1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2278

Арендную плату — арендодателю!

С 1 января 2008 года вступают в силу поправки в Бюджетный кодекс РФ, ставящие наконец-то точку в спорах по поводу порядка перечисления арендаторами платы за аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и соответственно ее налогообложения у арендодателя — государственного и муниципального унитарного предприятия.

Об истории вопроса и его решении рассказывает Станислав ПУГИНСКИЙ, к. ю. н., заслуженный юрист РФ, заместитель руководителя Федерального агентства по промышленности.

 

Анализируем проблему

Пункт 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ (в редакции, действующей до 1 января 2008 г.) предусматривает учет в доходах бюджетов средств, получаемых в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением средств, получаемых в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в оперативном управлении автономных учреждений), а также части прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Норма об учете арендной платы в доходах бюджетов позволяла арендодателям — государственным и муниципальным унитарным предприятиям — включать в договоры аренды условие о перечислении арендаторами арендной платы непосредственно в бюджет, минуя счета арендодателей.

Однако в силу ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон № 161-ФЗ) унитарное предприятие не вправе сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду без согласия собственника имущества предприятия. При этом ст. 20 Закона предусматривает, что последний лишь дает свое согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а не принимает решение по распоряжению им.

Минфин России письмами от 31.10.2005 № 03-03-04/1/323, от 24.01.2006 № 03-03-04/4/17, от 14.09.2006 № 03-03-02/04-094, от 26.10.2006 № 03-03-02/263 указал на необходимость перечисления арендной платы непосредственно арендодателю — федеральному государственному унитарному предприятию — для формирования налоговой базы для исчисления налога на прибыль организации в составе внереализационных доходов (ст.250 НК РФ).

При этом согласно изменениям, внесенным в ст. 32 НК РФ Федеральным законом от 27.07.2006 № 137-ФЗ, такие разъяснения финансового ведомства являются обязательными для налоговых органов.

Кроме того, в письмах Росимущества от 03.11.2006 № ЛП-05/25448 и Минэкономразвития России от 26.12.2006 № 19649-КА/Д08 указано следующее.

В соответствии с Бюджетным кодексом РФ доходы бюджета формируются за счет налоговых и неналоговых доходов. Унитарное предприятие является участником формирования налоговых доходов согласно НК РФ и неналоговых доходов в силу ст.295 ГК РФ. Статьи 42 и 51 БК РФ предусматривают формирование и учет в доходах бюджетов части прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий, остающейся после уплаты налогов и обязательных платежей.

При этом исполнение названных статей БК РФ осуществляется в рамках реализации законодательно закрепленного права Российской Федерации как собственника имущества на получение части прибыли от использования федеральным государственным унитарным предприятием имущества, находящегося в его хозяйственном ведении.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона № 161-ФЗ унитарное предприятие ежегодно перечисляет в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в порядке, размерах и в сроки, которые определяются Правительством РФ.

Также необходимо отметить, что указанное положение соответствует позиции Президиума ВАС РФ, которым были выработаны рекомендации по рассмотрению арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений гл.25 НК РФ. В силу п. 5 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений гл. 25 Налогового кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98), при предоставлении государственным унитарным предприятием в аренду имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, в составе внереализационных доходов учитывается вся сумма арендной платы. А предусмотренное п. 1 ст. 295 ГК РФ право собственника на получение части прибыли от использования такого имущества реализуется путем ежегодного получения части прибыли, остающейся в распоряжении унитарного предприятия после уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Одновременно суд указал на то, что применение абз. 2 п. 1 ст.42 БК РФ об учете в доходах бюджета средств, получаемых в виде арендной платы за предоставление в аренду имущества, ограничивается отношениями, возникающими при предоставлении в аренду имущества, составляющего казну, то есть имущества, не закрепленного за предприятиями и учреждениями.

 

Проблема решена

С 1 января 2008 г. вышеприведенная коллизия гражданского и бюджетного законодательства устранена Федеральным законом от 26.04.2007 № 63-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации».

Так, согласно п. 1 ст. 42 БК РФ в редакции Закона № 63-ФЗ к доходам бюджетов от использования находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества относятся, в частности, доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование такого имущества, за исключением имущества автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных.

Таким образом, при передаче унитарным предприятием закрепленного за ним государственного (муниципального) недвижимого имущества в аренду, арендная плата в полном объеме должна перечисляться непосредственно на его расчетные счета.

 

Исправление договора

В настоящее время действующие договоры аренды недвижимого имущества унитарных предприятий, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, содержат положения, предусматривающие перечисление арендной платы в бюджет. Учитывая, что данные положения противоречат действующему законодательству РФ, в договоры аренды недвижимого имущества должны быть внесены изменения, предусматривающие перечисление арендной платы в полном объеме непосредственно на расчетные счета предприятия.

Как оформить такие изменения?

Как уже отмечалось, ст. 18 Закона № 161-ФЗ не допускает передачу унитарным предприятием в аренду принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества без согласия собственника имущества предприятия.

Необходимо отметить, что в таком случае речь идет исключительно о получении предприятием согласия по существенным условиям договоров, заключаемых непосредственно самим предприятием. При этом законодательно не определена форма данного согласия собственника имущества. Следовательно, оно может быть выражено органом исполнительной власти, наделенным в соответствии с действующим законодательством полномочиями собственника имущества предприятия, в форме распоряжения, приказа, письма либо иной письменной форме.

В силу Постановления Правительства РФ от 03.12.2004 №739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (подготовка согласия осуществляется с учетом предложений федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится предприятие). То есть для заключения федеральным государственным унитарным предприятием договора аренды недвижимого имущества достаточно письменного выражения согласия Федерального агентства по управлению имуществом по условиям договора аренды недвижимого имущества, включая данные, позволяющие определенно установить объект аренды, срок договора, а также размер арендной платы.

При этом договор аренды недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия, заключается непосредственно самим предприятием. Учитывая, что в соответствии с ГК РФ договор аренды является двухсторонней сделкой, второй стороной сделки выступает арендатор недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что и изменения, вносимые в указанный договор аренды недвижимого имущества (если они не противоречат в части условий договора письменному согласию, ранее данному собственником), могут и должны оформляться дополнительным соглашением к заключенному договору, подписываемым с одной стороны федеральным государственным унитарным предприятием, а с другой — арендатором.

В соответствии с вышеизложенным изменения, связанные с порядком перечисления арендой платы арендатором (без изменения существенных условий договора, по которым имеется письменное согласие Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), должны быть оформлены в форме дополнительных соглашений унитарного предприятия непосредственно с арендатором. При этом получения какого-либо дополнительного согласия собственника не требуется. Арендная плата подлежит перечислению в полном объеме непосредственно на расчетные счета предприятия с момента заключения указанных дополнительных соглашений.