнить им выкуп земли. Дело в том, что в 90-е годы, на которые пришелся пик приватизации, документы о переходе недвижимости в частные руки нередко оформлялись настолько небрежно, что не всегда можно четко идентифицировать, какое именно строение передавалось частнику.

В результате сейчас могут возникнуть сложности у тех компаний, которые построили новые объекты недвижимости на месте снесенных приватизированных сооружений. Ведь им придется доказывать, что разрушенное или реконструированное строение – это именно тот объект, который когда-то находился в муниципальной или государственной собственности и который был приватизирован.

 

Льготные цены — до 2010 года

Закон № 212-ФЗ содержит и еще один потенциальный источник спорных ситуаций.

Дело в том, что указанный порядок определения выкупной цены земли (2% или 20% от кадастровой стоимости) действует только до 01.01.2010.

После этой даты выкупная цена будет устанавливаться собственником земельного участка, занятого приватизированными зданиями: Российской Федерацией (за земли, находящиеся в федеральной собственности), ее субъектами (за участки, находящиеся в региональной собственности, а также за земли, государственная собственность на которые не разграничена) и муниципальными образованиями (за муниципальные участки).

Таким образом, регионы смогут с 2010 г. устанавливать выкупную цену на землю по собственному усмотрению. А до этого момента не исключено, что субъекты РФ, которые заинтересованы не столько в создании благоприятных условий для частного бизнеса, сколько в пополнении своей казны за счет выкупных сумм, будут под разными предлогами тормозить процесс выкупа земель по льготным ценам, установленным Законом № 212-ФЗ, чтобы «отыграться» после 01.01.2010, когда цены на землю будут устанавливаться региональными законами.

Впрочем, учитывая, что Закон № 212-ФЗ не имеет обратной силы, можно предположить, что собственник приватизированного здания вправе выкупить землю под ним по льготной цене, если он подаст соответствующую заявку до 2010 г. То есть для определения цены решающее значение имеет не дата заключения договора купли-продажи, а дата подачи заявки.