Предприниматели смогут оформлять кредиты под залог нежилых помещений. Правда, неизвестно, когда появится такая возможность. По крайней мере Комитет Государственной Думы РФ рекомендовал нижней палате парламента рассмотреть законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на пленарном заседании и принять его в первом чтении.
Успех предпринимательства, помимо финансовых ресурсов, зависит от наличия у хозяйствующего субъекта недвижимости: зданий, строений, других нежилых помещений, земельных участков. Рекомендованный к первому чтению законопроект (№ 810260-1) направлен, по задумке авторов, на поддержку малого и среднего бизнеса. Он вносит уточнение в законодательство об ипотечном кредитовании. В частности, устанавливает возможность залога нежилых помещений и распространяет на них нормы о нахождении недвижимости в залоге с момента государственной регистрации права собственности.
Авторы документа – депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга указывают, что какие-либо различия в правовом статусе земельных участков, жилых помещений и объектов нежилой недвижимости отсутствуют, поскольку все вышеуказанные объекты с точки зрения гражданского законодательства являются объектами недвижимости. Значит, все они могут быть предметом залога.
В соответствии с действующим Законом об ипотеке залог недвижимости как обременение права может возникнуть только в силу закона или на основании договора. В случае жилищной ипотеки интересы банков гарантируются путем одновременной регистрации права собственности на объект недвижимости и его залога. При этом Закон не предусматривает возникновения залога в случае приобретения объектов нежилого фонда за счет заемных средств.
Таким образом, сегодня нет механизмов, гарантирующих кредитным организациям их интересы настолько, чтобы позволили привлекать их к кредитованию для целей приобретения предприятиями малого и среднего бизнеса недвижимости.
Представленный законопроект мы рассматриваем как концепцию, говорит председатель Комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский. По его мнению, надо стирать границы между разными видами имущества и разными условиями пользования.
«Разницы между жилыми и нежилыми помещениями не только нет, но и в принципе не должно быть! А наше право так устроено, что различает физические и юридические лица, жилые и нежилые помещения. Я считаю, что недвижимость, она и есть недвижимость. А раз есть недвижимость, то она может быть в ипотеке», – считает депутат.
Тем не менее законопроект требует немалой доработки.
Во-первых, несмотря на многочисленные заверения петербургских депутатов о поддержке малого и среднего бизнеса, действие подготовленного ими документа распространяется на все случаи приобретения нежилых помещений. Значит, при дальнейшем обсуждении в Госдуме РФ надо вводить соответствующие уточнения.
Во-вторых, правовая и экономическая природа отношений при ипотечном кредитовании граждан существенно отличается от взаимодействий, возникающих между кредитором и заемщиком при осуществлении предпринимательской деятельности. В этой связи представляется нецелесообразным дублировать установленные для физических лиц правила об ипотеке на отношения между предпринимателями и кредитными организациями.
Наконец, в настоящее время права залогодержателя по ипотечному обязательству и по кредитному договору об ипотеке могут быть обеспечены закладной. Она является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству ипотеки без представления иных доказательств. Закладная гарантирует право залога на имущество, обремененное ипотекой. Отсутствие этих правовых норм в законопроекте может привести к разному толкованию в практике правоприменения, которая идет по пути недопустимости расширительного толкования положений Закона об ипотеке. Именно поэтому потребовались поправки, связанные с особенностями ипотеки предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений.
Только бы не растянулась на годы процедура рассмотрения и утверждения законопроекта, особенно нужного малому и среднему бизнесу сейчас, при финансово-экономическом кризисе.