1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 998

Мистика испорченного вопроса

Еще классик русской мистификации Михаил Булгаков утверждал, что квартирный вопрос испортил москвичей. Сегодня, следуя его логике, можно считать испорченными если не всех граждан страны, то уж их добрую половину точно.

Вакханалию цен в новостройках и на вторичном рынке жилья иначе как мистикой не назвать. Стоимость жилого «квадрата» пугает больше, чем тень многоэтажной громады за окном. При среднестатистическом доходе в Москве в 25000 руб. в месяц за вычетом налогов, коммунальных, пенсионных и прочих платежей накопить на 1 кв. м жилья внутри МКАД можно за полгода, отказывая себе в обновках и полноценном питании. На 1-комнатную квартиру хотя бы в 50 кв. м потребуется четверть века аскетического существования. Параметр призрачной квартиры взят исходя из реально существующей средней площади единицы жилья в России — 51,7 кв. м, по данным Минрегионразвития России.

Не меньшим будет срок накопления и в других регионах страны с ее полным противоречий спектром уровня жизни. Если жилье дешевле, то соответственно и зарплата меньше, чем в столице. Как в Москве, так и на периферии среднестатистический россиянин должен 25 лет отказывать себе во всем, чтобы улучшить жилищные условия.

Официальные структуры, ответственные за решение испорченного вопроса, осторожно снижают этот срок до 15 лет. Осторожно, потому что прогнозируют возможное удовлетворение потребности в жилье только в социальном секторе к 2025 г.

Общая потребность по стране оценивается в более чем 2 млрд кв. м при нынешнем общем фонде свыше 3 млрд кв. м. По расчетам Росстроя, потенциальный спрос на наемное жилье составляет 887,4 млн кв. м, на коммерческое — 584,5 млн, на некоммерческое (кооперативное и индивидуальное строительство) — 436,1 млн, а потребность жилья в социальный наем — 217,38 млн кв. м.

Получается, что государство берет обязательство удовлетворить лишь десятую часть спроса на жилье. Но где гарантия, что финансовые возможности россиян возрастут за 15 лет настолько, чтобы на собственные сбережения или с помощью заемных ресурсов позволить себе наем квартиры или строительство жилья?!

Себестоимость 1 кв. м готового жилья в Москве, по данным Росстроя, достигла 34,7 тыс. руб. Цена же реализации, по сведениям агентств по недвижимости, колеблется от 150 до 160 тыс. руб. В среднем по стране в 2007 г. 1 кв. м обходился строителям в 16,4 тыс. руб. Но все равно повсеместно продажная стоимость жилья в 4 (!) и более раз превышает себестоимость новостроя.

Выходит, цены взвинчивают застройщики, получая более чем 4-кратную выгоду? Однако не все так просто. По утверждению строителей, значительные затраты они несут из-за произвола естественных монополий и квазимонопольных компаний, к примеру поставщиков воды, а также иных коммунальных услуг. Стоимость подключения к электрическим сетям и другим коммуникациям порой сравнима с ценой самого строительного процесса.

Большинство девелоперов склонны удвоить озвученные Росстроем затраты на строительство, поскольку прямо пропорционально росту объемов жилищного строительства растут аппетиты государственных и окологосударственных структур. Тенденция такова, что быстрее роста рыночной стоимости жилья повышаются чиновничьи тарифы на согласование проектов, на подключение к инженерным сетям, за аренду земельных участков под застройки, за разного рода обременения, к примеру строительство социального жилья, расселение людей из ветхого жилья.

Случаются еще непредвиденные расходы, в частности в связи с требованием властей ускорить ввод объектов. В результате, по расчетам застройщиков, реальная себестоимость нового жилья в Москве превышает 60 тыс. руб. за 1 кв. м, и половина этой суммы — непроизводственные затраты. И к чести девелоперов, ни один из них не упомянул такую статью расходов, как пресловутый откат, позволяющий строителям не отвлекаться на решение конфликтных ситуаций с властью, заказчиками, с населением, наконец.

Схожая ситуация сложилась и на рынке малоэтажного и индивидуального строительства, развивать который в массовом порядке призывает новый глава государства. По подсчетам координатора единороссовского проекта «Свой дом», депутата Госдумы Александра Когана, себестоимость среднестандартного, по партийным меркам, особняка в 120 кв. м на земельном участке в 10 соток равна 2,8 млн руб. И только 53,3% этой суммы приходится на само строительство, включая стоимость стройматериалов, но без учета объявленного на днях повышения цен на металлопрокат. Все остальное — согласования и подключения.

Сплошная мистика! По-другому и не сказать.