1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 911

Аренда «под знаком» государства

Государственное высшее учебное заведение сдает в аренду федеральное имущество, начисляя арендную плату за 12 месяцев. Арендатор отказывается вносить платежи и оплачивать коммунальные услуги за 2 летних месяца студенческих каникул. Имеет ли право вуз не начислять арендную плату и коммунальные услуги за указанные месяцы?Ольга Викторовна 

Исходя из предоставленной информации можно предположить, что:

  • предметом аренды являются помещения — недвижимость, находящаяся на праве оперативного управления у федерального государственного образовательного учреждения;
  • при заключении договора аренды не было оговорено, что арендатор не оплачивает ее и не компенсирует арендодателю расходы по коммунальным платежам за какие-либо периоды;
  • деятельность арендатора также связана с образовательным процессом (возможно, что стороной по договору является негосударственное образовательное учреждение).

Из обозначенной нами ситуации и будем исходить при ответе на заданный вопрос.

Прежде всего обсудим особенности передачи в аренду федерального недвижимого имущества субъектами, которые им владеют на праве оперативного управления.

Пунктом 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.92 № 3266-1 «Об образовании» (далее — Закон) предусмотрено, что образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. При этом данное положение распространяется и на государственные федеральные образовательные учреждения, у которых имущество находится на праве оперативного управления.

 

СПРАВКА

Государственное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

 

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.98 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» заключение договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития РФ. Однако до настоящего времени такой порядок указанным ведомством не установлен.

Минэкономразвития РФ в Письме от 23.10.2006 № 15605-КА/ДО8 разъяснило, что до утверждения порядка заключения договоров аренды объектов федеральной недвижимости следует руководствоваться Распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.98 № 774-р «Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности» в части, не противоречащей действующему законодательству.

На основании вышеуказанного Распоряжения Рособразованием РФ разработаны Рекомендации по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности (далее — Рекомендации), которые были доведены до сведения в приложении к Письму данного ведомства от 01.12.2006 № 16-55-391ин/02-11 вместе с текстом примерного договора аренды указанных объектов.

В Рекомендациях говорится, что ставка арендной платы определяется независимым оценщиком исходя из рыночных цен.  

Из вышеизложенного следует, что образовательное учреждение может передать находящуюся у него на праве оперативного управления федеральную недвижимость в аренду с соблюдением установленного порядка. При этом арендатором становится лицо, победившее в организованном конкурсе.

Отметим также, что положения названных документов не предусматривают возможность арендодателя освобождать арендатора от исполнения им своих обязательств, установленных договором аренды, или изменять «конкурсные» условия такого договора. А пункты 4.6 и 4.7 примерного договора предписывают арендатору вносить арендную плату своевременно и в полном объеме, а также оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с оговоренными условиями.

Несоблюдение государственным образовательным учреждением установленного порядка передачи в аренду федеральной недвижимости, в том числе и не оговоренное договором освобождение им арендодателя от уплаты арендных платежей за какие-либо периоды или изменение первоначальных условий договора, можно рассматривать как использование не по назначению закрепленного за ним имущества. Из пункта 2 ст. 296 ГК РФ следует, что в этом случае собственник имущества вправе изъять его. А пункт 6 ст. 39 Закона устанавливает, что изъятие собственности, закрепленной за образовательным учреждением, допускается по истечении срока договора между собственником (уполномоченным им юридическим лицом) и данным учреждением (учредителем), если иное не предусмотрено этим договором.

Таким образом, государственное образовательное учреждение не вправе не начислять арендную плату (освобождать от ее уплаты) по договору о передаче в аренду федеральной недвижимости за периоды неиспользования данного имущества. Что касается компенсации арендатором расходов арендодателя по коммунальным платежам по арендуемым помещениям, то фиксированные услуги (например, связанные с потреблением электроэнергии) при неиспользовании указанных помещений снизятся «автоматически».

Рассмотрим также требования арендатора через призму общих положений об аренде, содержащихся в гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обратим внимание на то, что из приведенных и иных положений вышеуказанной главы следует, что исполнение арендатором своих обязательств по уплате арендных платежей не зависит от того, использует ли фактически данная сторона договора переданное арендодателем имущество. Поэтому ссылка арендатора (например, негосударственного образовательного учреждения) на неиспользование им арендуемых помещений в период студенческих каникул совершенно несостоятельна. Условия об особенностях арендных платежей ему следовало оговаривать до заключения договора. Однако, вероятнее всего, в этом случае арендатором бы стал иной претендент, предложивший более выгодные условия.