Включение объекта в перечень «кадастровой» недвижимости (далее — Перечень) способно кратно увеличить налоговую нагрузку на бизнес, превращая формальные признаки здания в предмет ожесточенных споров. Анализ практики арбитражных судов округов за 2025—2026 гг. показывает: исход дела все чаще решают не квадратные метры, а функциональное назначение помещений. Почему парковка может помочь включить объект в перечень, а прачечная — нет, когда отказ во включении признают «технической ошибкой» и в каких случаях суды советуют бизнесу идти не в арбитраж, а в суд общей юрисдикции, подробности в материале.
Критерии включения объекта в Перечень
Согласно п. 1, 3, 4, 4.1, 5 ст. 378.2 НК РФ, отдельно стоящее нежилое здание (или помещение в нем) подлежит включению в Перечень, если оно отвечает хотя бы одному из трех условий:
-
вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания;
-
назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади здания (по данным ЕГРН или документам технического учета) предусматривает размещение указанных объектов;
-
не менее 20% общей площади здания фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.
Именно на них строятся все споры. Рассмотрим, какие обстоятельства чаще всего приводят к отказам уполномоченных органов и как суды оценивают позиции налогоплательщиков.
Типичные причины отказа во включении в Перечень
Анализ судебной практики позволяет выделить четыре основные группы рисков:
-
несоответствие 20-процентному порогу. Уполномоченный орган может иначе рассчитать площадь офисных, торговых, бытовых или «общепитовских» помещений. Например, не учесть технические помещения или зоны обслуживания, которые налогоплательщик считает частью коммерческой инфраструктуры;
-
гостиничное назначение. Если здание является гостиницей и используется по прямому назначению, имеющиеся в нем рестораны, прачечные, конференц-залы суды склонны признавать вспомогательными. В расчет 20-процентного порога они не идут, что делает включение объекта в Перечень крайне затруднительным;
-
отсутствие сведений в ЕГРН. Уполномоченные органы формируют Перечень на основе выгрузки из ЕГРН, и, если объект в нее не попал или сведения неполны, возникает техническая ошибка. Формально это не основание для отказа, но на практике именно так и происходит;
- пропуск срока подачи заявления. Заявление о включении в Перечень подано после 1 января налогового периода, а выявленные в течение года объекты включаются в него только на следующий налоговый период (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Споры о включении объекта в Перечень
Рассмотрим, как суды реагируют на вышеуказанные отказы во включении объекта в Перечень.
Учет фактического использования и функциональных зон
В постановлении от 07.02.2025 № Ф09-7170/24 по делу № А76-39342/2023 АС Уральского округа рассмотрел ситуацию, когда Министерство имущества отказало компании во включении спортивно-оздоровительного комплекса в Перечень на 2023 г. Основанием стал акт обследования, зафиксировавший отсутствие использования помещений. Однако суд установил, что здание имеет функциональные зоны: буфет на 48 мест, спортивные залы, встроенные гостевые парковки. Суммарная площадь помещений, используемых для общепита и бытового обслуживания, превысила 28% от общей площади. Акт обследования суд признал недостоверным: он не охватывал все помещения, а фотофиксация была неполной. Министерство обязали включить здание в Перечень.
Аналогичный подход применен в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 11.08.2026 по делу № А32-32607/2025. Департамент имущественных отношений отказал во включении здания, указав, что комиссия не установила соответствие критериям. Однако технический паспорт подтверждал наличие офисных помещений площадью 403 кв. м, что составило 32,5% от общей площади. Суд признал отказ незаконным.
Таким образом, при подготовке заявления о включении в Перечень следует опираться не только на акты фактического обследования, но и на данные технической документации, поэтажные планы и экспликации. Чем детальнее сведения о функциональных зонах, тем выше шансы на положительное решение.
Документы технического учета как самостоятельное основание
АС Северо-Западного округа в постановлении от 25.12.2025 по делу № А56-6095/2025 рассмотрел ситуацию, когда комитет по контролю за имуществом города не включил здание в Перечень на 2025 г., ссылаясь на акт обследования, согласно которому объект не используется. Однако из технической документации следовало, что помещения с наименованием «офисное помещение» занимали более 56% общей площади здания. Суд апелляционной инстанции указал, что основанием для включения является сам факт предназначения помещений согласно техучету, а не только фактическое использование. Бездействие комитета признано незаконным.
Поэтому, даже если объект временно пустует, но по документам он предназначен для офисных или торговых целей, это может служить самостоятельным основанием для включения в Перечень. И наоборот: такое положение создает риск, если налогоплательщик пытается доказать обратное.
Вспомогательные помещения гостиницы
По гостиницам предметом споров часто становятся помещения прачечных, конфернц-залов и т.п. Так, в постановлении от 11.06.2025 № Ф04-1417/2025 по делу № А75-6742/2024 АС Западно‑Сибирского округа рассмотрел спор, когда компания просила включить гостиницу в Перечень на 2024 г., указывая, что в ней имеются конференц-залы, прачечная и помещения общественного питания, что дает в сумме более 20% общей площади гостиницы. Департамент финансов округа отказал, посчитав эти помещения вспомогательными. Суды первой и апелляционной инстанций, а затем и кассация согласились с Департаментом. Они установили, что конференц-залы и прачечные обслуживают исключительно гостей гостиницы и не являются самостоятельными объектами бытового обслуживания. А наличие арендаторов, оказывающих услуги по стирке, не меняет статуса помещений, поскольку они функционально связаны с гостиничной деятельностью. Общая площадь, используемая для целей ст. 378.2 НК РФ, составила лишь 12,1% от общей площади гостиницы. В связи с этим отказ департамента был признан обоснованным.
Аналогичный подход применен в постановлении АС Северо‑Западного округа от 03.03.2026 № Ф07-14970/2025 по делу № А56-6231/2025. Компания, владеющая многофункциональным комплексом (гостиницей), просила включить его в Перечни на 2023—2025 гг. Комитет по контролю за имуществом города отказал, указав, что менее 20% площади комплекса используется в целях, установленных ст. 378.2 НК РФ. Суды поддержали отказ, отметив, что ведомость помещений не содержит наименований «офис», «торговый объект» или «объект общественного питания», а вид разрешенного использования земельного участка («гостиничное обслуживание, общественное питание, деловое управление») не является достаточным основанием, поскольку не подтверждает фактическое использование более 20% площади для указанных целей.
Пропуск срока подачи заявления — отказ во включении в текущем периоде
Важным моментом является срок подачи заявления на включение объекта в Перечень. Так, в споре, рассмотренном в постановлении АС Волго-Вятского округа от 18.12.2025 № Ф01-4528/2025 по делу № А43-27374/2024, компания обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений области с заявлением о включении помещений в Перечень на 2024 г. 13 июня 2024 г., то есть после начала налогового периода, министерство отказало, сославшись на пропуск срока. Суды всех инстанций поддержали отказ, указав, что согласно п. 10 ст. 378.2 НК РФ выявленные в течение налогового периода объекты подлежат включению только в Перечень на очередной налоговый период. Включение в текущий период законом не допускается.
Основания для исключения из Перечня и типичные отказы
Исключение объекта из Перечня возможно при утрате им признаков, установленных ст. 378.2 НК РФ: изменение вида разрешенного использования, изменение назначения помещений, прекращение фактического использования в офисно-торговых целях. Инициатива принадлежит правообладателю, который подает заявление с подтверждающими документами.
На практике отказы чаще всего связаны со следующими обстоятельствами:
-
объект продолжает соответствовать критериям ст. 378.2 НК РФ (например, наименование в ЕГРН указывает на офисное или торговое назначение);
-
заявление подано с нарушением сроков — Перечень уже утвержден, и уполномоченный орган отказывается его корректировать;
-
ненадлежащий способ защиты — оспаривание отказа через главу 24 АПК РФ не всегда признается надлежащим, поскольку фактически заявитель пытается изменить нормативный правовой акт (приказ об утверждении Перечня).
Споры об исключении из Перечня
Рассмотрим, как суды решают споры об исключении объекта из Перечня.
Исключение удовлетворяется при изменении фактического использования
В споре, рассмотренном в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 17.07.2026 по делу № А03-6180/2025, предприниматель просил исключить помещение из Перечня на 2024 г., поскольку оно используется для медицинской деятельности, а не для офисов или торговли. Изначально в ЕГРН значилось наименование «Нежилое помещение в жилом доме офиса-магазина», что послужило основанием для его включения в Перечень. Однако 20 декабря 2024 г. наименование было изменено на «нежилое», а обследование подтвердило медицинское использование. Управление имуществом отказало в исключении, сославшись на то, что на момент утверждения Перечня наименование было прежним. Суд апелляционной инстанции, с которым согласился окружной суд, признал отказ незаконным, указав, что фактическое использование изменилось, а формальное сохранение старого наименования не должно препятствовать исключению. Управление обязано было провести обследование и исключить объект.
Для исключения объекта из Перечня следует обеспечить синхронизацию данных ЕГРН и фактического использования. Даже если изменения в ЕГРН внесены после утверждения Перечня, суд может встать на сторону налогоплательщика, если доказано реальное изменение деятельности.
Отказ в исключении из-за ненадлежащего способа защиты
В постановлении АС Волго-Вятского округа от 16.05.2025 по делу № А43-16027/2024 компания оспорила в порядке главы 24 АПК РФ отказ министерства исключить здание из Перечня на 2024 г. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования, однако кассация отменила эти акты, указав, что оспаривание решения, выраженного в письме, по сути, направлено на изменение нормативного правового акта — приказа об утверждении Перечня. Такой акт подлежит оспариванию в суде общей юрисдикции по правилам КАС РФ, а не в арбитражном суде. Суд подчеркнул: избранный способ защиты является ненадлежащим, и это самостоятельное основание для отказа.
Процессуальные аспекты и противоречия в судебных подходах
Анализ судебной практики выявил отдельные противоречия в подходах судов при разрешении спорных ситуаций.
Сроки обращения и момент начала течения срока
В ряде случаев возникает вопрос, когда именно компания узнает о нарушении своего права: с момента опубликования Перечня или с момента получения письменного отказа во включении/исключении?
В споре, рассмотренном в постановлении АС Северо-Западного округа от 11.08.2026 № Ф07-6312/2026 по делу № А56-69956/2025, суд первой инстанции удовлетворил требования компании, посчитав, что срок следует исчислять с даты отказа (письмо от 3 июня 2025 г.). Апелляционный суд отменил решение, указав на пропуск трехмесячного срока, установленного п. 4 ст. 198 АПК РФ, поскольку компания должна была узнать о нарушении с момента опубликования проекта Перечня (30 октября 2024 г.). Однако кассационный суд не согласился с апелляцией и восстановил решение первой инстанции, отметив, что закон не связывает включение объекта с обязанностью собственника отслеживать проект Перечня. Нарушение возникает только после официального отказа уполномоченного органа. Таким образом, подходы к исчислению срока разнятся: часть судов считает моментом осведомленности публикацию Перечня, другая — получение индивидуального отказа.
Надлежащий способ защиты
Противоречия в судебных подходах обнаруживаются и в оценке судами выбранного компанией способа защиты.
Такое противоречие, в частности, видно при сравнении постановления АС Волго-Вятского округа от 16.05.2025 № Ф01-172/2025 по делу № А43-16027/2024 и постановления АС Уральского округа от 07.02.2025 № Ф09-7170/24 по делу № А76-39342/2023.
В первом случае кассация отказала в рассмотрении требования об исключении объекта из Перечня в порядке главы 24 АПК РФ, сочтя, что фактически оспаривается нормативный акт. Во втором случае суды рассмотрели по главе 24 АПК РФ требование о признании незаконным отказа во включении объекта в Перечень и обязали включить объект, несмотря на то что это также влечет изменение Перечня. В чем разница? В первом деле объект уже был включен, и заявитель просил исключить его — это прямое изменение Перечня. В втором деле объект не был включен, и заявитель требовал включения — это также изменение Перечня, но суды посчитали отказ ненормативным актом.
Таким образом, единообразной позиции нет. Некоторые суды признают отказ во включении/исключении ненормативным актом, другие — нет.
Отметим, что Верховный суд РФ в определениях от 19.06.2023 № 305-ЭС23-2253, от 12.03.2025 № 305-ЭС24-17676 указал, что оспаривание отказа может быть рассмотрено в порядке главы 24 АПК РФ, если отказ является индивидуальным актом.
Включение в текущий период
В постановлении АС Волго-Вятского округа от 18.12.2025 № Ф01-4528/2025 по делу № А43-27374/2024 суд однозначно указал, что включение объекта в Перечень в текущем налоговом периоде невозможно — только на следующий. Однако в споре, рассмотренном в постановлении АС Северо-Западного округа от 15.01.2026 № Ф07-13614/2025 по делу № А56-69606/2024, объект ранее включался в Перечни на 2020—2023 гг., а в 2024 г. был ошибочно исключен из-за отсутствия в выгрузке ЕГРН. Суд обязал Комитет внести объект в Перечень на 2024 г., то есть восстановить в текущем периоде. В данном случае суд исходил из того, что объект уже признавался соответствующим критериям и его исключение было технической ошибкой. Таким образом, подход различается: если объект ранее не включался, его включение в Перечень возможно только на следующий период. Если же ранее включался — возможно восстановление в текущем периоде.
Оценка вспомогательных помещений
В постановлениях АС Западно-Сибирского округа от 11.06.2025 № Ф04-1417/2025 по делу № А75-6742/2024 и Северо-Западного округа от 03.03.2026 № Ф07-14970/2025 по делу № А56-6231/2025 суды последовательно отказали во включении гостиницы в Перечень, считая, что конференц-залы, прачечные, рестораны обслуживают гостей и не являются самостоятельными объектами. Однако в споре, рассмотренном в постановлении АС Уральского округа от 07.02.2025 № Ф09-7170/24 по делу № А76-39342/2023, спортивно-оздоровительный комплекс также имел вспомогательные парковки, но они были признаны сопутствующей инфраструктурой и учтены в расчете 20% порога. Почему парковки учтены, а прачечные — нет? Дело в том, что парковки были встроены и относились исключительно к спортивным залам и помещениям общественно‑делового назначения, тогда как в гостиницах прачечные и конференц-залы обслуживают гостиничную деятельность. Суды разграничивают понятие «сопутствующая инфраструктура» (офисная, торговая) и «вспомогательные помещения» для основного вида деятельности (гостиничного). Единого перечня нет, поэтому в каждом случае суд оценивает функциональную связь.
Выводы и рекомендации для налогоплательщиков
Из приведенных судебных решений следует, что:
-
для включения объекта в Перечень необходимо доказать его соответствие хотя бы одному из трех критериев (см. в начале статьи). Наиболее надежно наличие в технической документации наименований помещений, указывающих на офисное, торговое или бытовое назначение, или подтвержденное фактическое использование более 20% площади объекта для этих целей. Важно своевременно подать заявление — до начала налогового периода (до 1 января). Если объект ранее не включался, включение в текущем году невозможно;
-
для исключения объекта из Перечня следует документально подтвердить изменение обстоятельств: изменение вида разрешенного использования, смену назначения помещений, фактическое использование не в офисно-торговых целях. При этом необходимо учитывать, что оспаривание отказа в исключении через главу 24 АПК РФ может быть признано ненадлежащим способом, если суд сочтет, что фактически оспаривается нормативный акт. Альтернатива — оспаривание приказа об утверждении Перечня в суде общей юрисдикции;
-
трехмесячный срок на обжалование отказа во включении в Перечень исчисляется с момента получения письменного отказа, а не с даты опубликования Перечня, однако единообразной практики нет. Рекомендуется не затягивать с обращением в суд и при наличии сомнений подавать заявление в кратчайшие сроки;
-
включение гостиниц в Перечень возможно, только если они фактически используются как офисно-торговые центры, а гостиничная функция является второстепенной. В противном случае суды во включении отказывают;
-
если объект ранее включался и был исключен по техническим причинам (отсутствие в выгрузке ЕГРН), суды допускают восстановление объекта в Перечне в текущем периоде.