Министерство экономического развития РФ выпустило несколько писем, в которых разъясняются права малых и средних предприятий при приобретении и аренде государственного имущества.
Во-первых, Минэкономразвития разъяснил порядок приобретения в собственность арендуемых предприятием помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Письмо от 31.12.2008 № Д05-6107).
По закону малые и средние предприятия имеют преимущественное право приобретения государственных и муниципальных помещений, которые они арендуют (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Речь здесь идет о помещениях, которые по решению органов власти субъектов РФ подлежат приватизации.
Чтобы иметь право «первой очереди», малое или среднее предприятие (определяемое в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации») должно соответствовать следующим критериям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):
- имущество должно находиться в аренде данного предприятия в течение 3 и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, то есть до 05.08.2008;
- в течение всего срока аренды плата должна вноситься своевременно;
- площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Если предприятие соответствует этим критериям и его преимущественное право оказалось нарушенным, то есть помещение продали кому-то другому, то в течение 2 месяцев со дня, когда предприятию об этом стало известно (или должно было стать известно), оно вправе в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. То есть фактически приобрести данную недвижимость по той же цене и на тех же условиях.
Кроме того, в нескольких письмах МЭР РФ говорится о порядке предоставления малым и средним предприятиям в долгосрочную аренду помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (письма от 12.01.2009 № Д05-51, от 12.01.2009 № Д05-30, от 12.01.2009 № Д05-57).
Решение о включении объектов недвижимости в перечень целевого имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, принимают органы власти субъектов РФ (органы местного самоуправления). Им рекомендовано предоставлять включенные в перечень помещения предприятиям малого и среднего бизнеса на долгосрочной основе, в том числе по льготным ставкам арендной платы (Указ Президента РФ от 15.05.2008 № 797).
До 01.07.2010 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом заключение указанных договоров возможно на срок не более чем до 01.07.2010 (Федеральный закон от 08.11.2008 № 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции»).