Пролонгация договора аренды недвижимого имущества: «тихая гавань» или правовой «риф» для сторон договора аренды?

Механизм продления срока действия договора аренды призван обеспечить стабильность гражданско-правового оборота, минимизируя необходимость каждый раз заново проходить все стадии согласования. Однако именно его применение на практике порождает множество вопросов, в том числе как правильно продлить договор в зависимости от стадии переговоров, на которой находятся его стороны. В материале рассмотрим правовые основания пролонгации договора аренды, обстоятельства, исключающие ее применение, а также правовые последствия для арендодателя и арендатора.

Правовые основания пролонгации: по умолчанию или по соглашению?

В законодательстве предусматривается два основных механизма пролонгации договора аренды: автоматический (в силу прямого указания закона или договора) и добровольный (по соглашению сторон).

Классическим и наиболее спорным основанием для продления договора аренды является право арендатора на его возобновление по истечении срока действия: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Соответственно, ключевыми условиями возникновения данного правового последствия являются:

• Фактическое продолжение пользования имуществом арендатором. В этой связи следует отметить позицию ВС РФ, изложенную в п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2020), (далее — Обзор), согласно которой отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

• Молчаливое согласие (отсутствие возражений) арендодателя. При этом, исходя из позиции ВС РФ (п. 30 Обзора), согласие арендодателя на продолжение отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны предполагается.

Механизм возобновления договора аренды на неопределенный срок создает целый ряд правовых и экономических рис­ков как для арендатора, так и для арендодателя. В частности, он создает нестабильность при планировании хозяйственной деятельности.

Любая из сторон вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, уведомив другую сторону за три месяца (или иной срок, установленный договором) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что арендатор может внезапно столкнуться с расторжением договора, что особенно критично для бизнеса, зависящего от долгосрочного использования недвижимости, например для торговых или производственных объектов.

При этом, согласно правовой позиции, сформулированной в п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Аналогичный подход указан в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

Кроме того, при автоматической пролонгации в силу прямого указания закона договор возобновляется на тех же условиях. Это порождает фундаментальный конфликт между неизменностью договорных условий и динамично меняющейся экономической реальностью, в которой функционируют стороны. Например, условие об арендной плате, «законсервированное» автоматической пролонгацией, становится потенциальным источником судебных споров. Арендодатель, не сумевший доказать в суде наличие существенного изменения обстоятельств, оказывается заблокированным в условиях невыгодного ему договора на неопределенный срок, что подталкивает его к использованию другого, более грубого инструмента — одностороннего расторжения договора с уведомлением за три месяца.

Помимо автоматической пролонгации, закрепленной в п. 2 ст. 621 ГК РФ, существует преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ. Это означает, что, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, он имеет приоритет перед другими потенциальными арендаторами при прочих равных условиях.

Для реализации этого права должны быть соблюдены два основных условия:

• Надлежащее исполнение обязанностей арендатором. Это подразумевает своевременную оплату арендной платы, использование имущества по назначению и его сохранность. Неоплата, нарушение порядка использования или порча имущества лишают арендатора этого права.

• Уведомление арендодателя. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок, установленный договором, а если такого срока нет — в разумный срок до окончания действия договора.

Важно отметить, что преимущественное право не озна­чает, что арендодатель обязан продлить договор. Он имеет право отказать, но в этом случае он не может в течение одного года с момента отказа заключить договор аренды с другим лицом. Если арендодатель нарушает это правило, арендатор вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по новому договору и возмещения убытков.

Существует ли преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?

Судебная практика не имеет однозначного ответа на этот вопрос, что создает значительную правовую неопределенность.

Согласно одной позиции, возобновление договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу № А79-156/2009, постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу № А56-62979/2010). В данном случае логика заключается в том, что после преобразования договора у арендатора возникает принципиально иное право — право на возобновление договора на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, которое поглощает и исключает преимущественное право на заключение нового срочного договора.

Иная позиция выражена в постановлении ФАС Московского округа от 18.06.2001 № КГ-А40/2965-01, которая подразумевает, что заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора.

То есть сам по себе факт пролонгации на неопределенный срок не лишает арендатора статуса добросовестного и надлежащего исполнителя своих обязанностей, который и является основанием для возникновения преимущественного права. Логика этого подхода следующая: преимущественное право — это не просто право на заключение договора после истечения срока. Это, прежде всего, правовой статус добросовестного арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Само по себе продление договора на неопределенный срок не меняет этот статус.

Невозможность пролонгации: в силу закона и в силу условий договора

Как уже отмечалось, преимущественное право на продление договора имеет только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства. Суды отказывают в удовлетворении исков о принудительной пролонгации, если арендодатель представит доказательства нарушения арендатором условий договора, например:

• Несвоевременное внесение арендной платы.

• Использование имущества не по целевому назначению, указанному в договоре.

• Повреждение объекта аренды или ухудшение его состояния.

• Проведение переустройства или перепланировки без согласия арендодателя.

• Сдача имущества в субаренду без согласия арендодателя.

При этом важно отметить, что даже если договор был автоматически пролонгирован на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), наличие существенных нарушений со стороны арендатора позволяет арендодателю требовать его досрочного расторжения.

Яркой иллюстрацией данного принципа служит позиция, изложенная в п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Как указано в обзоре, сам по себе факт заключения (возобновления) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на его расторжение по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ (существенное нарушение договора арендатором). В приведенном примере арендодатель расторг бессрочный договор через суд по основаниям длительной неуплаты арендной платы, соблюдя при этом досудебный порядок урегулирования спора (направление претензии), предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ. Суд правомерно применил не трехмесячный срок для отказа от бессрочного договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ), а правила о расторжении договора по требованию арендодателя.

Особые случаи: аренда публичных и лесных участков

Кроме того, пролонгация невозможна и/или ограничена в специальных случаях, регулируемых отраслевым законодательством. Например, для аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 1 марта 2015 г. автоматическая пролонгация на неопределенный срок ограничена.

Положения ЗК РФ в редакции до 1 марта 2015 г. не содержали прямого запрета на возможность возобновления договоров аренды земельных участков на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. С 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК РФ были внесены изменения, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков.

Из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельным законодательством не предусмотрена автоматическая пролонгация до­гово­ра аренды земельного участка.

Вместе с тем, как следует из сложившейся судебной практики (см., например, п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), п. 28 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020)), если арендатор продолжил пользование земельным участком, договор аренды которого заключен до 1 марта 2015 г., то по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аналогичный подход отражается и в отношении преимущественного права. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ (см., например, Определение ВС РФ от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018, письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 № Д23и-389).

Следовательно, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 1 марта 2015 г., автоматическая пролонгация (возобновление до­гово­ра аренды на неопределенный срок) невозможна. Однако, при наличии условий, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ, у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Для аренды лесных участков ст. 74 Лесного кодекса РФ (ЛК РФ) устанавливает строгий порядок продления, требующий согласия уполномоченного органа и соблюдения формальностей. Судебная практика подтверждает применение такого подхода, например в Определении от 28.03.2024 № 307-ЭС23-23005 по делу № А21-3524/2022 ВС РФ подчеркнул необходимость соблюдения формального порядка продления, установленного ЛК РФ.

Последствия отсутствия госрегистрации

Если договор аренды недвижимого имущества на срок более года не зарегистрирован в Росреестре, его пролонгация может быть оспорена, особенно в части преимущественного права арендатора. Незарегистрированный договор считается не заключенным для третьих лиц, что препятствует реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 651 ГК РФ п. 2–4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

При этом между сторонами договор может сохранять силу, но его правовые последствия для третьих лиц ограничены.

Исключение автоматической пролонгации договором

Помимо указанных механизмов, стороны в договоре могут предусмотреть условие, исключающее автоматическую пролонгацию. Например, формулировкой «договор не подлежит автоматическому продлению».

Однако, как показывает судебная практика, к таким условиям суды относятся крайне внимательно. Согласно позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 09.01.2020 № 305-ЭС19-15922 по делу № А40-236290/2018, запрет на возобновление договора аренды на неопределенный срок должен быть явно и недвусмысленно выражен в тексте договора. Простое указание на определенный срок действия договора не может рассматриваться как установление невозможности его продления. Таким образом, арендодателю, не желающему автоматической пролонгации, необходимо прямо указать на это в договоре, чтобы избежать «молчаливого» продления.

Важно также понимать, что условие о запрете автоматической пролонгации не отменяет преимущественное право арендатора на заключение нового договора. Это два разных, не зависящих друг от друга правовых института.

Важные моменты: как не попасть на правовой «риф»

При пролонгации сторонам следует подходить к договору аренды максимально осознанно и принимать во внимание:

Для арендатора:

• Своевременное уведомление. Даже при наличии автоматической пролонгации для реализации своего преимущественного права важно заблаговременно (в срок, указанный в договоре, или в разумный срок) направить арендодателю письменное уведомление о своем намерении продлить договор.

• Документальное подтверждение. Факт передачи уведомления может служить доказательством в суде: заказное письмо с уведомлением о вручении или передача лично под подпись представителя арендодателя.

• Внимательное изучение договора. При заключении до­гово­ра необходимо обратить внимание на пункты, касающиеся пролонгации и одностороннего отказа. Договор может содержать условия, которые изменяют общие правила ГК РФ.

• Соблюдение условий договора. Статус добросовестного арендатора является основанием для реализации преимущественного права.

Для арендодателя:

• Четкое волеизъявление. В отсутствие желания продлевать договор письменное уведомление о прекращении отношений с требованием об освобождении помещения должно быть заранее направлено арендатору. Срок уведомления должен быть разумным и позволять арендатору подготовиться к переезду.

• Оформление акта приема-передачи. После истечения срока договора акт приема-передачи, фиксирующий факт возврата помещения, должен быть обязательно подписан. Этот документ служит весомым доказательством в суде, что арендатор прекратил пользоваться имуществом и договор не был пролонгирован.

• Использование договорных инструментов. При заключении договора в него может быть включен пункт об индексации арендной платы или иные механизмы ее пересмотра. Это позволит избежать «замораживания» платежей при автоматической пролонгации.

• Избегание «молчания». После истечения срока договора, если отсутствует намерение его продлевать, нельзя принимать оплату от арендатора. Принятие оплаты может быть расценено судом как молчаливое согласие на пролонгацию.

От правовой теории к практике

Институт пролонгации договора аренды, задуманный как ин­струмент стабилизации гражданского оборота, на практике таит в себе множество скрытых «рифов». Автоматическая пролонгация и преимущественное право арендатора являются ключевыми механизмами, но их применение сопряжено с серьезными рисками для обеих сторон. Неоднозначная судебная практика, особенно по вопросу сохранения преимущественного права при «бессрочном» договоре, лишь усугубляет эту неопределенность.

Основной вывод, который следует из нашего анализа, заключается в том, что «тихая гавань» в арендных отношениях возможна только при юридической осмотрительности и активном взаимодействии сторон. Арендодатели и арендаторы не могут полагаться на молчаливое согласие или на автоматическое действие закона. Только четкое следование процедурам, своевременный обмен документами и грамотное составление договора способны обеспечить стабильность и избежать судебных разбирательств. Таким образом, пролонгация договора аренды — это не просто правовая формальность, а сложный процесс, требующий профессионального подхода и глубокого понимания всех его нюансов.