ВС РФ опубликовал новый тематический обзор: баланс интересов и пределы использования земель ООПТ, лесов и береговых полос

Основная идея Обзора заключается в приоритете природоохранного и публичного интереса при использовании земель особо охраняемых природных территорий (далее — ООПТ), лесного фонда и береговых полос водных объектов. ВС РФ последовательно подчеркивает, что наличие формально зарегистрированного права собственности само по себе не гарантирует его незыблемость, если правовой режим земельного участка накладывает ограничения.

В п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 за 2026 г. была высказана позиция о том, что добросовестность приобретателя не является основанием для отказа в удовлетворении требований об истребовании земельного участка, который не может находиться в частной собственности. Аналогичный подход тематический обзор (п. 31) закрепляет применительно к земельным участкам, расположенным в пределах береговой полосы водного объекта.

Вместе с тем ВС РФ не исключает защиту частных правообладателей. Особенно это проявляется в блоке о землях лесного фонда: суды должны оценивать не только сведения ЕГРН и ГРЛ, но и историю формирования участка, его фактическое использование, наличие лесных насаждений и добросовестность приобретателя.

В части споров о береговых полосах баланс интересов в обзоре ВС РФ смещается в сторону публичного интереса. Сам факт нахождения земельного участка или его части в границах береговой полосы может являться достаточным основанием для признания права собственности отсутствующим. При этом добросовестность приобретателя не имеет определяющего значения, если участок в силу закона не мог быть передан в частную собственность.

В части споров об ООПТ ВС РФ исходит из приоритета публичного интереса, однако не формирует подхода об автоматическом прекращении прав в случае нахождения земельного участка в границах ООПТ. Само по себе включение земельного участка в границы ООПТ не исключает возможность нахождения такого участка в частной собственности и не всегда лишает правообладателя шансов продолжать его прежнее использование. Частный интерес сохраняет значение в той мере, в какой использование участка совместимо с режимом ООПТ.

Баланс интересов по ООПТ смещается в сторону охраны природной территории, при этом ВС РФ одновременно требует от органов власти соблюдения компетенции, процедуры и обоснованности зонирования.

Для судов Обзор важен как ориентир для единообразного разрешения споров о землях, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Для органов власти — как напоминание о пределах их полномочий при создании ООПТ, распоряжении земельными участками, согласовании документации. Для частных правообладателей и инвесторов обзор напоминает: наличие зарегистрированного права в ЕГРН само по себе не гарантирует отсутствие рисков, если участок фактически расположен в границах ООПТ, лесного фонда или береговой полосы.

Обзор ВС РФ продолжает ранее заданный в практике высшей инстанции тренд на поддержание строгих ограничений в отношении определенных категорий земель. Выводы ВС РФ, представленные в Обзоре, подтверждают главное — публичный интерес, положенный в основу изъятия земельного участка из оборота, в большинстве случаев превалирует над частным интересом реестрового собственника такого участка.

Наибольший интерес безусловно представляют правовые позиции ВС РФ, касающиеся оспаривания права собственности частных лиц на земельные участки, которые в силу закона не подлежат приватизации.

В пункте 9 Обзора ВС РФ вновь указал, что факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории является достаточным основанием для признания права частного лица на такой участок отсутствующим. С принятием КС РФ Постановления от 28.01.2025 № 3-П суды получили более или менее ясные ориентиры для разрешения подобных споров.

ВС РФ, руководствуясь выводами КС РФ, подтверждает, что земельные участки, расположенные в границах государственных природных заповедников и национальных парков, изъяты из оборота и в силу закона не могут находиться в частной собственности, в связи с чем требование прокуратуры о признании права собственности частного лица на такой участок отсутствующим подлежит безусловному удовлетворению.

Следующим этапом разрешения подобного дела согласно выводам КС РФ, является оценка обстоятельств приобретения ответчиком спорного земельного участка и его добросовестности. В деле, приведенном в п. 9 Обзора, ответчик был признан недобросовестным. При этом в соответствии с позицией КС РФ лицо, которое действовало добросовестно при приобретении спорного участка, а также в случае истечения срока исковой давности, может во всяком случае рассчитывать на справедливую компенсацию при лишении прав на спорный участок. Стоит отметить, что позиция КС РФ о компенсации до настоящего времени не получила должного развития в судебной практике, несмотря на огромное число споров об оспаривании прав на земельные участки, изъятые из оборота.

Схожее разъяснение о безусловной невозможности нахождения в частной собственности содержится в п. 30, 31 Обзора, применительно к участкам в пределах береговой полосы водных объектов.

Более мягкий подход ВС РФ допускает в отношении земельных участков, относящихся к лесному фонду. В пункте 17 Обзора ВС РФ напоминает, что, если участок одновременно отнесен к лесному фонду согласно ГЛР и к иной категории земель — по ЕГРН, и при этом участок предоставлен частному лицу до 01.01.2016, то приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН. Но и применительно к земельным участкам лесного фонда, ВС РФ обращает внимание на необходимость оценки добросовестности поведения приобретателя такого участка. Согласно п. 21 и 22 Обзора важно, имелись ли на спорном участке в момент его приобретения лесные насаждения и мог ли приобретатель понимать, что участок относится к землям лесного фонда.

В Обзоре обобщены результаты рассмотрения судами дел о правах на земельные участки, которые относятся к ООПТ, лесному фонду, а также находятся в береговой полосе водных объектов.

ВС РФ изменил подход к соотношению записей в ЕГРН и реального состояния земельного участка. Теперь приоритет часто отдается не формальным данным реестра, а фактическому положению земель и (или) участков на местности.

Из содержания анализируемых споров Обзора ВС РФ усматривается, что в представленных спорах присутствует публичный интерес, на защиту которого зачастую становится, в том числе, и судебная система.

Как установлено в п. 9 Обзора, если земельный участок находится в границах национального парка или особо охраняемой природной территории, то право частной собственности на такой участок возникнуть не может в принципе. Это прямое требование ЗК РФ и Закона об ООПТ. Суд указал, что ссылки на добросовестность приобретения в таких случаях не могут являться основанием для признания за частным лицом права собственности на такой земельный участок. Сам по себе факт нахождения земельного участка на территории заказника является основанием для удовлетворения требования в защиту РФ о признании такого участка отсутствующим, вне зависимости от того, добросовестно или недобросовестно лицо заблуждалось в правомерности приобретения участка на землях ООПТ.

В п. 20 Обзора представлен пример распределения предмета ведения органов федеральной власти и органов местного самоуправления: если лесной реестр и документы лесоустройства говорят о том, что участок находится на землях лесного фонда, суд может принять решение в пользу государства, даже если в ЕГРН внесена запись о том, что этот участок находится на землях населенных пунктов.

Более того, ВС РФ в п. 22 Обзора указал, что действия лица, приобретающего участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, и не удостоверившегося в его истинном статусе, могут быть расценены как недобросовестные, что в случае судебного спора приведет к утрате этого земельного участка. Таким образом, при рассмотрении спора об определении категории земель, на которых расположен земельный участок, суды должны руководствоваться не сведениями ЕГРН, а отдавать предпочтение сведениям Государственного лесного реестра.

В п. 23 Обзора возник вопрос о защите частного права на земельные участки. ВС РФ разъяснил, что, если участок только частично накладывается на земли лесного фонда, суд должен проверить, можно ли разделить такой участок. То есть, если имеется частичное наложение участка на земли лесного фонда, то в пользу РФ возвращается наложенная часть. Но если оставшаяся часть не соответствует минимальным размерам, установленным законом, то земельный участок может быть истребован полностью.

Так, согласно п. 14 Обзора, владельцам ЛЭП предоставлено право проводить выборочные рубки деревьев без составления проекта освоения лесов и подачи лесной декларации. Однако в остальном документ создает для частных лиц дополнительные риски.

Текущая судебная практика требует от участников гражданского оборота более внимательного подхода к проверке земельных участков; основывать свою проверку только на выписке из ЕГРН теперь недостаточно. С этой целью представляется важным проводить натурные осмотры, выяснять, какие насаждения находятся на участке, а также запрашивать сведения из Государственного лесного реестра для оценки рентабельности и безопасности совершения сделок с недвижимостью.