ЕГРН станет полнее: в реестр начнут поступать сведения о нарушениях по итогам муниципального контроля

С 1 марта вступили в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, согласно которому муниципальным органам предоставлено полномочие по выдаче предписаний об устранении выявленных нарушений обязательных требований.

С учетом этого законопроектом предусмотрено внесение в ЕГРН сведений о результатах проведения мероприятий муниципального земельного контроля в целях информирования потенциальных правообладателей о выявленных в отношении земельных участков нарушениях. Содержание в ЕГРН данных сведений позволит будущим правообладателям оценить риски при приобретении/аренде земельных участков. При этом для действующих собственников само по себе наличие такой информации в ЕГРН не создаст каких-либо ограничений их прав на земельные участки. Однако необходимо учитывать, что при осуществлении как федерального, так и муниципального земельного контроля контролирующим органом может быть выдано предписание об устранении нарушений, обязательное к исполнению, а также виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности.

Например, в настоящее время информация из ЕГРН о результатах проведения земельного надзора, подтверждающая факты ненадлежащего использования земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, используется при решении вопроса о законности отказа в предоставлении таких участков из публичной собственности (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А74-5721/2024).

При этом, согласно ст. 36.1 Закона о госрегистрации при выявлении в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения в рамках федерального земельного контроля нарушений обязательных требований в ЕГРН также вносится запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок.

С учетом этого информация о результатах мероприятий земельного контроля, содержащаяся в ЕГРН, в частности, позволяет оценить возможность приобретения земельного участка и регистрации перехода прав на него.

Также при использовании объекта не по целевому назначению, факт которого может быть выявлен в рамках муниципального земельного контроля, в г. Москве может быть отказано в изменении ВРИ, выдаче дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка, предоставлении согласия на совершение сделок с правом аренды публичного земельного участка и оказании других государственных услуг (постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП).

Кроме того, при приобретении земельного участка, в отношении которого выявлены нарушения обязательных требований, необходимо учитывать, что новому правообладателю может потребоваться устранить причины, которые стали основанием для выдачи предписания со стороны контролирующих органов (например, уплатить обязательные платежи на земельный участок, провести рекультивацию, привести земельный участок в соответствие с его целевым назначением, уточнить границы земельного участка и т.д.).

Таким образом, информация о результатах проведенных в отношении земельного участка мероприятий муниципального земельного контроля, которая будет отражаться в ЕГРН, позволит осуществлять более детальную проверку земельных участков перед приобретением.

Предлагаемые изменения логичны и следуют из того, что Федеральным законом от 08.08.2024 № 307-ФЗ, основные положения которого вступили в силу также с 1 марта 2025 г., помимо прочего установлены сроки начала использования земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков. Учитывая, что ранее такие сроки в законодательстве отсутствовали, законодатель занимается совершенствованием механизма контроля.

Результаты государственного и муниципального контроля — основной источник информации об условиях использования земельных участков.

Изменения, предлагаемые законопроектом, позволят создать единую информационную среду для обмена данными между надзорными органами и системой государственной регистрации недвижимости, что, в свою очередь, предупредит потенциальных правообладателей земельных участков о необходимости принятия дополнительных мер в целях недопущения нарушений обязательных требований земельного законодательства.

Таким образом, поправки направлены на усиление превентивного механизма: включение сведений о нарушениях в ЕГРН позволит защищать добросовестных приобретателей, стимулировать правообладателей использовать земельные участки в соответствии с их назначением и в установленном порядке.

Можно предположить, что данные изменения приведут к положительному эффекту, а именно:

1. Повышение прозрачности земельных правоотношений. Приобретателям земельных участков будет проще оценить правомерность использования земельного участка, понять, какие действия необходимо будет совершить для приведения земельного участка в соответствие законодательному регулированию.

2. Снижение рисков для инвесторов и застройщиков. При проверке объекта в ЕГРН можно будет сразу установить наличие нарушений земельного законодательства. Это позволит сократить количество судебных споров и оспариваний сделок.

3. Усиление роли муниципального контроля. На практике именно муниципальные органы чаще фиксируют локальные нарушения (например, самовольное занятие участков для ведения торговли, складирования материалов).

Одновременно с этим стоит учитывать и то, что появится дополнительная нагрузка на Росреестр, что, в свою очередь, может повлечь изменение регламентов работы ведомства.

Получение муниципальными органами полномочий по внесению в ЕГРН нарушений связано с усилением контроля государства за использованием земель и ужесточением наказания за их неиспользование и нецелевое использование, наблюдаемые в последние несколько лет. Напомним, что в 2024 г. ЗК РФ был дополнен ст. 85.1, содержащей положения об освоении земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использовании (Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ). Указанные изменения приняты в целях уточнения оснований для привлечения правообладателей земельных участков к административной ответственности за их неиспользование, а также условий принудительного изъятия неиспользуемых участков.

В случае принятия законопроекта, полагаю, существенно может увеличиться перечень нарушений земельного законодательства, информация о которых может быть отражена в ЕГРН. В настоящее время в рамках государственного земельного надзора проверяется соблюдение ограниченного перечня требований, перечисленных в п. 5, 7, 9 Положения о государственном земельном надзоре (утв. постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1081). В ЕГРН вносится информация о нарушении только тех требований, которые перечислены в указанных пунктах. Наиболее распространенным нарушением, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является нецелевое использование земельного участка.

В рамках муниципального земельного контроля, зачастую (в зависимости от конкретного муниципального образования) проверяется соблюдение более широко ряда положений законодательства (в том числе регионального и муниципального). Так, например, согласно Приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 02.03.2021 № 262-ПП при проведении земельного контроля проверяется нарушение сроков строительства капитальных объектов; нарушение региональных требований к размещению сезонных (летних) кафе; нарушение земельного законодательства, связанное с захламлением участка и т.п. В случае принятия законопроекта сведения обо всех перечисленных нарушениях будут вноситься в ЕГРН.

В целом опубличивание информации о выявленных нарушениях, на наш взгляд, является правильным, поскольку делает такую информацию открытой для потенциальных покупателей земельного участка, однако связывание сведений о таких нарушениях с возможностью вывода о нецелевом использовании/неиспользовании участка и рисков его изъятия открывает слишком широкие возможности для злоупотреблений на уровне муниципалитета, где земельный контроль может использоваться для перераспределения собственности, а не для устранения нарушений.

Данная инициатива является логическим последствием изменений земельного законодательства, вступивших в силу с 1 марта 2025 г. Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ были усилены полномочия органов муниципального земельного контроля. Так, в силу п. 4 ст. 72 ЗК РФ (в редакции Закона № 487-ФЗ) они теперь вправе выдавать предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований к использованию и охране земель, в том числе выявленных в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований.

Сейчас ст. 32 Закона о госрегистрации обязывает органы федерального земельного надзора направлять сведения о выявленных нарушениях в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН. Для муниципального уровня аналогичная процедура не установлена, что создает информационную асимметрию и не позволяет участникам оборота получать полные сведения о земельном участке.

Как указано в пояснительной записке к законопроекту, он должен обеспечить возможность заинтересованным лицам получить полные сведения о выявленных в отношении земельных участков нарушениях, что позволит предупредить потенциальных правообладателей земельных участков о необходимости принятия дополнительных мер в целях недопущения нарушений обязательных требований в дальнейшем.

Для достижения этой цели предлагается:

• Внести изменения в Закон о госрегистрации, распространив обязанность по направлению сведений о результатах земельного контроля также на органы, осуществляющие муниципальный земельный контроль.

• Внести корреспондирующие изменения в ст. 71 и 72 ЗК РФ для четкого разграничения компетенции и обязанностей органов федерального и муниципального контроля в части взаимодействия с реестром недвижимости.

Важно подчеркнуть, что законопроект не устанавливает новых обязанностей для правообладателей, не вводит новых видов контроля или разрешительных процедур. Его задача — систематизировать и сделать публичными уже существующие данные.