Верховный суд РФ разъяснил, что даже частичное отклонение от заявленных целей использования земли ВРИ квалифицируется как нецелевое использование

При оспаривании отказа в выкупе земельного участка критически важно доказать соответствие разрешенного использования (ВРИ) фактической эксплуатации объектов на нем.

Суть дела

Общество приобрело у пред­приятия связи здание бывшей АТС и другие объекты на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Общество решило выкупить земельный участок у муниципалитета, ссылаясь на право собственника недвижимости. Однако администрация отказала, сославшись на п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ: разрешенное использование участка («для размещения АТС-61») не соответствовало заявленной цели и фактическому использованию (размещение в здании бывшей АТС объектов торговли и общественного питания).

В результате общество обратилось в суд с требованием о признании отказа администрации в предоставлении ему спорного земельного участка в собственность незаконным.

Выводы судов

Суд первой инстанции признал отказ администрации незаконным и обязал ее повторно рассмотреть заявление общества. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с ВРИ «для размещения АТС-61». На нем расположено нежилое здание (дом связи) для размещения АТС, принадлежащее обществу, при этом в части здания размещено оборудование АТС-61. В связи с этим у администрации не было оснований для отказа обществу в предоставлении участка в собственность.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований общества, поскольку факт постановки на кадастровый учет спорного участка и установления вида разрешенного использования «для размещения АТС» в тот период, когда собственником здания (дом связи) было предприятие связи, не свидетельствует о фактической эксплуатации здания и участка обществом в целях размещения АТС. Если учитывать, что виды разрешенного использования, по сути, являются видами деятельности, то спорный земельный участок используется для разных видов деятельности, в том числе для размещения магазинов. В ЕГРЮЛ нет сведений об осуществлении обществом деятельности в области связи. Общество не доказало, что основная часть здания (дома связи), расположенного на испрашиваемом земельном участке, действительно используется для осуществления связи. Кроме того, на данном земельном участке расположено не только здание связи, но и другие нежилые здания (гараж, склад и дизельная электростанция).

Окружной суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебный акт суда округа и оставила в силе решение апелляционного суда, указав на следующее.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка (подп. 7 п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

ВРИ земельного участка должно соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Общество не представило доказательств того, что оно вправе требовать от администрации предоставления в собственность земельного участка с ВРИ «для размещения АТС-61» (то есть объекта связи) и по цене, определяемой исходя из данного вида использования, при фактическом использовании размещенных на участке строений в иных целях.

Факт размещения кабеля связи предыдущего собственника здания (компании) на небольшой площади здания бывшей АТС, как правильно указал апелляционный суд, не подтверждает использование здания и земельного участка для объекта связи.

Согласно ЕГРЮЛ общество не осуществляет такой вид деятельности, как связь, а по данным ЕГРН сдает помещения в указанном здании в аренду предприятию торговли.

Таким образом, отсутствуют доказательства, подтверждающие использование спорного земельного участка именно для размещения АТС-61.

СКЭС ВС РФ подчеркнула, что общество вправе изменить вид разрешенного использования участка через уполномоченные органы, после чего может повторно обратиться за выкупом. До этого требовать передачи земли в собственность незаконно.