Прорабам пора в бизнесмены

Бюджетное финансирование спроса на жилье, направленное на стимулирование развития строительной отрасли, наталкивается на сопротивление девелоперов, стремящихся сохранить завышенный уровень цен на квартиры. Однако экономический кризис вместе с действиями властей может заставить строителей сократить свои затраты, создав условия для снижения цен на жилье.

В нынешнем году, по прогнозу Минрегиона, строительные компании могут возвести порядка 65 млн кв. м жилья. О мерах, которые принимает Правительство, чтобы столь радужные планы стали реальностью, наша газета уже писала в № 01 и 03.

Однако уже сейчас становится ясно, что строительный рынок может накрыть волна стагнации. Объемы продаж жилья резко сократились. С одной стороны, покупатели откладывают приобретение квартир в ожидании падения цен. А с другой – сами строители не желают снижать ценовую планку, несмотря на сокращение стоимости материалов и комплектующих, используемых для возведения зданий.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка считает, что можно стимулировать россиян к приобретению квартир, снизив ставки по ипотечным кредитам с нынешних 13–18 до 11–15%. Но для этого, кроме уже выделенных государством сумм, необходимо влить в Агентство 300 млрд руб. (порядка 1% ВВП).

Трудно сказать, пойдет ли на такой шаг Правительство в условиях нарастающего экономического кризиса, который может продлиться и в 2010 г., что приводит к необходимости сокращения бюджетных расходов.

Гораздо реальнее добиться снижения искусственно раздутых цен на жилье за счет сокращения затрат строительных организаций. Ведь последние годы девелоперы привыкли работать в условиях стремительно растущих цен, которые делали рентабельными почти любые, даже самые дорогостоящие, проекты. Продажная цена в некоторых субъектах Федерации превышала стоимость строительства квартир в 4 раза (см. ренкинг регионов по стоимости жилья, ценам на первичном и вторичном рынках ).

Специалистам строительных подразделений Минрегиона сейчас нередко приходится принимать участие в оценке некоторых стройплощадок, которые меняют своих подрядчиков. Когда подбирается новый исполнитель, необходимо подвести определенные итоги, например, оценить, какая часть контракта уже выполнена и сколько средств необходимо для завершения строительства.

Анализ уже проведенных строительно-монтажных работ показывает, что на многих объектах творится полная бесхозяйственность: организации сами не знают, сколько денег они уже потратили. Причем такое положение характерно даже для девелоперских компаний, которые признаны лидерами строительной отрасли.

Сегодня резко увеличивается количество проектов, которые возводятся за счет государственных средств. До кризиса количество строек, финансировавшихся на деньги федеральных, региональных или местных бюджетов, составляло около 20% от их общего числа, а оставшиеся 80% возводились без участия державы. Теперь доля бюджетного строительства практически сравнялась с процентом коммерческих строек. Частные девелоперские организации в условиях кризиса активно стремятся получить заказы на строительство бюджетных объектов.

Таким образом, государство получает реальную возможность повлиять на цены жилья и других объектов социальной сферы. Тем более что у Минрегиона накоплен очень интересный опыт управления затратами в государственном строительстве, который раньше был не востребован частными компаниями.

Уже практически разработан комплекс нормативных документов, составляющих основу системы управления затратами в строительстве. Она предполагает, что определенные на стадии проектирования расчетные показатели затрат на типовые конструктивные решения станут пределом, выше которого строители не поднимутся при возведении объекта. А окончательная цена объекта будет складываться подобно конструктору «Лего» из затрат на типовые конструктивные решения.

В основе же укрупненных норм на конструктивные решения лежат государственные элементные сметные нормы. В них учитывается весь комплекс издержек подрядчика: основные лимитированные затраты, накладные расходы, плановая сметная прибыль, НДС.

Внедрение современных систем управления затратами позволяет, по оценке экспертов, сократить расходы строительных компаний в среднем по стране на 20%. А в некоторых субъектах Федерации (не будем показывать пальцем на Москву) снижение издержек может составить более половины нынешних затрат.

В реальности многое будет зависеть от линии поведения властей. Если федеральный центр и местные администрации займут активную позицию, направленную на стимулирование девелоперских компаний к снижению затрат, то они просто будут вынуждены сокращать свои издержки, чтобы вписаться в новые цены.

 

АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ

Евгений Ермолаев, руководитель ФЦЦС:

– Действующая ныне система ценообразования позволяет лишь описывать затраты в процессе строительного производства. Она опирается на технологические нормы, которые, кстати, не всегда совершенны. Мы сейчас завершаем первый этап работы по реализации новой Концепции развития и совершенствования российской системы ценообразования в строительстве. Разрабатывается комплекс новых видов документов, являющихся одним из основных элементов системы управления затратами в строительстве. Существенной особенностью системы будет то, что определенные на стадии бюджетного планирования расчетные показатели затрат станут предельными. Лимит финансирования должен стать основным параметром технического задания на проектирование.

 

Ольга Калюжная, руководитель департамента мониторинга Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга:

– До IV квартала 2008 года цены на строительные материалы росли, как и ожидалось. Однако в последние 3 месяца прошедшего года повышение было незначительным. Более того, по отдельным позициям произошло значительное падение цен. Так, стоимость арматуры в отдельных регионах снизилась на 40%, цемента – на 30%. В среднем по стране арматура подешевела на 11%, а цемент – на 8%.

 

РЕНКИНГ РЕГИОНОВ ПО СТОИМОСТИ КВАРТИР И ЦЕНАМ
НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ

Примечание к таблице: 1 – регионы, 2 – расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартир (включая подводку коммуникаций и благоустройство территорий) по регионам России на основании отчетных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве за IV квартал 2008 г., руб., 3 – ренкинг по данному показателю, 4 – стоимость 1 кв. м на первичном рынке, руб., 5 – ренкинг по данному показателю, 6 – стоимость 1 кв. м на вторичном рынке, руб., 7 – ренкинг по данному показателю, 8 – отношение стоимости квартир на первичном рынке к расчетной стоимости, 9 – ренкинг по данному показателю, 10 – отношение стоимости квартир на вторичном рынке к расчетной стоимости, 11 – ренкинг по данному показателю. В ренкинге использованы данные Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов за IV квартал 2008 г.