1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 4652

Организация купила квартиру

В наше время покупка организациями квартир для собственных нужд или сдачи в аренду не редкость. Рассмотрим порядок принятия к учету такого имущества и налоговые последствия этой операции.

Ситуация. Организация приобрела 2 квартиры, являющиеся объектами жилого фонда. Одну из них планируется сдавать в аренду физическим лицам, вторая будет переведена в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду юридическому лицу. Как отразить данные операции в бухгалтерском и налоговом учете?

 

Бухгалтерский учет

Порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ6/01 «Учет основных средств», Инструкцией по применению Плана счетов, а также Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в объекты недвижимости, предоставляемые организацией за плату во временное пользование с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Принятие квартир, предназначенных для сдачи в аренду, к учету отразится в бухгалтерском учете в общеустановленном порядке:

Дебет 08 субсчет 4 «Приобретение объектов основных средств»   Кредит 60

— на сумму расходов на приобретение квартир

Дебет 03   Кредит 60

— на сумму первоначальной стоимости квартир, включенных в состав доходных вложений в материальные ценности.

В бухгалтерском учете стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). При этом по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Начисление амортизации в бухгалтерском учете начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия квартиры к учету в качестве объекта доходных вложений (п. 21 ПБУ 6/01). Возмещение стоимости амортизируемых активов, осуществляемое в виде амортизационных отчислений, считается расходом по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Если предоставление квартиры в аренду является видом деятельности организации, арендная плата признается доходом от обычных видов деятельности и отражается по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка», а суммы начисленной амортизации по квартире включаются в расходы по обычным видам деятельности и относятся в дебет счета 20 «Основное производство» в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств» (п. 5, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 5, 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации», Инструкция по применению Плана счетов).

Расходы организации по оплате коммунальных платежей для целей бухгалтерского учета относятся к расходам по обычным видам деятельности как расходы по содержанию и эксплуатации внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 10/99).

Эти расходы в данном случае можно отражать на счете 20 «Основное производство», который предназначен для обобщения информации о затратах производства, продукция (работы, услуги) которого явилась целью создания данной организации (Инструкция по применению Плана счетов). Стоимость коммунальных услуг (без НДС) отражается по дебету счета 20 в корреспонденции со счетом 60.

 

Налоговый учет

Квартира является объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, возникновение этого права, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества установлена п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ с момента государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В налоговом учете квартира, используемая организацией для сдачи во временное пользование на основе договора аренды или договора найма жилого помещения, относится к амортизируемому имуществу (ст. 256 НК РФ).

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Суммы начисленной амортизации признаются в налоговом учете ежемесячно как расход, связанный с производством и реализацией, уменьшающий налоговую базу по налогу на прибыль (подп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).

В налоговом учете расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии относятся к расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ), и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль текущего месяца (п. 1, 2 ст. 318 НК РФ).

Следует заметить, что ст. 256 НК РФ не предусмотривает особого порядка начисления амортизации по объектам жилого фонда, приобретенным для последующего перевода их в нежилой фонд, до момента осуществления такого перевода и сдачи в аренду. То есть данное имущество не указано в перечне имущества, не подлежащего амортизации после принятия его на учет.

Однако, по мнению контролирующих органов, «амортизация, начисленная по амортизируемому имуществу, не используемому налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода, не уменьшает полученные доходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций» (см. письма Минфина РФ от 21.04.2006 № 03-03-04/1/367, от 06.05.2005 № 03-03-01-04/1/236).

На основании изложенного можно сделать вывод, что при отнесении амортизации на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, возможны споры с налоговыми органами.

 

НДС

Предоставление коммунальных услуг, услуг по аренде является объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Заключив договоры с соответствующими коммунальными службами, организация будет получать от них счета-фактуры в общеустановленном порядке. Суммы НДС по оказанным услугам отражаются по дебету счета 19 в корреспонденции с кредитом счета 60. Суммы НДС по оказанным услугам при наличии счета-фактуры организация принимает к вычету, что отражается записью по дебету счета 68 и кредиту счета 19 (подп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Инструкция по применению Плана счетов).

Поскольку одна из квартир приобретается организацией с целью сдачи в аренду (наем) в качестве жилого помещения, то есть для осуществления операции, которая не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, то НДС, уплаченный по коммунальным платежам в отношении этой квартиры, не может быть принят к вычету при исчислении суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет. Он учитывается в стоимости услуг на основании подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, что отражается записью по дебету счета 20 и кредиту счета 19.

После перевода в нежилой фонд второй квартиры деятельность по сдаче ее в аренду юридическому лицу облагается НДС в общеустановленном порядке, следовательно, и вычеты по НДС по расходам принимаются в соответствии со ст. 171, 172 НК РФ.

 

Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 активы, предназначенные для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование при единовременном выполнении условий, установленных подп. «б», «в» и «г» п. 4 ПБУ 6/01, принимаются организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Одновременно п. 5 ПБУ 6/01 установлено, что в составе доходных вложений в материальные ценности отражаются основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода. Таким образом, основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаемые в бухгалтерском учете на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», подлежат налогообложению налогом на имущество организаций в общеустановленном порядке.

Налоговую базу по налогу на имущество следует формировать согласно порядку, установленному ст. 374 и 376 НК РФ.

 

Перевод жилого помещения в нежилое

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ и ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Об этом сказано в п. 3 ст. 288 ГК РФ.

В п. 38 совместного Постановления ВС РФ № 6, ВАС РФ № 8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168.

По мнению контролирующих органов, поскольку в результате перевода квартир в нежилой фонд меняется функциональное назначение объекта основных средств и соответственно код ОКОФ, расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду в качестве офисных помещений, должны увеличивать первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств (см. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.11.2006 № 20-12/105021).

Данная позиция, с нашей точки зрения, не является бесспорной.

В соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (п. 8 ПБУ 6/01).

Стоимость основного средства, в которой оно принимается на бухгалтерский учет, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и нормами ПБУ 6/01.

Согласно п. 14 ПБУ 6/01: «Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств».

Поскольку расходы, связанные с переводом жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду юридическому лицу не соответствуют вышеназванному определению, то, следовательно, стоимость основного средства, ранее принятого к бухгалтерскому учету, увеличивать не надо.