1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1070

Для защиты прав нужен договор об участии в долевом строительстве

Мы, плательщики ЕНВД, осуществляющие предпринимательскую деятельность (без образования юридического лица) на территории вещевого рынка г. Лабинска, просим разъяснить нашу перспективу в связи с ФЗ № 271-ФЗ «О розничных рынках...».

До принятия Закона рынок именовался МУП «Лабинский рынок», сейчас он называется ООО «Управляющая компания рынков». В основном средства на строительство и реконструкцию рынка принадлежат торгующим, то есть каждый оплачивал строительство своего торгового места сам. Теперь о вопросах, нас беспокоящих. Раз рынок был реорганизован из МУП в ООО, значит, появился «хозяин» (не важно, один человек или несколько), а по Федеральному закону от 14.06.95 № 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» (п. 2 ст. 7) государственные и муниципальные программы поддержки малого предпринимательства включают в себя меры по обеспечению субъектам малого предпринимательства возможности для первоочередного выкупа арендуемых ими объектов недвижимости с учетом вложенных в указанные объекты средств.

Другими словами, мы (предприниматели) имеем право «первой руки». И исходя из того что основные материальные затраты принадлежат нам, то при реорганизации рынка нужно было оформлять долгосрочную аренду на каждого предпринимателя или организовывать общество с учетом долевого участия. А нас, похоже, просто «кинули».

 

Или мы не правы?

Администрация рынка вынуждает подписать договор о предоставлении торговых мест, которые ей не принадлежат.

Строения, используемые для торговли, принадлежат предпринимателям. Фактически администрация рынка предоставила нам участки земли, на которых мы построили и оборудовали свои торговые места, а в договоре указывает, что предоставляет торговое место, оборудованное в соответствии с требованиями действующего законодательства и реконструированное за счет средств продавца. И на основании договора нам вменяют арендную плату как за предоставленное оборудованное сооружение. Насколько правомерны действия администрации и куда нам нужно обращаться?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее — Закон № 271-ФЗ) рынок может быть организован юридическим лицом, которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка (п. 3 ст. 4 Закона № 271-ФЗ).

То есть управляющая компания (юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством РФ) при получении разрешения на организацию рынка представила документы, подтверждающие право на объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организовать рынок (ст. 2, 5 Закона № 271-ФЗ).

Управляющая компания осуществляет сдачу торговых мест в аренду. Торговое место — место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее установленным требованиям.

С точки зрения Закона № 271-ФЗ действия администрации рынка по заключению договора о предоставлении торговых мест, оборудованных в соответствии с требованиями действующего законодательства и реконструированных за счет средств продавца, являются правомерными.

Однако в случае осуществления строительства на условиях долевого участия (когда две или несколько организаций заключают договор о совместном финансировании капитального строительства, а одна из организаций принимает на себя функции заказчика строительства) имущество, приобретенное (построенное) на условиях долевого участия, может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Значит, наличие зарегистрированного в установленном Законом порядке договора о долевом строительстве подтверждает право собственности участников долевого строительства на объекты недвижимости (торговые места).

Следовательно, при наличии зарегистрированного договора об участии в долевом строительстве и документов, подтверждающих фактически понесенные расходы на строительство торговых мест, у лиц, осуществляющих торговлю на территории рынка, необходимо обратиться в суд для восстановления своих прав. В частности, права долевой собственности на объекты недвижимости.