В первом полугодии 2025 г. российский рынок нежилой недвижимости продемонстрировал рост. Особенно заметно увеличились объемы ввода торговых и административных объектов. Однако на фоне этого положительного тренда жилищное строительство столкнулось с серьезными трудностями: продажи новостроек сократились более чем на четверть, а инвестиции в земельные участки под жилую застройку упали в четыре раза.
За первые шесть месяцев текущего года в стране введено 14,2 млн кв. м нежилых помещений, что на 11% больше, чем в прошлом году. «Это в целом свидетельствует о развитии деловой активности и улучшении инфраструктурного обеспечения в стране. Если говорить о распределении по регионам, то около 63% всего объема нежилого строительства в России приходится на три федеральных округа — Центральный, Приволжский и Северо-Западный», — сообщил заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин.
Нежилая недвижимость: драйвер роста и региональные лидеры
По его словам, строительство нежилой недвижимости играет важную роль в комплексном формировании комфортной городской среды. Возведение коммерческих, производственных, административных и социальных зданий способствует созданию сбалансированной инфраструктуры и устойчивому экономическому росту, а также обеспечивает занятость населения. «Строительство нежилой инфраструктуры — обязательное условие гармоничного развития населенных пунктов и повышения качества жизни людей. Школы, поликлиники, предприятия и торговые центры формируют среду, в которой жилые кварталы становятся по настоящему удобными для жизни», — подчеркнул М. Хуснуллин.
При этом вице-премьер уточнил, что наибольший прирост наблюдается в сфере торговых площадей — их ввод увеличился на 25,3%, достигнув 4,9 млн кв. м. Также значительно вырос объем введенных административных зданий — на 21,9% (до 543,8 тыс. кв. м). Промышленный сектор тоже показывает положительную динамику: за первое полугодие введено 2,8 млн кв. м объектов, что на 6,2% больше, чем годом ранее.
Среди федеральных округов лидерами по приросту ввода нежилой недвижимости стали Уральский (+44% к аналогичному периоду прошлого года, в первом полугодии 2025 г. введено порядка 1,3 млн кв. м), Дальневосточный (+30%, введено 664 тыс. кв. м) и Северо-Западный (+25%, введено почти 1,6 млн кв. м) округа.
Статистика по вводу нежилых зданий в разрезе федеральных округов демонстрирует значительную вариативность, поскольку по некоторым категориям объектов наблюдается многократный рост объемов строительства. «Например, у Приволжского, Уральского и Дальневосточного федеральных округов основной рост в коммерческой недвижимости, у Центрального и Северо-Западного федеральных округов — в секторе административной недвижимости, Южный федеральный округ лучший по вводу промышленных площадей, а Северо-Кавказский лидирует по вводу сельскохозяйственных зданий. Вместе с этим в разрезе по федеральным округам структура ввода стабильна», — отметил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.
Среди субъектов РФ в первом полугодии 2025 г. лидерами по общему вводу нежилых зданий стали Московская область, где введено порядка 1,9 млн кв. м, Москва (более 1 млн кв. м), Свердловская область (656,4 тыс. кв. м), Санкт-Петербург (557,2 тыс. кв. м), Краснодарский край (501,3 тыс. кв. м) и Республика Татарстан (493,8 тыс. кв. м).
Эти показатели коррелируют с динамикой выдачи разрешений на строительство. «Согласно имеющимся данным, за январь — июнь 2025 г. было выдано 11 964 разрешения на строительство нежилых зданий на общую площадь 27,7 млн кв. м. Причем лидируют промышленные и коммерческие объекты. Это 9,4 млн кв. м и 4,7 млн кв. м соответственно», — сказала руководитель Проектной дирекции Минстроя Дина Сафиуллина.
Жилой сектор: падение спроса и объемов строительства
Несмотря на уверенный рост в сегменте нежилого строительства, жилищный сектор в первом полугодии 2025 г. демонстрировал обратную динамику. Высокие ипотечные ставки и снижение потребительской активности обусловили сокращение объемов строительства и продаж. По данным Росстата, в январе — июне 2025 г. было введено 52,2 млн кв. м общей площади жилья, что на 2,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным «Дом.РФ», этот период стал одним из самых трудных. «Поддержку обеспечивали: механизм проектного финансирования; решения по отмене лимитов, увеличению возмещений банкам; стимулирование продаж застройщиками через рассрочки. Даже в условиях высоких рыночных ставок и падения спроса не было волны банкротств застройщиков, не появилось новых обманутых дольщиков, граждане продолжили улучшать жилищные условия, в том числе благодаря льготным программам», — говорится в материалах компании.
Даже на фоне масштабной государственной поддержки рынок новостроек демонстрирует спад. Объем продаж жилья в новостройках составил 10,4 млн кв. м, что на 26% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля сделок с использованием ипотечного кредита сократилась до 63% (против 76% в 2024 г.). Основным драйвером остается «семейная ипотека», на которую приходится 71% от общего объема выдач.
Объемы запуска новых проектов также заметно снизились — на 22% в годовом выражении, до 17,8 млн кв. м. Среди ключевых факторов, сдерживающих рынок, — завершение в августе периода повышенного возмещения по льготным программам, сохраняющийся высокий уровень ипотечных ставок и накопившийся объем непроданных квартир в ряде регионов.
Согласно прогнозу экспертов «Дом. РФ», в 2025 г. спрос на жилье с использованием ипотеки останется на низком уровне. Продажи и запуск новых проектов продолжат сокращаться, а их восстановление будет зависеть от оживления сегмента рыночной ипотеки.
Инвесторы теряют интерес к земле под застройку
Снижение покупательского спроса и замедление темпов застройки повлияло и на инвестиционную активность в сегменте земли под жилье. По предварительным IBC Real Estate, по итогам первого полугодия объем инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в России составил 37 млрд руб., что в четыре раза ниже значения за аналогичный период прошлого года, когда показатель составлял 147 млрд руб.
При этом как по итогам первого полугодия, так и во втором квартале 2025 г. объем вложений достиг минимальных значений с 2019 г. Усиление кредитной нагрузки на девелоперов — прежде всего вследствие снижения продаж и сохраняющейся высокой ключевой ставки — заставляет участников рынка пересматривать свои инвестиционные стратегии. Дополнительное давление на экономику проектов оказывает рост себестоимости строительных материалов и оборудования, а также дефицит квалифицированной рабочей силы.
Сокращение и завершение ряда программ льготной ипотеки в середине 2024 г. побудило девелоперов пересмотреть подход к формированию земельных банков. Однако в силу инерционности рынка заметное снижение темпов приобретения участков стало проявляться лишь в 2025 г. Стремясь сократить финансовую нагрузку, крупные застройщики все чаще привлекают соинвесторов для реализации ключевых проектов или перепродают земельные площадки с уже оформленной исходно-разрешительной документацией.
Структура по регионам России в первом полугодии за последние четыре года оставалась достаточно стабильной: примерно 75—80% приходилось на Московский регион, 20—25% — на Санкт-Петербург, а доля инвестиций в остальные регионы составляла от 1 до 3%. Изменения в пропорциях были связаны с завершением портфельных сделок, включавших региональные проекты.
Динамика инвестиций в земельные участки в Московском регионе повторяет общероссийскую тенденцию. По предварительным данным, объем вложений во втором квартале 2025 г. составит 16 млрд руб. — это минимальный показатель с 2022 г., а общий объем за первые шесть месяцев достигнет лишь 27 млрд руб., что в 4,3 раза ниже результата за аналогичный период 2024 г. Средний размер сделок также снизился: если в 2022—2023 гг. он составлял 3,2—3,3 млрд руб., а в 2024 г. — 4,5 млрд руб., то в 2025 г. этот показатель упал до 2,1 млрд руб.
Тем не менее Москва по-прежнему остается самым привлекательным рынком благодаря высокой стоимости квадратного метра и, соответственно, ликвидности земельных активов. За последние пять лет средняя цена за 1 гектар под жилую застройку в столице выросла более чем вдвое. «По итогам II квартала 2025 г. показатель достиг 1 786 млн руб./га, что на 19% превышает значение на конец 2024 г. Однако, учитывая общее замедление рынка, темпы роста стоимости земельных участков снизятся, и до конца года показатель изменится незначительно», — полагают в IBC Real Estate.
Таким образом, первое полугодие 2025 г. выявило контрастную динамику в строительном комплексе: устойчивый рост нежилого сектора на фоне сокращения жилищного строительства. Такая диспропорция отражает текущую переориентацию инвестиционных потоков в условиях изменившейся экономической конъюнктуры.