1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Прорабам пора в бизнесмены

Прорабам пора в бизнесмены

Бюджетное финансирование спроса на жилье, направленное на стимулирование развития строительной отрасли, наталкивается на сопротивление девелоперов, стремящихся сохранить завышенный уровень цен на квартиры. Однако экономический кризис вместе с действиями властей может заставить строителей сократить свои затраты, создав условия для снижения цен на жилье.

В нынешнем году, по прогнозу Минрегиона, строительные компании могут возвести порядка 65 млн кв. м жилья. О мерах, которые принимает Правительство, чтобы столь радужные планы стали реальностью, наша газета уже писала в № 01 и 03.

Однако уже сейчас становится ясно, что строительный рынок может накрыть волна стагнации. Объемы продаж жилья резко сократились. С одной стороны, покупатели откладывают приобретение квартир в ожидании падения цен. А с другой – сами строители не желают снижать ценовую планку, несмотря на сокращение стоимости материалов и комплектующих, используемых для возведения зданий.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка считает, что можно стимулировать россиян к приобретению квартир, снизив ставки по ипотечным кредитам с нынешних 13–18 до 11–15%. Но для этого, кроме уже выделенных государством сумм, необходимо влить в Агентство 300 млрд руб. (порядка 1% ВВП).

Трудно сказать, пойдет ли на такой шаг Правительство в условиях нарастающего экономического кризиса, который может продлиться и в 2010 г., что приводит к необходимости сокращения бюджетных расходов.

Гораздо реальнее добиться снижения искусственно раздутых цен на жилье за счет сокращения затрат строительных организаций. Ведь последние годы девелоперы привыкли работать в условиях стремительно растущих цен, которые делали рентабельными почти любые, даже самые дорогостоящие, проекты. Продажная цена в некоторых субъектах Федерации превышала стоимость строительства квартир в 4 раза (см. ренкинг регионов по стоимости жилья, ценам на первичном и вторичном рынках ).

Специалистам строительных подразделений Минрегиона сейчас нередко приходится принимать участие в оценке некоторых стройплощадок, которые меняют своих подрядчиков. Когда подбирается новый исполнитель, необходимо подвести определенные итоги, например, оценить, какая часть контракта уже выполнена и сколько средств необходимо для завершения строительства.

Анализ уже проведенных строительно-монтажных работ показывает, что на многих объектах творится полная бесхозяйственность: организации сами не знают, сколько денег они уже потратили. Причем такое положение характерно даже для девелоперских компаний, которые признаны лидерами строительной отрасли.

Сегодня резко увеличивается количество проектов, которые возводятся за счет государственных средств. До кризиса количество строек, финансировавшихся на деньги федеральных, региональных или местных бюджетов, составляло около 20% от их общего числа, а оставшиеся 80% возводились без участия державы. Теперь доля бюджетного строительства практически сравнялась с процентом коммерческих строек. Частные девелоперские организации в условиях кризиса активно стремятся получить заказы на строительство бюджетных объектов.

Таким образом, государство получает реальную возможность повлиять на цены жилья и других объектов социальной сферы. Тем более что у Минрегиона накоплен очень интересный опыт управления затратами в государственном строительстве, который раньше был не востребован частными компаниями.

Уже практически разработан комплекс нормативных документов, составляющих основу системы управления затратами в строительстве. Она предполагает, что определенные на стадии проектирования расчетные показатели затрат на типовые конструктивные решения станут пределом, выше которого строители не поднимутся при возведении объекта. А окончательная цена объекта будет складываться подобно конструктору «Лего» из затрат на типовые конструктивные решения.

В основе же укрупненных норм на конструктивные решения лежат государственные элементные сметные нормы. В них учитывается весь комплекс издержек подрядчика: основные лимитированные затраты, накладные расходы, плановая сметная прибыль, НДС.

Внедрение современных систем управления затратами позволяет, по оценке экспертов, сократить расходы строительных компаний в среднем по стране на 20%. А в некоторых субъектах Федерации (не будем показывать пальцем на Москву) снижение издержек может составить более половины нынешних затрат.

В реальности многое будет зависеть от линии поведения властей. Если федеральный центр и местные администрации займут активную позицию, направленную на стимулирование девелоперских компаний к снижению затрат, то они просто будут вынуждены сокращать свои издержки, чтобы вписаться в новые цены.

 

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ

Евгений Ермолаев, руководитель ФЦЦС:

– Действующая ныне система ценообразования позволяет лишь описывать затраты в процессе строительного производства. Она опирается на технологические нормы, которые, кстати, не всегда совершенны. Мы сейчас завершаем первый этап работы по реализации новой Концепции развития и совершенствования российской системы ценообразования в строительстве. Разрабатывается комплекс новых видов документов, являющихся одним из основных элементов системы управления затратами в строительстве. Существенной особенностью системы будет то, что определенные на стадии бюджетного планирования расчетные показатели затрат станут предельными. Лимит финансирования должен стать основным параметром технического задания на проектирование.

 

Ольга Калюжная, руководитель департамента мониторинга Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга:

– До IV квартала 2008 года цены на строительные материалы росли, как и ожидалось. Однако в последние 3 месяца прошедшего года повышение было незначительным. Более того, по отдельным позициям произошло значительное падение цен. Так, стоимость арматуры в отдельных регионах снизилась на 40%, цемента – на 30%. В среднем по стране арматура подешевела на 11%, а цемент – на 8%.

 

РЕНКИНГ РЕГИОНОВ ПО СТОИМОСТИ КВАРТИР И ЦЕНАМ
НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

ЦФО

Белгородская область

23709

68

43430

24

38477

41

183

8

162

20

Брянская область

24848

61

31930

64

35588

51

129

54

143

40

Владимирская область

26598

40

41260

29

40026

37

155

21

150

34

Воронежская область

24600

63

35431

52

32784

68

144

38

133

50

Ивановская область

24899

60

30675

66

32773

69

123

58

132

53

Калужская область

25452

53

59922

5

61191

5

235

3

240

3

Костромская область

21764

72

35372

53

39454

38

163

15

181

12

Курская область

21112

76

30199

67

33716

60

143

39

160

23

Липецкая область

25060

58

37843

43

49143

15

151

31

196

7

Московская область

38850

6

62433

3

72826

3

161

17

187

10

Орловская область

21302

73

32349

61

32335

70

152

28

152

33

Рязанская область

26100

47

40551

33

41612

34

155

20

159

25

Смоленская область

22234

70

33746

58

35609

50

152

29

160

22

Тамбовская область

25078

57

32253

62

34247

57

129

53

137

46

Тверская область

25172

54

52343

7

48546

17

208

5

193

9

Тульская область

24500

65

42720

25

38574

40

174

11

157

31

Ярославская область

28770

26

45110

21

45518

22

157

19

158

30

Москва

38156

7

127246

1

155271

1

333

1

407

1

СЗФО

Республика Карелия

30879

18

47168

16

43669

28

153

25

141

44

Республика Коми

н/д

н/д

41603

27

44759

23

н/д

н/д

н/д

н/д

Архангельская область

34570

13

39833

34

42072

31

115

63

122

61

Вологодская область

26362

41

39641

36

41960

33

150

33

159

26

Калининградская область

24900

59

44833

22

40116

36

180

9

161

21

Ленинградская область

28587

27

47527

15

40186

35

166

13

141

45

Мурманская область

36263

9

н/д

н/д

27613

76

н/д

н/д

76

76

Новгородская область

32213

15

36455

48

38961

39

113

65

121

65

Псковская область

29396

24

36779

46

33985

58

125

57

116

67

Санкт-Петербург

39440

5

88729

2

79186

2

225

4

201

5

ЮФО

Республика Адыгея

20775

77

32091

63

29381

73

154

23

141

43

Республика Дагестан

25140

55

27127

71

42021

32

108

66

167

16

Республика Ингушетия

19420

78

н/д

н/д

17113

80

н/д

н/д

88

73

Кабардино-Балкария

22000

71

н/д

н/д

32891

67

н/д

н/д

150

36

Республика Калмыкия

27305

35

20650

74

20965

79

76

72

77

75

Карачаево-Черкесия

21242

74

15354

75

23314

77

72

73

110

70

Северная Осетия

25984

48

22642

73

21995

78

87

71

85

74

Краснодарский край

24223

67

47694

13

60141

6

197

6

248

2

Ставропольский край

24552

64

29768

69

31919

71

121

59

130

54

Астраханская область

24700

62

37256

44

33175

64

151

32

134

49

Волгоградская область

26249

42

49981

12

52100

9

190

7

198

6

Ростовская область

26920

38

41112

30

43844

26

153

26

163

19

ПФО

Башкортостан

27399

34

39573

37

43733

27

144

36

160

24

Марий Эл

27800

33

39160

38

33759

59

141

43

121

62

Мордовия

28011

32

39727

35

42103

30

142

41

150

35

Татарстан

22596

69

34628

56

38076

42

153

24

169

15

Удмуртия

29973

21

38905

41

36532

46

130

50

122

60

Чувашия

25860

50

33522

59

33216

63

130

51

128

56

Пермский край

30751

19

50855

8

48896

16

165

14

159

27

Кировская область

26194

43

37230

45

34585

56

142

40

132

52

Нижегородская область

25537

52

62422

4

47416

20

244

2

186

11

Оренбургская область

н/д

н/д

35850

51

34873

54

н/д

н/д

н/д

н/д

Пензенская область

25930

49

35286

54

37313

44

136

45

144

39

Самарская область

31204

17

45130

20

51388

11

145

34

165

18

Саратовская область

29600

22

28577

70

29636

72

97

70

100

72

Ульяновская область

24261

66

36744

47

33005

66

151

30

136

47

УФО

Курганская область

34978

11

н/д

н/д

35974

49

н/д

н/д

103

71

Свердловская область

26190

44

42418

26

50536

13

162

16

193

8

Тюменская область

31584

16

44757

23

49652

14

142

42

157

32

Челябинская область

25110

56

38321

42

33323

62

153

27

133

51

Ханты-Мансийский АО

36590

8

46518

17

53005

8

127

56

145

37

Ямало-Ненецкий АО

41785

4

50482

9

50598

12

121

60

121

64

СФО

Республика Алтай

29473

23

39053

39

46688

21

133

48

158

29

Республика Бурятия

28170

30

31918

65

33632

61

113

64

119

66

Республика Тыва

21137

75

36042

50

34921

53

171

12

165

17

Республика Хакасия

28090

31

33235

60

35567

52

118

61

127

58

Алтайский край

27284

36

36234

49

33103

65

133

47

121

63

Забайкальский край

27140

37

34868

55

43040

29

128

55

159

28

Красноярский край

26833

39

41598

28

36101

48

155

22

135

48

Иркутская область

34748

12

50213

11

44090

25

145

35

127

57

Кемеровская область

28379

28

29852

68

36529

47

105

67

129

55

Новосибирская область

26119

46

46217

18

53697

7

177

10

206

4

Омская область

26150

45

33777

57

37691

43

129

52

144

38

Томская область

28226

29

40673

32

47621

19

144

37

169

14

ДФО

Республика Саха

33425

14

38992

40

47673

18

117

62

143

42

Камчатский край

49219

2

47655

14

36675

45

97

69

75

77

Приморский край

28924

25

46217

19

51934

10

160

18

180

13

Хабаровский край

35943

10

50332

10

44174

24

140

44

123

59

Амурская область

30540

20

40708

31

34677

55

133

46

114

68

Магаданская область

50100

1

н/д

н/д

28259

75

н/д

н/д

56

78

Сахалинская область

45107

3

59454

6

64376

4

132

49

143

41

Еврейская АО

25600

51

24863

72

28449

74

97

68

111

69

Примечание к таблице: 1 – регионы, 2 – расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартир (включая подводку коммуникаций и благоустройство территорий) по регионам России на основании отчетных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве за IV квартал 2008 г., руб., – ренкинг по данному показателю, 4 – стоимость 1 кв. м на первичном рынке, руб., 5 – ренкинг по данному показателю, 6 – стоимость 1 кв. м на вторичном рынке, руб., 7 – ренкинг по данному показателю, 8 – отношение стоимости квартир на первичном рынке к расчетной стоимости, 9 – ренкинг по данному показателю, 10 – отношение стоимости квартир на вторичном рынке к расчетной стоимости, 11 – ренкинг по данному показателю. В ренкинге использованы данные Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов за IV квартал 2008 г.