Для увеличения арендной платы на сумму НДС в силу изменений законодательства требуется соглашение сторон

Суд пришел к выводу, что изменение налогового законодательства само по себе не является основанием для автоматического увеличения арендной платы на сумму НДС. Для изменения цены договора требуется волеизъявление обеих сторон, выраженное в форме подписанного дополнительного соглашения. Поскольку арендатор такое соглашение не подписал, требование арендодателя о взыскании НДС сверх согласованной арендной платы удовлетворению не подлежит.

Суть дела

Индивидуальный предприниматель на УСН (арендодатель) сдавал нежилые помещения в аренду банку (арендатор). Договор аренды содержал пункт, согласно которому арендодатель гарантирует наличие у него права на применение УСН в соответствии с законодательством о налогах и сборах и что, если в течение срока действия договора арендодатель станет налогоплательщиком НДС, сторонами оформляется дополнительное соглашение к договору, с указанием размера арендной платы и суммы НДС. В этом случае по истечении каждого месяца арендодателем арендатору, в соответствии с действующим законодательством, предоставляются счета-фактуры.

С 1 января 2025 г. вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ, по которому все налогоплательщики, применяющие УСН, признаются плательщиками НДС. Арендодатель посчитал, что в силу данного закона он обязан уплачивать НДС, в связи с чем дополнительно к согласованной арендной плате стал предъявлять арендатору сумму налога по ставке 20%. Но арендатор предъявленный НДС не оплачивал и производил оплату аренды в прежней сумме.

Арендодатель неоднократно обращался к арендатору с предложением урегулировать порядок расчетов (письма от 24 декабря 2024 г., от 20 марта 2025 г.). В апреле 2025 г. он получил от арендатора письмо о согласовании дополнительного соглашения к договору аренды. В нем было определено, что с 1 января 2025 г. сумма арендной платы увеличивается на сумму НДС. Арендодатель подписал это дополнительное соглашение и отправил его арендатору. Однако тот соглашение не подписал и продолжал оплачивать аренду в прежней сумме (без НДС).

Поскольку арендатор в добровольном порядке задолженность по арендной плате в части НДС не оплатил, арендодатель за взысканием этой задолженности обратился в суд.

Решения судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования арендодателя и взыскал с арендатора задолженность по арендной плате в части НДС. Он исходил из того, что договором предусмотрена возможность изменения арендной платы с определенными ограничениями, которые арендодателем соблюдены. Суд указал, что увеличение цены договора на сумму НДС произошло в связи с изменениями условий налогообложения, которые наступили вследствие принятия закона и не зависели от волеизъявления арендодателя. Арендатор безосновательно возложил риск изменения условий налогообложения на арендодателя.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований. Проанализировав и истолковав условия спорного договора, он установил, что договором не предусмотрено право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке. Суд обратил внимание на пункт договора, которым стороны согласовали, что, если арендодатель в течение срока действия договора станет налогоплательщиком НДС, сторонами оформляется дополнительное соглашение к договору с указанием размера арендной платы и суммы НДС. Суд указал, что данное условие содержит лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон исключительно посредством подписанного сторонами дополнительного соглашения. Поскольку доказательств подписания такого соглашения арендодателем не представлено, оснований для взыскания задолженности не имеется.

Апелляционный суд также сослался на правовую позицию Президиума ВАС РФ (постановление от 13.04.2010 № 1074/10), согласно которой само по себе включение в договор условия о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон не является принятием сторонами обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и предполагает согласование автономных волеизъявлений сторон. Кроме того, суд сослался на Определение Конституционного суда РФ от 14.11.2023 № 3014-О, в котором указано, что участники гражданского оборота при вступлении в договорные отношения вправе самостоятельно учитывать наличие в договоре специальных оговорок относительно возможности пересмотра цены в случае изменения обстоятельств, которые не признаются действующим законодательством в качестве безусловных оснований для изменения положений договора.

Кассационный суд позицию суда апелляционной инстанции поддержал. При этом он сослался на п. 12 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 № 54, согласно которому одностороннее изменение условий обязательства, совершенное в случаях, когда это не предусмотрено законом или соглашением сторон, не влечет юридических последствий.