1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1305

Чтобы объединиться — нужно размежеваться

Петербургская практика межевания земель с точки зрения эффективности управления объектами недвижимости лишена логики. Об этом говорилось на слушаниях «О проблемах землепользования и необходимости разработки целевой программы сплошного межевания территорий в Санкт-Петербурге», проведенных Комиссией Законодательного собрания (ЗС) по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.

 

Негативный опыт

Депутат ЗС Сергей Малков отметил, что «Санкт-Петербург, следуя взятой на себя миссии — быть авангардом проводимых в России реформ, вынужден стать «испытательным стендом». Сегодня созрела острая необходимость проанализировать эффективность и обоснованность 20-летнего опыта местных технологий межевания».

По его словам, ряд специалистов крайне негативно относятся к существующей практике, отмечая ее отрицательное влияние на формирование полноценного в правовом и экономическом отношении недвижимого фонда города, а именно:

·         установление границ земельных участков по обрезу фундамента. Результатом стало появление внутри кварталов «белых пятен», за содержание которых никто не несет ответственности и где в любой момент может появиться новострой;

·         игнорирование соседских прав при строительстве. Из-за этого нередко новый объект поглощает среду обитания соседних зданий, снижая их инвестиционный потенциал;

·         пренебрежение «красной линией» (границей территории общего пользования, которая не может быть предоставлена в частную собственность или сдана в долгосрочную аренду). По словам С. Малкова, «она является даже более ответственной, чем граница обычных земельных участков, так как отделяет частное имущество от общественного»;

·         неучет требований к планировочным характеристикам формируемых земельных участков. В связи с этим нужно узаконить предельно допустимые значения, характеризующие планировочные параметры, которые получают участки при межевании.

 

Брак на браке

«Современное межевание территории Санкт-Петербурга представляет собой сплошной брак. Сформированные в результате этой процедуры земельные участки приобретают планировочные характеристики, которые создают проблемы в их управлении», — утверждает директор бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИГрад» Павел Никонов. Это оборачивается для всех головной болью.

На его взгляд, подавляющее число участков сформированы вразрез c мировой и даже российской практикой и не в состоянии обеспечить недвижимому имуществу «земельную полезность». Более того, они создают помехи для нормальной эксплуатации недвижимости.

«Границы практически каждого участка, прошедшего кадастровый учет, необходимо пересматривать, а вообще говоря, устанавливать заново. Для наведения порядка в земельном вопросе надо организовать сплошное систематическое межевание Петербурга», — утверждает П. Никонов.

А перед этим нужно провести ревизию городского нормативного обеспечения всех процедур.

 

Землемеры против

Осуществление таких операций нецелесообразно, считает зампред Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) Геннадий Лебедев. По его словам, «белые пятна» всегда были и будут. А чтобы не было претензий к установлению границ участков, надо все предусмотреть в проекте планировки, который разрабатывает Комитет по градостроительству и архитектуре.

С ним солидарен директор ФГУ «Земельная кадастровая палата Санкт-Петербурга» Валерий Калугин, заявивший, что сплошное межевание — это утопический проект, баснословно дорогая и бессмысленная задача. Он подчеркнул, что никто переделывать существующие участки не собирается — так шла приватизация. И за всем этим стоят экономические интересы.

«Я бы начал решать эту проблему с планировочных решений в новых районах. Сложившиеся земельные участки в центральных кварталах передвинуть нельзя», — сказал В. Калугин.

 

Перепланировка нужна

«Необходимо принять закон, который позволял бы вносить изменения в существующие границы участков», — считает главный архитектор ЛенжилНИИПроекта Ксения Шарлыгина. Необходимость в этом, по ее мнению, возникает, например, при прокладке улиц. Также нужно принять норму о том, что установление границ участка внутри квартала проводится только после разработки проекта планировки и межевания всего квартала. Кроме того, требуется узаконить понятие сервитута в проекте планировки и межевания.

Такого же мнения придерживается и заместитель главного инженера ЛенНИИПроекта Татьяна Соколова.

От простого к сложному

Депутаты ЗС настроены решительно: они намерены разработать закон о программе сплошной систематической планировки кварталов города. Так, Сергей Никешин отметил, что в ее рамках нужно провести ревизию всех участков. И составляться она должна от простого к сложному, так как квартал кварталу рознь.

Парламентарии-хозяйственники будут настаивать на том, чтобы при реализации такой программы было предусмотрено закрепление за инвестором обязательств по проведению межевания территорий, так как это диктует логика формирования среды обитания.

П. Никонов считает, что есть резон начать работы именно с исторического центра. Их можно завершить в короткое время, получив относительно большой массив, который может стать центром кристаллизации для всей программы, тем более что воспользоваться историческими планами домовладений, по его мнению, не составляет труда.

 

Нет границ — нет ТСЖ

«Сплошное межевание — первый шаг к формированию полноценной недвижимости», — убежден С.Малков. Пока нет границ, нет и оснований для формирования товариществ собственников жилья — попытки введения рыночных отношений между жильцами и управляющими компаниями будут неэффективными.

На его взгляд, такие операции приведут к осознанной ответственности, связанной с бременем собственности. А также позволят привлекать инвестиции.